10 000 долларов за гектар или копейки? На земельный рынок выходят крупные покупатели. Что будет с ценами

Что изменилось на рынке земли по новым правилам

В Украине уже три недели как действуют новые условия распродажи черноземов. С 1 января стартовал второй этап земельной реформы. Теперь сельскохозяйственные угодья могут покупать уже не только рядовые граждане, но и юридические лица, а лимиты продаж в одни руки выросли со 100 до 10 000 гектар.

Этот этап реформы начинался со скандала. Сразу несколько профильных ассоциаций выступили против, есть петиция к президенту, которая за считанные дни набрала более 25 000 голосов. Но в Минагрополитики считают, что распродажа пойдет на рынок. Там ожидают повышения цен на землю. То есть владельцы участков в теории смогут получить хорошие деньги. Впрочем, есть опасения, что крестьяне могут вообще остаться без земли.

"Бизнес-Телеграф" разбирался, что происходит на рынке земли.

Чем закончился первый этап земельной реформы

Рынок земли в Украине был открыт с июля 2021 года. Но только для физлиц и с ограничениями – не более 100 гектаров в одни руки. Это была своеобразная фора для маленьких фермеров. Им дали первоочередное право выкупить угодья. Но, как говорит глава Союза украинского крестьянства и владелец сельскохозяйственной компании "Данастра" Иван Томич, мало кто из фермеров с того времени купил землю.

"Фермеры попали в супермаркет, но без денег. Одновременно с открытием рынка земли должны были начать льготное кредитование, хотя бы частичные компенсации крестьянам на приобретение угодий. Но этого не произошло. А покупать за свои мало кто мог, банковские кредиты были слишком дорогими. Да что эта распродажа прошла мимо деревни", — говорит Томич.

Впрочем, это не значит, что земля оказалась невостребованным товаром. За первые полгода работы рынка, в 2021 году, было продано более 150 000 гектар, в 2022 году — 110 000 (количество сделок ожидаемо уменьшилось после 24 февраля), в 2023 году — около 280 000 гектар. По данным мониторинга Минагрополитики, по состоянию на 21 января 2024 отчуждено 540 000 гектаров. Для сравнения — в Украине около 42 млн сельскохозяйственных угодий, то есть на продажу попало менее 1,5% черноземов.

Не слишком тянет на массовую распродажу. К тому же, как отметил Томич, новыми собственниками земли становятся преимущественно непрофильные покупатели. "В землю вкладывают деньги инвесторы, далекие от села. Ранее скупавшие недвижимость или другие активы, те, кто просто имеет свободные деньги, и думает, что в земле они точно не пропадут — она всегда будет ликвидным товаром. В прошлом году землей заинтересовались Неплохо зарабатывающие IT-шники и ищут, куда можно вложить. Некоторые, став владельцами участков, сдали их в аренду, некоторые купили и забыли — земля гуляет пустой", — говорит Томич.

Что за это время произошло с ценами на землю? А ведь на этапе открытия рынка ожидалось, что стоимость черноземов начнет расти. По данным Минагрополитики, после открытия рынка, в июле 2021 года ценники на землю действительно были сравнительно высокими — 87 900 гривен за гектар, что в то время составляло почти 3 000 долларов. Но уже в сентябре средняя цена рухнула ниже 45 000, а в ноябре опустилась до 36 100.

То есть фактор ажиотажа отыграл очень быстро, так как ожидаемого всплеска спроса не произошло. С началом полномасштабного вторжения цена упала еще ниже, во многих регионах она не превышала показателя нормативно-денежной оценки (ниже продавать землю нельзя). Впоследствии цены немного подросли. По состоянию на начало 2024 года, по данным Минагрополитики, средняя стоимость гектара земли составляет 43 500 гривен, то есть около 1200 долларов за гектар. "То есть хотя в гривне зафиксирован рост стоимости земли, в долларовом эквиваленте она дешевеет", — констатирует Денис Марчук, заместитель председателя Всеукраинского аграрного совета.

Это ожидаемый результат. Ведь спрос слишком низок, чтобы спровоцировать ценовой ажиотаж. К тому же приобретенная земля пока не приносит новым владельцам крупных дивидендов. Арендные ставки повышаются медленно, сельскохозяйственное производство уже второй год в убытках. А именно аренда — едва ли не единственный путь заработать что-то на сельхозземле. Ведь большинство участков купили для того, чтобы предоставить в аренду агрохолдингам.

Впрочем, есть регионы, где земля становится золотой. По данным Минагрополитики, в Ивано-Франковской области гектар стоит 109 200 гривен, во Львовской — 120 300, в Киевской — 107 800. Но есть и те, где ценники обвалились. Скажем, в Запорожской области землю можно купить по 23 700 тысяч за гектар, в Николаевской – по 28 100, в Сумской – по 27 500. Тенденция поняла: чем ближе к линии фронта, тем дешевле и наоборот.

"А сколько стоит гектар заминированной земли, а их у нас более 5,5 млн га? Разминирование идет медленно, на полную очистку понадобятся годы. Так что вообще, кому деньги будут нужны, за копейки отдаст", — добавил глава Украинской аграрной конфедерации Павел Коваль. .

И вот на этом развилке Украина встретила второй этап земельной реформы. С 1 января 2024 года покупать землю могут юридические лица, а предел срез в сто раз — со 100 до 10 000 гектар в одни руки. Что это изменит?

Фермерская страшилка

Большинство аграрных ассоциаций против внедрения второго этапа земельной реформы до окончания войны. "Мы, конечно, людей на улицы не выводим, потому что война в стране. Но, если бы можно, вышла бы миллионная толпа. Село взбудоражено. Фермеры боятся вообще без земли остаться, потому что у большинства она арендована, и нет гарантии, что владельцы их не продадут.Арендарям, конечно, по закону, должны предложить первоочередное право выкупа.Да за что покупать?Рентабельность большинства сельхозкультур в прошлом году была минусовой, льготное кредитование работает очень слабо.Многие фермеры вообще на фронте.И что пока они воюют, их поля продадут", — возмущается Томич.

Об этом волнуется Марчук. "Люди обеднели, владельцы паев или участков по 2 гектара, которые украинцам выделяли под ведение личного хозяйства, будут продавать. За аренду тех же 2 гектар владелец получает 9-10 тысяч гривен в год. А продаст — и сразу около 100 тысяч дадут. Фермеру же, чтобы выкупить землю, нужно заплатить одномоментно эквивалент арендной платы за 10 лет. Без льготных кредитов и государственной поддержки мало кому это сейчас по карману", — добавил Марчук.

Всеукраинский аграрный совет инициировал петицию об отложении второго этапа рынка земли до окончания войны плюс год спустя. Она в считанные дни набрала более 25 000 голосов. В парламенте также есть несколько законопроектов об отсрочке второго этапа реформы.

Но пока реакции власти нет — разрешили продажу юридическим лицам по 10 000 гектаров. Как и предполагалось, с 1 января. "Второй этап земельной реформы позволит увеличить стоимость земельных участков частной собственности и доходы землевладельцев. Поступления в местные бюджеты общин также будут расти. Кроме того, украинским агропроизводителям откроется доступ к банковскому кредитованию под залог земли", — рассчитывают в Минагрополитики.

Но если у мелких фермеров и даже средних агропредприятий нет денег на покупку земли, то кто ее будет покупать. И так, чтобы выросли рыночные цены?

Кто будет скупать черноземы

Непрофильные инвесторы могут купить что-то в расчете, что черноземы когда-то действительно подорожают, и на них удастся хорошо заработать. Тем не менее, эта группа потенциальных покупателей, и сейчас играющая на земельном рынке, вряд ли значительно увеличится. Хотя увеличение лимитов покупки в одни руки до 10 тысяч гектар все же добавит драйву инвесторам. К примеру, Сoncorde Capital арестованного недавно Игоря Мазепы еще до войны начал проект "Купи Пай", предлагая украинцам через онлайн-платформу "бронировать" себе землю. Минимальные инвестиции – от 4 000 долларов, доходность – до 16% годовых. Инвестиционные эксперты обещали по меньшей мере двойной рост цены на землю в течение 3-5 лет. Но это было до войны. Сейчас инвесторы куда осторожнее.

Основными покупателями земли, по мнению Томича, станут крупные аграрные холдинги. "Они будут пытаться увеличить долю земли в собственности в своих земельных банках. 10 000 гектар на одно юридическое лицо, то, конечно, не очень много. Но можно еще добавить по 10 000 гектар, оформленных на несколько физлиц. Хотя бы 10-15 % собственной земли в активе значительно улучшат капитализацию агрохолдингов и доступ к внешним кредитным ресурсам", — считает Томич. "Будут скупать, пока нет цены и конкуренции", — добавил Марчук.

Большие агрохолдинги тему скупки дешевой земли комментируют неохотно. Официального ответа на вопрос "Бизнес-Телеграфа" — планирует ли компания воспользоваться возможностью купить "свои" 10 000 гектаров — в крупнейших холдингах, имеющих крупные банки арендованных угодий, не дали. Но "не для прессы" в одном из холдингов отметили, что предложение "интересно, но после войны, не сейчас. Во-первых, сложно с деньгами. 10 000 гектаров в сравнительно безопасной Киевской области — это больше миллиарда гривен, огромные деньги, учитывая, что показатели бизнеса сейчас, мягко говоря, не самые лучшие, а компания уже и так закредитована в прошлые годы.Во вторых, неизвестные перспективы.Можно купить 10 000 гектар в Николаевской области менее чем за 300 млн. Но откуда мы знаем где остановится фронт", — говорит представитель агрохолдинга. К тому же, по его словам, крупных покупателей сдерживает "неформат" земли — мало больших массивов, которые модно купить вид одного владельца, а собирать угодья "лоскутками" тяжело. "При нынешних арендных ставках выгоднее арендовать", — говорит представитель агрохолдинга.

Земля определенно интересна. Вопрос в том, как реальным может быть спрос. Владелец харьковской оценочной компании "Дельта Консалтинг" Роман Рябов отметил, что пока к ним никто не обращался за услугой оценки крупных массивов земли, необходимой для заключения сделки купли-продажи. "Большого интереса к рынку земли я не вижу, в нашем регионе так точно", — отметил Рябов.

Министр сельского хозяйства Николай Сольский в "Единых новостях" на телемарафоне заявил, что на 18 января юридические лица купили всего 8 участков. То есть очередь желающих купить по 10 тысяч гектаров пока не стоит.

Потому и ожидаемого роста цен, как считают эксперты, пока не будет. "Цены будут расти, ведь в рамках инфляции — на 5-10% в ближайшие 1-2 года", — считает Марчук. По его мнению, исключением могут стать западные области и Киевщина, где ценники возрастут существенно. По расчетам Томича, стоимость земли к окончанию войны вырастет не более чем на 5%, а в некоторых регионах в связи с ситуацией безопасности может даже упасть. Так что выгодно продать свои паи крестьяне вряд ли смогут.