Выбираете квартиру? Обратите внимание на эти признаки – четкие советы экспертов

Старые дома потребляют почти вдвое больше энергии, чем новые – но это не единственная проблема

Может ли дешевая квартира в старом доме обернуться финансовой ловушкой — и почему вторичка все чаще отталкивает не только покупателей, но и банки. Эксперты объясняют, что стоит за рекомендацией не рассматривать жилье старше 15 лет.

Магическая цифра 15: почему именно этот порог решает, стоит ли квартира внимания

Аналитик рынка недвижимости Виктория Берещак в эфире День.LIVE посоветовала украинцам отказаться от покупки квартир в домах старше 15 лет.

По ее мнению, это тот рубеж, после которого инженерные системы дома начинают массово изнашиваться. Старые трубы, электропроводка и вентиляция просто не рассчитаны на количество гаджетов, бойлеров и кондиционеров, которые современный человек включает каждый день. И если раньше на это закрывали глаза, то сейчас состояние коммуникаций оказывает прямое влияние на цену квартиры, возможность получить ипотеку и ежемесячные расходы на содержание.

Четыре вещи, которые нужно проверить перед подписанием и о которых умалчивают продавцы

Итак, какие есть подводные камни приобретения жилья на "вторичке"? В первую очередь покупка квартиры в старом доме может скрывать юридические и финансовые риски, которые не видны ни при первом осмотре, ни даже при беглом знакомстве с документами. Даже если бумаги выглядят безупречно, за ними могут стоять скрытые совладельцы, долги или аресты, и все это способно превратить радостную покупку в годы судебных споров.

Юрист в эксклюзивном комментарии для "Телеграфа" советует перед любой сделкой обращать внимание на четыре основных момента:

1. Право собственности – проверить, как оно зарегистрировано и нет ли "скрытых" владельцев.
2. Долги владельца – убедиться, что на квартире нет задолженностей.
3. Арест на имущество – убедиться, что на объект не наложен арест.
4. Существенно заниженная цена – если квартира продается примерно на 10–15% дешевле рыночной, это должно насторожить покупателя.

Заниженная цена — не находка, а тревожный сигнал. Практически всегда за ней что-то стоит: долги, судебные споры либо проблемный юридический статус объекта. Отдельно следует учитывать статус самого дома: если он подлежит реновации или имеет статус аварийного – получить финансирование практически невозможно.

Базовая формула безопасной сделки – сначала определить реальные финансовые возможности – и только потом обязательная юридическая проверка. Смотреть нужно не только на документы, но и на техническое состояние дома, коммуникации и ежемесячные расходы на содержание. Именно они превращают "дешевую" квартиру в дорогую ошибку.

Банк тоже изучает возраст дома – и может просто отказать

Даже если с документами все хорошо, есть еще одно препятствие — финансирование. Банки все более внимательно относятся к состоянию дома при принятии решения о кредите. Особенно жестко это проявляется в рамках государственной программы.

В частности, по программе "еОселя" можно приобрести квартиру в новостройке или доме не старше 3 лет, в зависимости от региона и категории. "Для коммерческих кредитов — это исключительно решение банка, который тщательно изучает состояние дома, его возраст и технические характеристики", — отмечает Екатерина Лычана , начальница управления по работе с партнерами Глобус Банка, в эксклюзивном комментарии "Телеграфу".

В случае с обычной ипотекой банк просто может отказать, если состояние строения вызывает сомнения. Никаких пояснений он давать не обязан.

Стоит ли покупать старую квартиру как инвестицию – что говорит рынок

Спрос на вторичку не исчезает – он просто становится бюджетным. Люди покупают то, что могут себе позволить, а не то, что идеально подходит по техническим характеристикам.

Риелтор Екатерина Ткач в эксклюзивном комментарии "Телеграфу" отметила, что выбор покупателей в основном зависит от их финансовых возможностей. По ее словам, если речь идет о собственных средствах без участия государственных программ, чаще покупают жилье в пределах бюджета до 50-80 тысяч долларов. В то же время, она подчеркнула, что на вторичном рынке стабильно ликвидными остаются однокомнатные квартиры с ремонтом.

Екатерина Лычана подтверждает: недвижимость в новом доме будет более ликвидной инвестицией, чем в старом фонде. На стадии строительства можно приобрести жилье дешевле, чем в готовом доме, — и некоторые застройщики предлагают совместные с банками программы кредитования со ставкой на 1-2 процентных пункта ниже рыночной.

Голос из 40-летнего дома: почему директор ОСМД спорит с рыночными аналитиками

Несмотря на перечисленные преимущества новостроек, среди экспертных оценок есть и другая, менее ожидаемая позиция. Директор ОСМД "Наш счастливый дом 9-Б" Любовь Башинская, имеющая многолетний опыт управления жилым домом, в комментарии "Телеграфу" высказала мнение, что при надлежащей организации жильцов комфортным может быть жилье в домах разной этажности — от пятиэтажных до высоток, если их содержат. Она объясняет это тем, что в условиях отключений электроэнергии дома средней этажности часто остаются более автономными – у них дольше сохраняются тепло и водоснабжение.

Кроме того, в малоэтажных домах меньше расходов на электроэнергию: не нужно содержать лифт на 25 этажей и освещать длинные коридоры. Государственные программы поддержки ОСМД позволяют заменить трубы и провести термомодернизацию практически бесплатно для жителей. Инфраструктура вокруг старых домов уже существует: магазины, поликлиники, остановки, сложившееся соседство.

Она также обращает внимание на риски новостроек, которые часто остаются без внимания покупателей. По ее словам, во многих современных жилых комплексах Киева, невзирая на их новый и привлекательный вид, возникают проблемы с вводом коммуникаций в эксплуатацию, из-за чего для таких домов не могут установить стандартные тарифы на услуги.

Глава ОСМД приводит в пример здание, которое имеет собственную котельную, но не имеет городской канализации. Сейчас, пока дом заселен наполовину, это не критично. Но когда заселятся все, ситуация может стать чрезвычайной. Из-за необходимости часто откачивать отходы насосами тариф для жителей будет очень высоким.

Новая высотка – не всегда гарантия комфортной жизни: что скрывают застройщики

Кроме того, при покупке новой квартиры на украинском рынке недвижимости одним из главных рисков является ненадежность застройщика. Если на вторичном рынке покупатель получает уже существующую квартиру, тогда как новостройка – это доля в компании, которая возводит дом. Если застройщик обанкротится, инвестор может потерять деньги без какой-либо компенсации. Именно поэтому спрос на вторичное жилье остается стабильно высоким и часто превышает интерес к новостройкам.

Еще один фактор, на который стоит обращать внимание, – энергоэффективность дома. В Евросоюзе запрещено строить жилье ниже класса А, тогда как в Украине новостройки возводятся по стандарту С, уже устаревшему на момент сдачи. Старые дома потребляют почти вдвое больше тепла, чем новые.

120 против 70: сколько стоит "дешевая" квартира после первой зимы

Также в старом доме владельца ждут высокие счета за отопление. Святослав Павлюк, исполнительный директор Ассоциации "Энергоэффективные города Украины", приводит конкретные цифры:

Проще говоря, платежка за отопление в старой квартире будет значительно выше такой же площади в новом доме. Если дом панельный и имеет трещины на фасаде, счет может расти еще из-за теплопотери через щели.

Утепление действительно спасает ситуацию, но требует вложений. Павлюк приводит пример, когда счет за отопление после термомодернизации уменьшался в четыре раза. Но для этого нужно провести энергоаудит, найти средства и организоваться с соседями – процесс не мгновенный и требует координации.

Практические советы и поддержка через ОСМД

Еще один аргумент за приобретение квартиры в старом доме – это возможность воспользоваться государственными программами и финансированием через ОСМД. Если они объединятся, они могут заменить трубы, утеплить стены и перекрыть крышу. Павлюк отмечает, что наличие ОСМД позволяет получить финансирование от Фонда энергоэффективности и других программ.

Однако Ирина Корчак, директор киевского ОСМД "Заричний 3-А" считает, что дома в возрасте 15-20 лет можно эффективно обслуживать только при наличии ремонтного фонда и активного управления. А советские хрущевки и панельные дома без ОСМД нуждаются в значительных затратах и обычно не имеют сознательных владельцев. Впрочем, даже старые 50-летние дома можно привести в порядок, если есть ответственный человек и необходимые ресурсы.

Таким образом, выбор между старой и новой квартирой зависит не только от возраста дома, но и готовности жителей заниматься его содержанием, наличия ОСМД, финансовых возможностей и качества инженерных систем. Хотя спрос на вторичку все равно остается высоким, потому что покупатель получает реальный объект, а не рискованную инвестицию в недострой.

Что в итоге: простая инструкция для выбирающих квартиру

Рынок недвижимости в 2026 году не дает единого ответа на вопрос, стоит ли покупать жилье в старых домах. Всё зависит от бюджета, цели и готовности разбираться в деталях.

На что обращать внимание

• Оценивайте не только квартиру, а весь дом, район и управление ОСМД.
• Проверяйте юридический статус, техническое состояние и ежемесячные расходы.
• Старые дома могут быть комфортными и бюджетными, если есть ОСМД и доступ к программам модернизации.
• Новостройки гарантируют современные коммуникации и более низкие счета, но существует риск недостроя.

И главное – смотреть стоит не только на квартиру, а на весь дом, район и то, кто им управляет. Ибо самая дешевая квартира в заброшенном доме без ОСМД и с гнилыми трубами может стоить гораздо дороже, чем кажется на первый взгляд.

В итоге покупка квартиры в старом доме не является однозначно плохим решением, но требует значительно большей проверки и осознанности со стороны покупателя. Такое жилье может быть выгодно по цене и расположению, однако часто скрывает более высокие затраты на содержание, технические проблемы и сложности с финансированием. При наличии активного ОСМД, проведенной модернизации и прозрачной юридической истории даже старый фонд может оставаться комфортным вариантом. Поэтому ключевое правило – оценивать не только саму квартиру, а состояние дома, коммуникаций и реальные долгосрочные расходы, чтобы дешевая покупка не превратилась в дорогостоящую ошибку.