10 000 доларів за гектар чи за копійки? Українську землю почали продавати великим покупцям. Що буде з цінами

Що змінилось на ринку землі за новими правилами

В Україні вже три тижні, як діють нові умови розпродажу чорноземів. З 1 січня стартував другий етап земельної реформи. Тепер сільськогосподарські угіддя можуть купувати вже не тільки пересічні громадяни, а й юридичні особи, а ліміти продажу в одні руки зросли зі 100 до 10 000 гектар.

Цей етап реформи починався зі скандалу. Відразу кілька профільних асоціацій виступили проти, є петиція до президента, що за лічені дні набрала більш ніж 25 000 голосів. Та в Мінагрополітики вважають, що розпродаж піде ринку на користь. Там очікують підвищення цін на землю. Тобто, власники ділянок в теорії зможуть отримати хороші гроші. Втім, є й побоювання, що селяни можуть взагалі залишитися без землі.

"Бізнес-Телеграф" розбирався, що відбувається на ринку землі.

Чим закінчився перший етап земельної реформи

Ринок землі в Україні відкрили з липня 2021 року. Та лише для фізосіб і з обмеженнями — не більше 100 гектарів в одні руки. Це була своєрідна фора для малих фермерів. Їм дали першочергове право викупити угіддя. Але, як каже голова Союзу українського селянства і власник сільськогосподарської компанії "Данастра" Іван Томич, мало хто з фермерів з того часу купив землю.

"Фермери потрапили у супермаркет, але — без грошей. Одночасно з відкриттям ринку землі мали розпочати пільгове кредитування, хоча б часткові компенсації селянам на придбання угідь. Та цього не сталося. А купувати за свої мало хто міг, банківські кредити були надто дорогими. Так що цей розпродаж пройшов повз село", — говорить Томич.

Втім, це не означає, що земля виявилася незатребуваним товаром. За перші півроку роботи ринку, у 2021 році, продали понад 150 000 гектар, у 2022 році — 110 000 (кількість угод очікувано зменшилась після 24 лютого), в 2023 році — близько 280 000 гектар. За даними моніторингу Мінагрополітики, станом на 21 січня 2024 року відчужено 540 000 гектарів. Для порівняння — в Україні близько 42 млн сільськогосподарських угідь, тобто, на продаж потрапило менш ніж 1,5% чорноземів.

Не надто тягне на масовий розпродаж. До того ж, як зазначив Томич, новими власниками землі стають переважно непрофільні покупці. "В землю вкладають гроші інвестори, далекі від села. Ті, що раніше скуповували нерухомість чи інші активи, ті, хто просто має вільні гроші, й гадає, що в землі вони точно не пропадуть — вона завжди буде ліквідним товаром. Минулого року землею зацікавилися IT-шники, що непогано заробляють, і шукають, куди можна вкласти. Деякі, ставши власниками ділянок, здали їх в оренду, деякі купили й забули — земля гуляє пустою", — каже Томич.

Що за цей час відбулося з цінами на землю? Адже на етапі відкриття ринку очікувалося, що вартість чорноземів почне рости. За даними Мінагрополітики, після відкриття ринку, у липні 2021 року цінники на землю дійсно були порівняно високими — 87 900 гривень за гектар, що на той час складало майже 3 000 доларів. Та вже у вересні середня ціна обвалилася нижче 45 000, а в листопаді опустилася до 36 100.

Тобто, фактор ажіотажу відіграв дуже швидко, так як очікуваного сплеску попиту не відбулося. З початком повномасштабного вторгнення ціна впала ще нижче, у багатьох регіонах вона не перевищувала показника нормативно-грошової оцінки (ниже якої продавати землю не можна). Згодом ціни трохи підросли. Станом на початок 2024 року, за даними Мінагрополітики, середня вартість гектара землі складає 43 500 гривень, тобто, близько 1200 доларів за гектар. "Тобто, хоча у гривні зафіксовано зростання вартості землі, у доларовому еквіваленті вона дешевшає", — констатує Денис Марчук, заступник голови Всеукраїнської аграрної ради.

Це очікуваний результат. Адже попит надто низький, щоб спровокувати ціновий ажіотаж. До того ж, придбана земля поки не приносить новим власникам великих дивідендів. Орендні ставки підвищуються повільно, сільськогосподарське виробництво вже другий рік у збитках. А саме оренда — чи не єдиний шлях заробити щось на сільгоспземлі. Адже більшість ділянок купили для того, щоб надати в оренду агрохолдингам.

Втім, є регіони, де земля стає золотою. За даними Мінагрополітики, в Івано-Франківській області гектар вартує 109 200 гривень, у Львівській — 120 300, у Київській — 107 800. Та є й ті, де цінники обвалилися. Скажімо, в Запорізькій області землю можна купити по 23 700 тисяч за гектар, у Миколаївській — по 28 100, у Сумській — по 27 500. Тенденція зрозуміла: чим ближче до лінії фронту, тим дешевше, і навпаки.

"А скільки коштує гектар замінованої землі, а їх у нас понад 5,5 млн га? Розмінування йде повільно, на повне очищення знадобляться роки. Тож взагалі, кому гроші будуть потрібні, за копійки віддасть", — додав голова Української аграрної конфедерації Павло Коваль.

І от на цьому роздоріжжі Україна зустріла другий етап земельної реформи. З 1 січня 2024 року купувати землю можуть юридичні особи, а ліміт зріз в сто разів — зі 100 до 10 000 гектар в одні руки. Що це змінить?

Фермерська страшилка

Більшість аграрних асоціацій — проти впровадження другого етапу земельної реформи до закінчення війни. "Ми, звісно, людей на вулиці не виводимо, бо війна в країні. Та, якби можна, вийшов би мільйонні натовп. Село розбурхане. Фермери бояться взагалі без землі залишитися, бо у більшості вона орендована, і немає гарантії, що власники їх не продадуть. Орендарям, звісно, за законом, мають запропонувати першочергове право викупу. Та за що купувати? Рентабельність більшості сільгоспкультур минулого року була мінусовою, пільгове кредитування працює дуже слабко. Багато хто з фермерів взагалі на фронті. І що — поки вони воюють, їхні поля продадуть", — обурюється Томич.

Про це саме хвилюється Марчук. "Люди збідніли, власники паїв чи ділянок по 2 гектари, які українцям виділяли під ведення особистого господарства, будуть продавати. За оренду тих же 2 гектар власник отримує 9-10 тисяч гривень на рік. А продасть — і відразу близько 100 тисяч дадуть. Фермеру ж, щоб викупити землю, треба заплатити в один момент еквівалент орендної плати за 10 років. Без пільгових кредитів і державної підтримки мало кому це зараз по кишені", — додав Марчук.

Всеукраїнська аграрна рада ініціювала петицію про відкладення другого етапу ринку землі до закінчення війни плюс один рік по тому. Вона за лічені дні набрала більше 25 000 голосів. У парламенті також є кілька законопроектів про відтермінування другого етапу реформи.

Та поки що реакції влади немає — продаж юридичним особам по 10 000 гектарів дозволили. Як і планувалося, з 1 січня. "Другий етап земельної реформи дозволить збільшити вартість земельних ділянок приватної власності та доходи землевласників. Надходження до місцевих бюджетів громад також зростатимуть. Крім того, українським агровиробникам відкриється доступ до банківського кредитування під заставу землі", — розраховують у Мінагрополітики.

Але, якщо у дрібних фермерів і навіть середніх агропідприємств немає грошей на купівлю землі, то хто її буде купувати. Та так, щоб зросли ринкові ціни?

Хто скуповуватиме чорноземи

Непрофільні інвестори можуть щось купити у розрахунку, що чорноземи колись справді здорожчають, і на них вдасться добре заробити. Проте, ця група потенційних покупців, яка і зараз грає на земельному ринку, навряд чи значно збільшиться. Хоча збільшення лімітів купівлі в одні руки до 10 тисяч гектар все ж додасть драйву інвесторам. Наприклад, Сoncorde Capital заарештованого нещодавно Ігора Мазепи ще до війни розпочав проект "Купи Пай", пропонуючи українцям через онлайн-платформу "бронювати" собі землю. Мінімальні інвестиції — від 4 000 доларів, прибутковість — до 16% річних. Інвестиційні експерти обіцяли щонайменше подвійне зростання ціни на землю впродовж 3-5 років. Та це було до війни. Зараз інвестори куди більш обережні.

Основними покупцями землі, на думку Томича, стануть великі аграрні холдинги. "Вони будуть намагатися збільшити частку землі у власності в своїх земельних банках. 10 000 гектар на одну юридичну особу, то, звісно, не дуже багато. Та можна ще ж додати по 10 000 гектар, оформлених на кілька фізосіб. Хоча б 10-15% власної землі у активі значно покращать капіталізацію агрохолдингів та доступ до зовнішніх кредитних ресурсів", — вважає Томич. "Будуть скуповувати, поки немає ціни й конкуренції", — додав Марчук.

Великі агрохолдинги тему скупки дешевої землі коментують неохоче. Офіційної відповіді на питання "Бізнес-Телеграфу" — чи планує компанія скористатися можливість купити "свої" 10 000 гектарів — у найбільших холдингах, що мають великі банки орендованих угідь не дали. Та "не для преси" в одному з холдингів зазначили, що пропозиція "цікава, та на після війни, не зараз. По-перше, складно з грошима. 10 000 гектарів у порівняно безпечній Київській області — це більше мільярда гривень, величезні гроші, враховуючи, що показники бізнесу зараз, м`яко кажучи, не найкращі, а компанія вже й так закредитована в минулі роки. По друге, невідомі перспективи. Можна купити 10 000 гектар у Миколаївській обаласті менш ніж за 300 млн. Та звідки ми знаємо де зупиниться фронт", — каже представник агрохолдінгу. До того ж, за його словами, великих покупців стримує "неформат" землі — мало великих масивів, які модна купити вид одного власника, а збирати угіддя "клаптиками" важко. "За теперішніх орендних ставок вигідніше орендувати", — говорить представник агрохолдингу.

Земля безумовно цікава. Питання в тому, наскільки реальним може бути попит. Власник харківської оціночної компанії "Дельта Консалтинг" Роман Рябов зазначив, що поки що до них ніхто не звертався за послугою оцінки великих масивів землі, яка потрібна для укладання угоди купівлі-продажу. "Великого інтересу до ринку землі я не бачу, у нашому регіоні так точно", — зазначив Рябов.

Міністр сільського господарства Микола Сольський у "Єдиних новинах" на телемарафоні заявив, що на 18 січня юридичні особи купили лише 8 ділянок. Тобто, черга бажаючих купити по 10 тисяч гектарів поки що не стоїть.

Тому й очікуваного зростання цін, як вважають експерти, поки що не буде. "Ціни будуть зростати, аде в рамках інфляції — на 5-10% в найближчі 1-2 роки", — вважає Марчук. На його думку, виключенням можуть стати західні області та Київщина, де цінники зростуть більш суттєво. За розрахунками Томича, вартість землі до закінчення війни зросте не більше, ніж на 5%, а в деяких регіонах у зв`язку з безпековою ситуацією може навіть впасти. Тож вигідно продати свої паї селяни навряд чи зможуть.