Привиди Святошина: як навколо однієї ділянки на 57 мільйонів точиться судова та кримінальна війна

У битві за ласий шматок комунальної землі зійшлися дві "цікаві" структури

Схеми із відчуження комунальної землі в Києві здаються безсмертними. Змінюються мери, скликання Київради та назви реєстраційних органів, але технологія реєстрації "повітряної" нерухомості для безконкурсної приватизації ділянок працює роками.

Наочним прикладом того, як навколо одного масиву точиться справжня судова війна за участю декількох претендентів та правоохоронців, стала ситуація по вул. Якова Качури, 13-Б у Святошинському районі Києва.

Ласий шматок для забудовника: що за ділянка і в чому її цінність

В центрі історії земельна ділянка площею 3,6 га, розташована за адресою: м. Київ, Святошинський район, вул. Якова Качури, 13-Б. Її актуальний кадастровий номер – 8000000000:75:307:0016, хоча у первинних документах та давніх ухвалах суду фігурував номер …0001, оскільки на момент початку історії ділянка ще не була офіційно сформована в Державному земельному кадастрі.

Зараз, коли в столиці практично не залишилося вільного простору під комплексну забудову, цей масив в зеленій зоні спального району – справжня "золота жила". Тут можна без надзусиль звести багатоповерховий житловий комплекс із паркінгом й торговельною інфраструктурою.

Ціна питання — понад 57 млн грн. Саме у стільки оцінила цю комунальну ділянку Київська міська прокуратура. У перерахунку це становить орієнтовно 158 тис. грн за сотку. Для Києва це мінімальний поріг: для порівняння, незабудовану ділянку площею 6 га на Брест-Литовському шосе пропонують за 181 тис. грн/сотка, а 2,4 га на Окружній — за 483 тис. грн/сотка (хоч і з наявною інфраструктурою).

Отже, не дивно, що в останні роки навколо ділянки по вул. Якова Качури, 13-Б розгорілася запекла війна між двома окремими угрупованнями, кожне з яких паралельно спробувало привласнити землю громади через власну схему:

Перша сторона — ПП "Ремонтник-Юг" (група Олексія Карпенка-Гончара): намагалося привласнити ділянку через фальсифіковане рішення суду на Миколаївщині за вигаданим договором міни 2007 року ("очаківська схема").

Друга сторона — ПП "ЮК "Юстиніан" (фірма, що може мати стосунок до орбіти ексочільника Київської ОДА Олександра Горгана): оформила на ділянці право власності на 5 "будівель-привидів" площею 321 кв. м ("туалетна схема").

Проте обидві спроби були невдалими та поза законом. Адже Київська міська рада ніколи не ухвалювала рішень про передачу цієї ділянки у власність чи користування ані ПП "Ремонтник-Юг", ані ПП "ЮК "Юстиніан", ані будь-яким іншим приватним фірмам. Земля від початку була і залишається 100% комунальною власністю громади Києва. На цьому наголосили в Офісі генерального прокурора у відповіді на запит "Телеграфу".

Втім, відсутність законних рішень Київради не зупинила ділків. За допомогою рейдерських судових ухвал, "чорних реєстраторів" та фейкових договорів іпотеки на ділянку наклали низку незаконних обтяжень та внесли фіктивні записи до Державного реєстру речових прав. Попри те, що самі схеми зрештою провалилися, вони спричинили важкі юридичні наслідки. Правоохоронні органи, прокуратура та суди розгрібають цю ситуацію й досі.

Схема №1: "Очаківський фокус" та фігурант під прикриттям

Перша земельна схема довкола комунального масиву на вул. Якова Качури, 13-Б вилізла на світ у квітні 2021 року, хоча була запущена раніше. Саме тоді Приватне підприємство "Ремонтник-Юг" звернулося до Очаківського міськрайонного суду Миколаївської області із заявою про "відновлення втраченого провадження" та ухвалення додаткового рішення.

Комерсанти переконували суд, що у серпні 2007 року той нібито "забув" вписати в рішення про визнання дійсним договору міни ще чотири ділянки в столиці. Суд одразу задовольнив заяву й фактично передав у приватні руки понад 5 га київської землі, серед яких і 3,6 га на вул. Якова Качури, 13-Б.

Проте ділки припустилися фатальної помилки: у сфальсифікованому договорі вони вказали номери державних актів на землю, яких на момент підписання ще не існувало в природі — їх видали лише місяцем пізніше.

Спираючись на це, Київська міська прокуратура оскаржила судове рішення. У вересні 2021 року Миколаївський апеляційний суд повністю скасував рішення Очаківського суду, а згодом цю позицію підтвердив Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду. Як повідомили "Телеграфу" в Офісі генерального прокурора та міській прокуратурі, усі незаконні записи про право власності ПП "Ремонтник-Юг" у Державному реєстрі речових прав наразі анульовано.

Цивільними позовами справа не обмежилася – махінації переросли у кримінальне провадження. В його рамках СБУ затримала на спробі продати одну з ділянок за 1 млн доларів такого собі Олексія Гончара. В минулому, за даними медіа, цей "бізнесмен" начебто носив прізвища Карпенко та інші, мав російське громадянство та проблеми із законом через земельні оборудки та викрадені гроші. В Україні він кілька разів змінював прізвище, через суд підтвердив факт народження в Миколаєві та отримав завдяки цьому громадянство.

Проте гучне викриття не закінчилося вироком. У 2023 році Гончар-Карпенко нібито мобілізувався і при цьому відзначився тим, що брав у борг у відомих людей, зокрема, нардепа Олександра Жолобецького. Також, як повідомляли ЗМІ, він міг відігравати роль агента-провокатора НАБУ і фігурував у справі колишнього керівника Державної судової адміністрації Олексія Сальникова та ексголови Верховного Суду України Всеволода Князева.

В Офісі генерального прокурора на запит "Телеграфу" тільки зазначили, що розслідують кримінальне провадження № 42021102060000022 щодо спроби заволодіння 5 га землі комунальної власності. Водночас в ОГП відмовилися повідомити, на якій стадії перебуває це слідство та який поточний процесуальний статус має Гончар-Карпенко після затримання. Прокурори традиційно послалися на таємницю досудового розслідування (ст. 222 КПК України). Відтак, реальний хід та результати цієї справи наразі залишаються невідомими.

Альтернативний план: "туалетна схема" та 5 будівель-привидів

Поки угруповання Карпенка-Гончара проштовхувало свою "очаківську лінію" з фальшивими актами 2007 року, конкуренти вели паралельний наступ. Те, що за комунальну землю на Святошині билися дві абсолютно різні, не пов'язані між собою групи ділків, наочно довів їхній судовий двобій.

Захопити ці ж 3,6 га на вул. Якова Качури конкуренти Карпенка-Гончара спробували за допомогою класичної "туалетної схеми". Її суть проста: на комунальній ділянці реєструється право власності на вигадану нерухомість, наприклад, стару вбиральню, сарай чи склад. За українським законодавством, власник будівлі отримує залізобетонне першочергове право на приватизацію чи оренду землі під будівлею в обхід будь-яких конкурсів та аукціонів.

Для ділянки на вулиці Якова Качури, 13-Б ця паперова карусель стартувала у травні 2019 року. Підставна особа за допомогою фіктивного техпаспорта зареєструвала на себе 5 нежитлових будівель-привидів площею 321 кв. м (в реєстрах їм присвоїли літери від "А" до "Д"). За документами – це був нібито спадок радянської агрофірми 1987 року, хоча насправді на ділянці не було жодної цеглини.

Ба більше, ділки одразу спробували легалізувати ці фантоми на фізичному рівні. Як стало відомо із відповіді Департаменту з питань ДАБК міста Києва на запит "Телеграфа", у грудні 2019 року ТОВ "Агрофірма "Михайлівські теплиці" (перша юридична компанія, до статутного капіталу якої передала неіснуючі будівлі фізособа) примудрилося зареєструвати повідомлення про початок будівельних робіт з "реконструкції" споруд-фантомів. У травні 2020 року аналогічний трюк повторило ТОВ "Укрекспортконсалтинг". Проте столичний ДАБК розкусив маніпуляцію і своїми наказами повністю скасував право на початок цих робіт.

Отримавши відмову у легальній забудові, ділки пішли ва-банк. Замість паперових фантомів вони самовільно захопили комунальну землю і фізично звели на ній один реальний капітальний об'єкт. Сталося це наприкінці 2019 – на початку 2020 років під прикриттям тих самих скасованих дозволів.

Щоб легалізувати незаконне будівництво продовжили паперову карусель. Після серії швидких перепродажів через транзитні фірми майно перейшло у власність ПП "Юридична компанія "Юстиніан". Щоб заплутати сліди та заблокувати повернення землі місту, фірма одразу віддала ці будівлі (одну реальну і решту неіснуючих) в іпотеку фізичній особі.

За даними Єдиного державного реєстру, 100-відсотковою власницею та керівницею цієї приватної фірми значиться Софія Прудка. Проте в подібних оборудках засновник часто виступає лише юридичним фасадом, і от що з’ясував "Телеграф". Згадана компанія може бути пов'язана із колишнім головою Київської ОДА та ексдепутатом Вишгородської міськради Олександром Горганом (як й фігурант очаківської схеми, змінював анкетні дані – до 2008 року носив батьківське прізвище Лялька, але згодом змінив на дівоче прізвище дружини).

Цю версію роблять можливою ціла низка збігів. А саме: Горган у своїх деклараціях вказував 100% власності у ТОВ "Юридична фірма "Юстініан", яка відрізняється від покупця нерухомості – ПП "Юридична компанія "ЮстИніан" – однією літерою у назві та організаційною формою. До того ж обидві фірми у різні роки мали спільних керівників (зокрема, Лілію Стахову та Анатолія Матвійця), зареєстровані у Броварах (ПП змінювало адресу на таку ж, яку вказувала в документах ексочільниця Лілія Стахова).

Редакція "Телеграфу" направила запит на ім'я нинішньої керівниці та власниці ПП "ЮК "Юстиніан" Софії Прудкої (прикметно, що в ЄДРПОУ контактним e-mail підприємства досі значиться адреса на російському домені). У запиті ми попросили прокоментувати купівлю "будівель-привидів", передачу їх в іпотеку та можливий зв’язок з цією угодою Олександра Горгана. Однак на момент публікації матеріалу відповіді від підприємства отримано не було.

Судові хроніки та великий кримінал: що зі справами

ПП "Юридична компанія "Юстиніан" навряд чи зможе запевнити громадськість, що вони "просто купили чисті будівлі й нічого не знали". Адже фірма фігурує у матеріалах слідства як елемент в ланцюжку масштабного кримінального провадження, а її майно та рахунки перебувають під арештом саме через підозру у легалізації та відмиванні активів великого рейдерського синдикату.

Як встановили слідчі Головного слідчого управління Нацполіції, святошинська афера виявилася епізодом гігантської схеми, за якою злочинна організація через підробку документів та "кишенькових" нотаріусів незаконно привласнила понад 45 комунальних об'єктів у Києві (парковки, автостоянки та землю). В Офісі генерального прокурора "Телеграфу" підтвердили, що обвинувальний акт щодо керівника цієї злочинної схеми — голови "Київської міської спілки автомобілістів" (а ним за документами є Дмитро Крейнін) — за статтями про рейдерство та створення злочинної спільноти (ч. 2 ст. 255, ч. 3 ст. 206-2 КК України) вже перебуває на розгляді Шевченківського райсуду Києва.

Крім того, до ПП "ЮК "Юстиніан" у прокуратури є окремі претензії. Матеріали щодо "туалетної схеми" на вул. Якова Качури, 13-Б в частині самовільного будівництва (ч. 3 ст. 197-1 КК України) виділили в окреме провадження (№ 42023102050000025), досудове розслідування у якому триває.

Паралельно з тим прокурори намагалися діяти через цивільний позов, що розглядався у Святошинському райсуді (справа № 759/9901/23). Суть вимог – скасування записів "чорних реєстраторів" на неіснуючі сараї та примусове звільнення землі. Проте цей процес натрапив на "юридичну міну": у жовтні 2024 року суд зупинив провадження у справі. Захист відповідача — тієї самої фізичної особи, на користь якої "Юстиніан" поспіхом заставив будівлі-привиди, — витягнув процесуальний козир, надавши документи про те, що чоловік перебуває у лавах ЗСУ ще з перших днів великої війни.

Цей крок дозволив заморозити цивільний процес. Привертає увагу цікавий збіг: колишній власник фірми Олександр Горган також офіційно мобілізувався з перших днів повномасштабного вторгнення. Звісно, ми не можемо стверджувати, що саме він є тим самим таємничим іпотекотримачем-військовослужбовцем, який юридично заблокував суд. Проте факт залишається фактом: станом на жовтень 2026 року перша цивільна справа досі без руху.

У зв'язку з цим столична прокуратура повністю змінила стратегію та пішла іншим шляхом. Як пояснили у відомстві нашому виданню, спираючись на найсвіжішу судову практику та матеріали кримінальної справи щодо самовільного будівництва, 2 вересня 2026 року Київська міська прокуратура подала новий, паралельний позов — цього разу до Господарського суду міста Києва (справа № 910/11133/26) безпосередньо проти юридичної особи ПП "ЮК "Юстиніан".

Оскільки сама земля юридично ніколи не виходила з комунальної власності, прокурори вимагають усунути перешкоди для громади у користуванні ділянкою площею 3,6 га. Позов наполягає на повному скасуванні реєстрації прав на фантомне майно, закритті реєстраційної справи та зобов'язанні "Юстиніана" знести єдиний реально зведений об'єкт самочинного будівництва власним коштом. Господарський суд міста Києва вже офіційно відкрив провадження, і поки номінальні фігуранти ховаються за процесуальними щитами, розгляд справи по суті триває.

Резюме: Анатомія столичного дерибану

Історія ділянки на вул. Якова Качури, 13-Б — це наочний підручник із земельних афер Києва, де ділки роками крутили процесами як заманеться просто під носом у столичної влади. Чи могла вона зіграти на випередження? Навряд чи, адже чиновники зазвичай реагують уже на наслідки. Втім, реакція була: міський ДАБК вчасно повністю скасував дозволи на "реконструкцію" віртуальних споруд, заблокувавши спробу легалізувати самобуд.

Проте дірявість державних реєстрів та процесуальні зачіпки все одно розв'язали рейдерам руки. Коли "очаківська лінія" з фальшивими актами 2007 року від уродженця РФ Олексія Карпенка-Гончара зазнала фіаско у Верховному Суді, конкуренти відпрацьовували паралельний сценарій — реєстрацію неіснуючих сараїв та карусель перепродажів на структури, до яких міг мати стосунок колишній чиновник Олександр Горган. А коли прокуратура врешті затиснула аферу в лещата, процесуальний годинник цинічно зупинили наприкінці 2024 року за допомогою військового квитка таємничого іпотекотримача.

Попри всі хитрощі та спроби заморозити правосуддя, фінал цієї епопеї вже близький. Оскільки земля залізобетонно залишається у комунальній власності, прокуратура б'ється не за її повернення, а за остаточне усунення перешкод для громади.

Головний раунд боротьби навколо 3,6 га столичної землі наразі змістився до Господарського суду міста Києва, де прокуратура у вересні 2026 року ініціювала новий позов про примусове знесення самобуду. Паралельно Шевченківський суд вивчає матеріали щодо всього паркувально-земельного спрута, доводячи: навіть найвинахідливіші паперові фантоми рано чи пізно стикаються з реальними вироками. Далі буде. Не перемикайтесь…