Таємнича земля вчених в Києві: чим зацікавилося НАБУ і до чого тут скандальна Молчанова

На тлі судового позову та перевірок на території наукової установи вже працює комерційний центр

Головна астрономічна обсерваторія України опинилась в епіцентрі уваги одразу двох правоохоронних структур – Національного антикорупційного бюро і прокуратури. Обидві зацікавились науковою установою через інвестиційний договір, що передбачає реконструкцію однієї з будівель та передачу гектарів землі приватній структурі під забудову.

"Телеграф" з'ясував, хто поклав око на державні землі в одному з найбільш зелених районів столиці, який комерційний об'єкт тут вже працює, і що може з'явитися ще.

Інвестодоговір на землі обсерваторії: що передбачав проект

Головна астрономічна обсерваторія НАН України (ГАО) розташована на вул. Академіка Заболотного в Голосіївському районі Києва – у мальовничій зеленій зоні по сусідству з національним природним парком. На площі понад 20 гектарів в оточенні дерев знаходяться наукові будівлі та споруди, лабораторії, а також корпуси для проживання і відпочинку працівників.

Саме таке розташування відповідає науковим цілям, адже природний бар’єр від міського шуму та світла є передумовою для точності астрономічних спостережень. Окрему цінність має і сама територія:

• по-перше, тут збереглись ланшафтні особливості Голосіївських пагорбів;
• по-друге, на ній зростають дуби звичайні віком 300-400 років, що підтверджено статусом пам’ятки природи місцевого значення "Вікові дуби".

Але наразі існує перспектива забудови третини ділянки (7,43 з 21,3 га), на якій розташована наукова установа. Звісно, що проводити масштабні роботи з огляду на обмежене бюджетне фінансування обсерваторія самотужки не могла, тому до справи долучився бізнес. А саме ТОВ "Фредс Резортс", з яким ГАО уклала інвестиційний договір 19 травня 2020 року. На виході мав бути зведений Міжнародний багатофункціональний комплекс "SPAce" (МБК "SPAce") загальною площею 22,1 тис. кв. м. (дорівнює 3 футбольним полям, великому супермаркету зі складами та офісами або середньому готелю на кілька поверхів).

Відповідно до проєкту, об’єкт, частину в якому мала отримати обсерваторія, повинен був включати готельні та адміністративні будівлі, соціально-побутову інфраструктуру та науково-навчальні приміщення. Про це йдеться у листі за підписом директора ГАО Ярослава Яцківа на адресу президента НАН України Анатолія Завгороднього, копія якого була надана на запит "Телеграфу".

Ідея проєкту в цілому виглядає логічно та вигідно для обсерваторії: залучення інвестицій дозволяло б відновити частково майно, що не використовувалось, натомість отримати сучасний простір для реалізації завдань. При цьому не мало б відбутися відчуження землі.

Та з іншого боку, не все виглядає так оптимістично, зокрема, через зв'язки інвестора. За даними YouControl, ТОВ "Фредс Резортс" заснована у 2018 році Федіром та Іваном Молчановими – синами відомої столичної забудовниці і власниці "StolitsaGrouр" Владислави Молчанової.

Братам належить по 40% статутного капіталу ТОВки, ще 20% – ПАТ "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Істейт". В бенефіціарах у останнього два громадянина Кіпра, а фонд має часткові інвестиції чи корпоративні права у кількох, крім "Фредс Резортса", українських компаніях.

Право забудови без права власності: суть претензій прокуратури

До правової сторони інвестпроєкту виникли запитання у правоохоронних органів. Зокрема, Київська міська прокуратура вважає: інвестдоговір між науковою установою та приватною фірмою укладений з порушенням норм земельного та природоохоронного законодавства.

По-перше, як уточнили в прокуратурі у відповіді на запит "Телеграфа", йдеться про норми Земельного кодексу (ст. 17, 92, 95, 96 та 122), які регулюють користування землями державної власності. Тобто обсерваторія має землю не у власності (належить Київській державній міській адміністрації), а на праві постійного користування. Це означає, що ділянка площею 7,43 га, оцінена в понад 100 млн грн, може використовуватися Головною астрономічною обсерваторією лише "для реалізації статутної діяльності" (наукової), а не передаватися фактично під забудову приватному бізнесу. Та ще й на умовах, коли фірма отримає 90% площ у зведеній нерухомості.

По-друге, прокуратура посилається на порушення норм ст. 431 Цивільного кодексу України, що стосується права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіції). Тобто прокуратура вважає, що інвестдоговір, по суті, створює для приватної компанії право забудувати державну землю, але суперфіцію або не оформлено належним чином, або це право взагалі не можна було надавати з урахуванням статусу землі.

Крім того, у відповіді згадується урядова постанова №296, яка встановлює спеціальний порядок укладання інвестдоговорів державними установами. Йдеться про необхідність чітких погоджень, прозорих умов та обмежень щодо передачі державного майна. На думку прокуратури, цей порядок було порушено або обійдено, що стало окремою підставою для вимог про визнання договору недійсними.

По-третє, окремий блок претензій пов’язаний з наявністю на території обсерваторії пам’ятки природи місцевого значення "Вікові дуби", що охороняється законом. З огляду на це в прокуратурі посилаються на ч. 3 ст. 7 Закону України "Про природно-заповідний фонд", яка регламентує: будь-яка діяльність, що може змінити цільове призначення або зашкодити природній цінності території, допускається лише у виняткових випадках і за спеціальною процедурою. Прокуратура вважає, що ці вимоги при укладанні інвестиційного договору дотримані не були.

Всі перераховані пункти і дають підставу, наголошують у прокуратурі, оскаржувати в судовому порядку інвестдоговір між обсерваторією та ТОВ "Фредс Резортс". А на питання "Телеграфу", чи застосовувались заходи забезпечення позову, а саме чи заборонялись будівельні роботи, відповіли негативно і пояснили причину – "оскільки докази початку здійснення будівельних робіт відсутні".

Позиція обсерваторії: інвестпроєкт не зашкодить науці та природі

Якщо прокуратура трактує інвестиційний договір як загрозу для земель наукового та природоохоронного значення, то керівництво Головної астрономічної обсерваторії вважає навпаки. І наголошує: домовленості з приватним інвестором відповідають завданням та інтересам як самої установи, так і в цілому Нацакадемії наук України. Про це йдеться у згаданому вище листі, в якому за пунктами розписана позиція ГАО та вже здійсненні кроки для реалізації проєкта.

• У питанні землі обсерваторія вказує: у 2021 році КМДА надала у постійне користування всю земельну ділянку площею 21,3 га для експлуатації та обслуговування громадських будівель та споруд на вул. Академіка Заболотного, 27 та 31 (розпорядження КМДА №1514). Це право зареєстровано у державному реєстрі, а отже за логікою ГАО – все в межах закону, земля лишається за науковою установою, а інвестор тільки виконуватиме за власні кошти будівництво.

Втім є суттєвий нюанс: інвестиційний договір був укладений більш ніж за рік до того, як КМДА передала земельну ділянку обсерваторії у постійне користування. До цього право на це мала обсерваторія АН УРСР — структура, що вже давно не існувала, адже була реорганізована після здобуття Україною незалежності. Водночас питання належного оформлення земельних прав тривалий період лишалось неврегульованим. Додатково варто зазначити, що право оперативного управління нерухомим майном Головна астрономічна обсерваторія НАН України зареєструвала лише у лютому 2021.

Ще один показовий момент: в одному з пунктів розпорядження КМДА прямо передбачена необхідність оформлення дозвільної та проєктної документації "у разі потреби в проведенні реконструкції чи нового будівництва".

• Адміністрація обсерваторії наголошує: має на руках містобудівні умови та обмеження на проєктування об'єкта. Згідно з даними порталу Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, вони були видані за день до початку повномасштабки – 23 лютого 2022 року. А дозвіл на виконання будівельних робіт КВ012231030491 датований 10 листопада 2023 року. Він передбачає реконструкцію т.зв. "Будинку спостерігачів" (будівля літ."О") без зміни функціонального призначення та нове будівництво будівель адміністративного, науково-навчального, оздоровчого, готельного призначення та об’єктів рекреаційної, соціально-побутової інфраструктури.

При цьому в техніко-економічних показниках зазначено тільки як зміниться наявний об’єкт – будівля, де раніше працівники обсерваторії відпочивали після нічних змін. А саме – вдвічі збільшиться загальна площа з 548 до 1065 кв. м та висотність – з 2 до 4 поверхів. Наскільки великими та у якій кількості мають бути зведені новобудови – не зазначено.

• Фізичне втручання в територію в ГАО пояснюють необхідністю упорядкування та благоустрою. Тут вже наразі "Київзеленбуд" провів санітарну чистку зелених насаджень, відновлено внутрішні дороги обсерваторії та прокладається нова "до об'єкта договору", встановлено нову огорожу тощо.

ГАО уточнює, що отримало в липні 2024 року в Департаменті державного архітектурно-будівельного контролю КМДА дозвіл на виконання підготовчих робіт.

• У питанні збереження вікових дубів, адміністрація обсерваторії пояснює: на підставі висновків фахівців Державної екологічної академії післядипломної освіти та управління межі пам’ятки природи місцевого значення "Вікові дуби" планують збільшити майже на чотири десятки сотень – до 3,36 га. Плюс під охорону на додачу до 7 взяти ще 26 старовікових дерев. Обґрунтування передано на розгляд до Міністерства захисту довкілля та природних ресурсів, а далі слово має сказати Київська міська рада. На підставі цього буде підкориговано проєкт будівництва, тобто вимоги природоохоронного законодавства буде дотримано, констатують в ГАО.

Не тільки прокуратура: у справу втрутиться суд та НАБУ

Чия позиція у справі забудови території обсерваторії – наукової установи чи міської прокуратури – буде сильнішою у суді, стане відомо не раніше ніж за місяць-другий. Адже підготовче засідання у справі щодо розгляду позову про визнання недійсним інвестдоговору між ГАО та фірмою "Фредс Резортс" заплановане на кінець лютого. Розгляд відбуватиметься у Господарському суді міста Києва.

Тим часом інвестиційним договором цікавиться і Національне антикорупційне бюро – про це стало відомо з оприлюдненого на офіційному сайті обсерваторії тексту заяви її директора – Ярослава Яцківа. З нього випливає: НАБУ проводить досудове розслідування, у рамках якого розглядається порушення під час виконання інвестиційного договору. А саме умов використання колишньої споруди "Будинки спостерігачів", на базі якого було створено "Реабілітаційний центр Форест". Зазначимо, що мова йде про одну й ту саму будівлю, та інвестиційний договір, який оскаржує прокуратура, але фігурує вже інший формат і назва закладу.

Відповідь на запит "Телеграфу" до керівництва обсерваторії ситуацію не прояснила, бо в установі послались на зайнятісь через звітну кампанію за 2025 рік та надіслали процитований вище лист. Натомість в опублікованій на сайті заяві директор обсерваторії Ярослав Яцків наполягав: НАБУ помиляється, вважаючи, що реконструйована споруда повинна використовуватися для проведення наукових досліджень.

"Колишній "Будинок спостерігачів" був призначений для відпочинку працівників ГАО та інших астрономічних установ після нічних спостережень (а не для наукових досліджень). Така можливість відпочинку збережена і в реконструйованому РЦФ. Тому такі "масштабні дії" органів НАБУ викликають щонайменше здивування та занепокоєння щодо стилю роботи органів державної влади, – йдеться у заяві.

Негативну відповідь "Телеграф" отримав також від НАБУ на запит з проханням розповісти, як кваліфіковані дії підписантів інвестиційного договору, або інших осіб – представників НАН України або КМДА, у чому, за версією слідства, полягає можливе порушення законодавства при його виконанні тощо. В антикорупційному органі послались на те, що запитувана інформація має обмежений доступ.

Та найцікавіше в історії з нерухомістю та землею наукової установи є те, що за адресою обсерваторії – вул. Академіка Заболотного, 27 вже функціонує "Forest Retreat Centеr" як комерційний готельно-оздоровчий центр. При чому вже майже два роки!

Натомість в прокуратурі не знайшли навіть докази початку робіт. А старт їх міг відбутися ще у 2021 році — принаймні така дата зазначена на сайті однієї з фірм, що брала участь в оздобленні переробленого під оздоровчий центр "Будинку спостерігачів". Там же згадується пауза в реалізації проєкту через початок повномасштабної війни. Водночас містобудівні умови та обмеження на реконструкцію були видані тільки 23 лютого 2022 року. За таких обставин виникає припущення, що частина дозвільної документації могла оформлюватися вже після фактичного початку робіт.

При цьому в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва зазначено: реконструкція тривала з листопада 2023 по січень 2024 року, а у квітні 2024 об'єкт вже був прийнятий в експлуатацію (реєстраційний номер сертифіката — КВ122240403970).

Замовником робіт виступала Головна астрономічна обсерваторія, а генеральним підрядником – ТОВ "Монолітбуд Сервіс", що за даними YouControl, належить Роману Лукашову. Ця будівельна фірма активно долучалась до зведення майже всіх ЖК у Києві під брендом "StolitsaGrouр", що належить Владиславі Молчановій. Тож фігурувала і в скандалах навколо цього, наприклад, як у випадку із забудовою залишків яблуневих садів на Виноградарі на землях держпідприємства "Агрокомбінат Пуща-Водиця". Вибір підрядника для реконструкції однієї з будівель обсерваторії у цьому контексті виглядає очевидним, адже інвесторами в проєкті виступає фірма синів Молчанової – ТОВ "Фредс Резортс".

***

"Телеграф" й надалі слідкуватиме за розвитком ситуації навколо цінних гектарів столичної землі та майна наукової установи. Адже з огляду на зв’язки і бекграунд учасників проекту існує ризик, що нові будівлі поруч з обсерваторією можуть "вирости" так само непомітно, як і була проведена реконструкція "Будинку спостерігачів". А правоохоронні органи почнуть розбиратися пост-фактум.

Поки що зрозуміло, що інвестпроект реалізується, а попереду завершення розслідування НАБУ та суд за позовом прокуратури. Про те, якими результатами вони завершаться, читайте на нашому сайті за наявності інформації.

Як повідомляв "Телеграф", корупційний скандал у столиці, пов'язаний з викриттям масштабної схеми заволодіння землею, зупинив розгляд земельних питань на рік.