Елітне житло чи комунальна "рукавичка"? Як забудовники заманюють українців у пастку на приватних сотках

Розповідаємо про ризики для власників псевдоквартир

Багато українців мріють придбати зручне житло поруч зі столицею, але наражаються на небезпеку стати власником квадратних метрів у… 46-кімнатній комунальній "рукавичці". Будівельний схематоз перетворює мрії українців про затишок на нескінченну судову тяганину.

За пафосними вивісками елітних житлових комплексів під Києвом можуть ховатися ризиковані експерименти девелоперів із містобудівним законодавством. ЖК Aura Park, ЖК Aura City чи ЖК Sherwood, схоже, стали пасткою для сотень родин, чиї квадратні метри тепер фігурують у кримінальних провадженнях, а договори про купівлю житла арештовані.

"Телеграф" розповідає, які саме претензії закидають девелоперам правоохоронці та як працюють архітектурні хитрощі в обхід чинного законодавства.

Ілюзія затишку

Які тільки цинічні фокуси останнім часом не спостерігає український будівельний ринок. Хрестоматійні "туалетні схеми", нахабне самовільне захоплення земельних ділянок чи навіть масове підроблення експертиз давно стали буденністю в українських реаліях. Проте керівники та власники девелопера Aura Building просувають власну "технологію", яка, схоже, вивела правовий абсурд на принципово новий рівень.

Якщо зазирнути на профільний ресурс ЛУН, портфель цього девелопера виглядає солідно та привабливо. На світлинах покупцям демонструють розкішні житлові комплекси європейського зразка — охайні будівлі всього у декілька поверхів із сучасними фасадами, лаунж-зонами та затишними дворами.

Мова йде про мережу об'єктів у найближчому передмісті столиці: ЖК Aura Park та ЖК Aura Center у Крюківщині, ЖК Aura City у Софіївській Борщагівці, ЖК Sherwood у Боярці та таунхауси Aura Village у Тарасівці.

Картинка у відділах продажів обіцяє інвесторам престижний заміський комфорт і статусний "клубний" формат життя. Втім, за цим красивим фасадом ховається зовсім інша технічна та юридична реальність.

Юридичний камуфляж: як індивідуальна садиба стає комуналкою

В основі схеми лежить хитра маніпуляція з дозволами на будівництво. Так, у Крюківщині та інших престижних передмістях столиці скуповували ділянки із цільовим призначенням (ЦП) 02.01 — для будівництва і обслуговування житлового будинку. Це цільове призначення чітко вказує, що на такій землі дозволено зводити виключно індивідуальні приватні садиби (зазвичай не вище двох поверхів). Для будівництва багатоквартирних будинків є інше ЦП — 02.03.

Але забудовник, схоже, вирішив просто ігнорувати ці вимоги, зводячи на цій землі багатоквартирні будинки. Ось як про це йдеться у матеріалах судового рішення по одному з кримінальних проваджень:

"Будівництво усіх вказаних об'єктів здійснювалося на земельних ділянках із цільовим призначенням "для будівництва і обслуговування житлового будинку (присадибна ділянка)", без зміни їх цільового призначення і з грубими порушеннями містобудівних умов, оскільки фактично зводилися багатоповерхові багатоквартирні житлові будинки, які документально оформлялися як "індивідуальні житлові будинки" з подальшим фіктивним поділом на квартири", — йдеться у матеріалах рішення.

При цьому забудовник продавав клієнтам квадратні метри в "індивідуальних житлових будинках", створивши одночасно видимість законності перед органами контролю. Для цього десятки й сотні ізольованих квартир юридично могли "приховувати" в офіційних паперах, а натомість багатоповерхові комплекси реєструвати як… "одноквартирні житлові будинки на 46 кімнат". Про це "Телеграф" дізнався із цивільної справи, яку ініціювали власники суміжних ділянок у Крюківщині.

Обурені сусіди пішли війною проти такої забудови, наголошуючи на катастрофічних наслідках: масштабний комплекс зводився без належних технічних умов, що загрожувало екологічним і комунальним колапсом усьому приватному сектору через відсутність централізованої каналізації та водопостачання для такої кількості мешканців.

У листопаді 2023 року сусідам вдалося через суд домогтися часткових заходів забезпечення позову — заборонити ТОВ "Аура Білдінг" та іншим фізичним і юридичним особам здійснювати будь-які будівельні та ремонтні роботи на земельних ділянках, де велося будівництво.

Однак справа нічим не закінчилася. Позов було відкликано без пояснення причин. Не виключено, що забудовник "вирішив питання" з сусідами, аби не роздмухувати скандал.

Фіктивні 100 тисяч: БЕБ розплутує мільйонні потоки "Аури"

Локальне затишшя у цивільних судах, якого забудовнику вдалося домогтися після загадкового відкликання позову сусідами, виявилося тимчасовим. Повну "анатомію" цієї будівельної схеми розкрили матеріали згаданого вище кримінального провадження, яке веде Бюро економічної безпеки.

Детективи зафіксували, що, окрім ймовірної маніпуляції з дозвільною будівельною документацією, ховався також механізм ухилення від сплати податків в особливо великих розмірах, організований групою осіб через низку пов’язаних підприємств — ТОВ "Аура Білдінг", ТОВ "Воля Девелопмент", ТОВ "Таунбуд Індастріз" та ТОВ "Щаслива Країна".

Коли клієнти купували майнові права на смарт-квартири у ЖК, їм підсовували договори з фіктивною вартістю нерухомості — рівно 100 000 гривень за об'єкт. Водночас реальні ринкові суми (800—1000 доларів за квадратний метр), які покупці платили готівкою девелоперам, взагалі не відображалися в офіційній бухгалтерській та податковій звітності.

Схема почала руйнуватися під час допитів інвесторів. Як свідчать судові матеріали, покупці підтвердили детективам БЕБ передачу готівкових коштів в іноземній валюті, тоді як в офіційних договорах фігурувала фіктивна сума у 100 тисяч гривень.

Додатково правоохоронці допитали технічних спеціалістів (ФОПів), які визнали, що надавали висновки про "можливість поділу індивідуальних будинків" на квартири, попри фактичну наявність багатоповерхівок. Ці свідчення, схоже, повністю розбивають аргументи ділків про "легальність" бізнесу.

У результаті на підставі цих матеріалів Солом'янський райсуд Києва ще у лютому 2026 року наклав арешт на вилучені під час обшуку документи, які визнано речовими доказами: загалом було арештовано десятки договорів купівлі-продажу квартир, договорів купівлі-продажу земельних ділянок і договорів суперфіцію (право користування земельною ділянкою. — Ред.).

Цікаві факти про ймовірних бенефіціарів оборудки

Як свідчать дані аналітичної системи YouControl, власником ТОВ "Аура Білдінг", під брендом якої будують всі зазначені вище ЖК, є уродженець міста Боярка Київської області Віталій Стерницький. Про нього як про бізнесмена відомо не надто багато, окрім того, що власником компанії він є від моменту її заснування у серпні 2023 року.

А от про попередню біографію особи з таким самим ПІБ та місцем народження дещо можуть розказати матеріали судової справи за №369/5218/20. У березні 2020 року громадянин Віталій Стерницький, освіта середня, працює неофіційно, рухаючись на автомобілі "Ланос", у м. Боярка збив на смерть людину. У 2022 році він отримав за це 3 роки умовно з іспитовим строком 2 роки.

А вже за рік, схоже, керував компанією, яка крутила мільйонами. Цікава трансформація для офіційно непрацюючого водія "Ланоса", чи не так?

До речі, Стерницький є директором створеної рік тому будівельної компанії "Щаслива Країна", котра також фігурує у розслідуванні БЕБ.

А от директор ТОВ "Аура Білдінг" — кримчанин Мустафаєв Юсуф Нурі Огли, як свідчить його декларація, до своєї кар’єри в будівельному бізнесі працював у Державній податковій службі. Причому не абиким, а головним державним інспектором відділу організації стягнення боргу з юридичних осіб у столичному главку.

Після звільнення він "перейшов на інший бік" – став адвокатом і захищав у суді фірми, до яких податкова мала претензії. І от зараз керує фірмою, одна з основних претензій до якої полягає у грубому порушенні податкового законодавства.

Купуючи привабливі квадратні метри у подібних "клубних будинках", а по суті — у "рукавичках" із відомої української народної казки, інвестори фактично беруть на себе всі правові та комунальні ризики забудовника. На тлі масштабних розслідувань БЕБ і масових арештів фінансової документації компаній ТОВ "Аура Білдінг" та фірм-партнерів (чи подільників?) красива картинка заміського затишку остаточно перетворюється на залізобетонну пастку.

Враховуючи розгалужену мережу об'єктів девелопера у передмісті, пастка закрилася для сотень ошуканих родин, чиє житло опинилося під арештом. Що буде далі з цими людьми та недобудовами, які зведені без елементарних комунікацій та централізованої каналізації? Через тривалі кримінальні провадження БЕБ інвестори ризикують роками оббивати пороги судів у повній невизначеності. Доки тривають допити свідків і судові розбори, вони залишаються заручниками паперових маніпуляцій, ризикуючи замість омріяного європейського комфорту отримати лише купу позовів і частку в незаконній комуналці.

Проте очевидно, що відповідати за цей бардак мають не лише ті, хто будував і продавав. Подібне зухвальство не могло існувати без посадовців, які забезпечили схемі видимість законності та роками "не помічали" багатоповерхівки на приватних сотках.

За процесом була зобов'язана стежити Державна інспекція архітектури та містобудування (ДІАМ) чи місцевий архбудконтроль. Хтось же у владних кабінетах реєстрував ці будинки, присвоював їм адреси та погоджував технічний поділ однієї ділянки на десятки квартир. За цим мала стежити і місцева влада — чиновники із райдержадміністрацій і виконкомів територіальних громад. Саме тому, якщо незаконність оборудки буде доведена, на лаву підсудних разом із забудовниками мали б сісти й ті чиновники, чиї підписи та печатки легалізували цю масштабну аферу.

"Телеграф" вже звернувся із журналістськими запитами до БЕБ та Офісу генерального прокурора щодо поточного статусу досудового розслідування та долі заарештованого майна інвесторів. Ми також поцікавилися у Державної інспекції архітектури та містобудування, чому не спрацювали заходи контролю щодо подібного будівництва. Не перемикайтеся.