Таинственная земля ученых в Киеве: чем заинтересовалось НАБУ и при чем здесь скандальная Молчанова

На фоне судебного иска и проверок на территории научного учреждения уже работает коммерческий центр

Главная астрономическая обсерватория Украины оказалась в эпицентре внимания сразу двух правоохранительных структур – Национального антикоррупционного бюро и прокуратуры. Оба заинтересовались научным учреждением через инвестиционный договор, предусматривающий реконструкцию одного из зданий и передачу гектаров земли частной структуре под застройку.

"Телеграф" выяснил, кто положил глаз на государственные земли в одном из самых зеленых районов столицы, какой коммерческий объект здесь уже работает и что может появиться еще.

Инвестдоговор на земле обсерватории: что предусматривал проект

Главная астрономическая обсерватория НАН Украины (ГАО) находится на ул. Академика Заболотного в Голосеевском районе Киева – в живописной зеленой зоне по соседству с национальным парком. На площади более 20 гектаров в окружении деревьев находятся научные здания и постройки, лаборатории, а также корпуса для проживания и отдыха работников.

Именно такое расположение отвечает научным целям, ведь природный барьер от городского шума и света является предпосылкой для точности астрономических наблюдений. Отдельную ценность имеет и сама территория:

• во-первых, здесь сохранились ландшафтные особенности Голосеевских холмов;
• во-вторых, на ней растут дубы обычные в возрасте 300-400 лет, что подтверждено статусом памятника природы местного значения "Вековые дубы".

Но сейчас существует перспектива застройки трети участка (7,43 из 21,3 га), на котором расположено научное учреждение. Конечно, проводить масштабные работы по ограниченному бюджетному финансированию обсерватория самостоятельно не могла, поэтому к делу приобщился бизнес. А именно ООО "Фредс Резортс", с которым ГАО заключило инвестиционный договор 19 мая 2020 года. На выходе должен быть возведен Международный многофункциональный комплекс SPAce (МБК SPAce) общей площадью 22,1 тыс. кв. м. (равна 3 футбольным полям, большому супермаркету со складами и офисами или средней гостинице на несколько этажей).

В соответствии с проектом, объект, часть которого должна была получить обсерватория, должен был включать гостиничные и административные здания, социально-бытовую инфраструктуру и научно-учебные помещения. Об этом говорится в письме за подписью директора ГАО Ярослава Яцкива в адрес президента НАН Украины Анатолия Завгороднего, копия которого была предоставлена по запросу "Телеграфа".

Идея проекта в целом выглядит логично и выгодно для обсерватории: привлечение инвестиций позволило бы восстановить частично неиспользуемое имущество, плюс получить современное пространство для реализации задач. При этом не должно было произойти отчуждение земли.

Но с другой стороны, не все выглядит столь оптимистично, в частности, из-за связей инвестора. По данным YouControl, ООО "Фредс Резортс" основано в 2018 году Федором и Иваном Молчановыми – сыновьями известной столичной застройщицы и владелицы "StolitsaGrouр" Владиславы Молчановой.

Братьям принадлежит по 40% уставного капитала ООО, еще 20% — ПАО "Закрытый недиверсифицированный венчурный корпоративный инвестиционный фонд "Истейт". В бенефициарах у последнего два гражданина Кипра, фонд имеет частичные инвестиции или корпоративные права в нескольких, кроме "Фредс Резортса", украинских фирмах.

Право застройки без права собственности: суть претензий прокуратуры

К правовой стороне инвестпроекта возникли вопросы у правоохранительных органов. В частности, Киевская городская прокуратура считает: инвестдоговор между научным учреждением и частной фирмой заключен с нарушением норм земельного и природоохранного законодательства.

Во-первых, как уточнили в прокуратуре в ответе на запрос "Телеграфа", речь идет о нормах Земельного кодекса (ст. 17, 92, 95, 96 и 122), регулирующих пользование землями государственной собственности. То есть, обсерватория имеет землю не в собственности (принадлежит Киевской государственной городской администрации), а на праве постоянного пользования. Это означает, что участок площадью 7,43 га, оцененный более чем в 100 млн грн, может использоваться Главной астрономической обсерваторией только "для реализации уставной деятельности"(научной), а не передаваться фактически под застройку частному бизнесу. Да еще и на условиях, когда фирма получит 90% площадей в сводной недвижимости.

Во-вторых, прокуратура ссылается на нарушение норм ст. 431 Гражданского кодекса Украины, что касается права пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиции). То есть прокуратура считает, что инвестдоговор по сути создает для частной компании право застроить государственную землю, при этом суперфиция либо не оформлена должным образом, либо это право вообще нельзя было предоставлять с учетом статуса земли.

Кроме того, в ответе упоминается правительственное постановление №296, устанавливающее специальный порядок заключения инвестиционных договоров государственными учреждениями. Речь идет о необходимости четких согласований, прозрачных условий и ограничений по передаче госимущества. По мнению прокуратуры, этот порядок был нарушен или обойден, что явилось отдельным основанием для требований о признании договора недействительными.

В-третьих, отдельный блок претензий связан с наличием на территории обсерватории охраняемого законом памятника природы местного значения "Вековые дубы". Учитывая это, в прокуратуре ссылаются на ч. 3 ст. 7 Закона Украины "О природно-заповедном фонде", регламентирующая: любая деятельность, которая может изменить целевое назначение или навредить природной ценности территории, допускается только в исключительных случаях и по специальной процедуре. Прокуратура считает, что эти требования при заключении инвестиционного договора не соблюдены.

Все перечисленные пункты и дают основание, подчеркивают в прокуратуре, обжаловать в судебном порядке инвестдоговор между обсерваторией и ООО "Фредс Резортс". А на вопрос "Телеграфа", применялись ли меры обеспечения иска, а именно запрещались ли строительные работы, ответили негативно и объяснили причину — "поскольку доказательства начала осуществления строительных работ отсутствуют".

Позиция обсерватории: инвестпроект не навредит науке и природе

Если прокуратура трактует инвестиционный договор как угрозу земель научного и природоохранного значения, то руководство Главной астрономической обсерватории считает наоборот. И подчеркивает: договоренности с частным инвестором отвечают задачам и интересам как самого учреждения, так и в целом Нацакадемии наук Украины. Об этом говорится в упомянутом выше письме, в котором по пунктам расписана позиция ГАО и уже сделаны шаги по реализации проекта.

• В вопросе земли обсерватория указывает: в 2021 году КГГА предоставила в постоянное использование весь земельный участок площадью 21,3 га для эксплуатации и обслуживания общественных зданий и сооружений на ул. Академика Заболотного, 27 и 31 (распоряжение КГГА №1514). Это право зарегистрировано в государственном реестре, а следовательно, по логике ГАО – все в рамках закона, земля остается за научным учреждением, а инвестор будет только выполнять за собственные средства строительство.

Впрочем, есть существенный нюанс: инвестиционный договор был заключен более чем за год до того, как КГГА передала земельный участок обсерватории в постоянное пользование. До того право на это имела… обсерватория АН УССР — уже давно не существующая структура, реорганизованная еще после обретения Украиной независимости. В то же время, вопрос надлежащего оформления земельных прав длительный период оставался неурегулированным. Дополнительно следует отметить, что право оперативного управления недвижимым имуществом Главная астрономическая обсерватория НАН Украины зарегистрировала только в феврале 2021 года.

Еще один показательный момент: в одном из пунктов распоряжения КГГА прямо предусмотрена необходимость оформления разрешительной и проектной документации "в случае необходимости реконструкции или нового строительства".

• Администрация обсерватории также отмечает: имеет на руках градостроительные условия и ограничения на проектирование объекта. Согласно данным портала Единой государственной электронной системы в сфере строительства, они были выданы за день до начала полномасштабки – 23 февраля 2022 года. А разрешение на выполнение строительных работ (КВ012231030491) датировано 10 ноября 2023 года. Документ предполагает реконструкцию т.н. "Дома наблюдателей" (здание лит. "О") без изменения функционального назначения и новое строительство зданий административного, научно-учебного, оздоровительного, гостиничного назначения и объектов рекреационной, социально-бытовой инфраструктуры.

При этом в технико-экономических показателях отмечено только как изменится имеющийся объект – здание, где раньше работники обсерватории отдыхали после ночных смен. А именно – вдвое увеличится общая площадь с 548 до 1065 кв. м и высотность – с 2 до 4 этажей. Насколько большими и в каком количестве должны быть построены новостройки – не отмечено.

• Физическое вмешательство в территорию в ГАО объясняют необходимостью благоустройства и благоустройства. Здесь уже "Киевзеленстрой" провел санитарную чистку зеленых насаждений, восстановлены внутренние дороги обсерватории и прокладывается новое "к объекту договора", установлено новое ограждение и тому подобное.

ГАО уточняет, что получило в июле 2024 г. в Департаменте государственного архитектурно-строительного контроля КГГА разрешение на выполнение подготовительных работ.

• В вопросе сохранения вековых дубов администрация обсерватории объясняет: на основании выводов специалистов Государственной экологической академии последипломного образования и управления границы памятника природы местного значения "Вековые дубы" планируют увеличить почти на четыре десятка соток — до 3,36 га. Плюс под охрану в дополнение к 7 взять еще 26 древних деревьев. Обоснование передано на рассмотрение Министерству защиты окружающей среды и природных ресурсов, а дальше слово должен сказать Киевский городской совет. На основании этого будет подкорректирован проект строительства, т.е. требования природоохранного законодательства будут соблюдены, констатируют в ГАО.

Не только прокуратура: в дело вмешается суд и НАБУ

Чья позиция по делу застройки территории обсерватории – научного учреждения или городской прокуратуры – будет сильнее в суде, станет известно не раньше чем через месяц-другой. Ведь подготовительное заседание по делу о рассмотрении иска о признании недействительным инвестдоговора между ГАО и фирмой "Фредс Резортс" запланировано на конец февраля. Разбирательство будет проходить в Хозяйственном суде города Киева.

Между тем, инвестиционным договором интересуется и Национальное антикоррупционное бюро – об этом стало известно из обнародованного на официальном сайте обсерватории текста заявления ее директора – Ярослава Яцкива. Из него следует: НАБУ проводит досудебное расследование, в рамках которого рассматривается нарушение при выполнении инвестиционного договора. А именно условий использования бывшего сооружения "Дома наблюдателей", на базе которого был создан "Реабилитационный центр Форест". Отметим, что речь идет об одном и том же здании, и инвестиционном договоре, но фигурирует уже другой формат и название заведения.

Ответ на запрос "Телеграфа" к руководству обсерватории ситуацию не прояснил, потому что в учреждении сослались на занятость из-за отчетной кампанию за 2025 год и прислали в дополнение процитированное выше письмо. А в опубликованном на сайте заявлении директор обсерватории Ярослав Яцкив настаивал: НАБУ ошибается, считая, что реконструированное сооружение должно было использоваться для проведения научных исследований.

"Бывший "Дом наблюдателей" был предназначен для отдыха работников ГАО и других астрономических учреждений после ночных наблюдений (а не для научных исследований). Такая возможность отдыха сохранена и в реконструированном РЦФ. Поэтому такие "масштабные действия" органов НАБУ вызывают по меньшей мере удивление и беспокойство по поводу стиля работы органов государственной власти", – говорится в заявлении.

Негативный ответ "Телеграф" получил также от НАБУ на запрос с просьбой рассказать, как квалифицированы действия подписантов инвестиционного договора, или других лиц – представителей НАН Украины или КГГА, в чем, по версии следствия, состоит нарушение законодательства при его выполнении и т.д. В антикоррупционном органе сослались на то, что запрашиваемая информация имеет ограниченный доступ.

Но самое интересное в истории с недвижимостью и землей научного учреждения является то, что по адресу обсерватории – ул. Академика Заболотного, 27 уже функционирует "Forest Retreat Centеr" как коммерческий гостинично-оздоровительный центр. Причем уже почти два года!

И это при тому, что в прокуратуре не нашли даже доказательства начала работ. А старт их мог состояться еще в 2021 году — по крайней мере, такая дата указана на сайте одной из фирм, участвовавшей в отделке переделанного под оздоровительный центр "Дома наблюдателей". Там же упоминается пауза в реализации проекта из-за начала полномасштабной войны. В то же время градостроительные условия и ограничения на реконструкцию были выданы только 23 февраля 2022 года. В таких обстоятельствах возникает предположение, что часть разрешительной документации могла оформляться уже после фактического начала работ.

При этом в Единой государственной электронной системе в сфере строительства отмечено: реконструкция продолжалась с ноября 2023 по январь 2024, а в апреле 2024 объект уже был принят в эксплуатацию (регистрационный номер сертификата — КВ122240403970).

Заказчиком работ выступала Главная астрономическая обсерватория, а генеральным подрядчиком – ООО "Монолитстрой Сервис", по данным YouControl, принадлежит Роману Лукашову. Эта строительная фирма активно приобщалась к строительству ряда ЖК в Киеве под брендом "StolitsaGrouр", принадлежащим Владиславе Молчановой. Так что фигурировала и в скандалах вокруг этого, например, как в случае с застройкой остатков яблоневых садов на Виноградаре на землях госпредприятия "Агрокомбинат Пуща-Водица". Выбор подрядчика для реконструкции одного из зданий обсерватории в этом контексте выглядит очевидным, ведь инвесторами в проекте выступает фирма сыновей Молчановой – ООО "Фредс Резортс".

***

"Телеграф" и дальше будет следить за развитием ситуации вокруг ценных гектаров столичной земли и имущества научного учреждения. Ведь, учитывая связи и бекграунд участников проекта, существует риск, что новые здания рядом с обсерваторией могут "вырасти" так же незаметно, как и была проведена реконструкция "Дома наблюдателей". А правоохранительные органы начнут разбираться постфактум.

Пока ясно, что инвестпроект реализуется, а впереди завершение расследования НАБУ и суд по иску прокуратуры. О том, к каким результатам они приведут, читайте на нашем сайте, как только появятся новости.

Как сообщал "Телеграф", коррупционный скандал в столице, связанный с разоблачением масштабной схемы завладения землей, остановил рассмотрение земельных вопросов на год.