Смарт-хмарочоси замість бабусиних хат: хто стоїть за скандальною схемою забудови в Києві

5 років тому, навесні 2020 року, українські медіа та антикорупційні тусовки облетіла історія про так званий "будинок Білозір" на Подолі. Про незаконну 11-поверхівку у найпрестижнішому районі столиці писали і "Наші гроші" Юрія Ніколова, і навіть Сергій Лещенко, який нині наближений до Офісу президента України, називав забудову "плювком в обличчя Україні".

За п’ять років, три з яких точиться жахлива війна, сумнозвісний "будинок Білозір", який отримав офіційну назву ЖК "Зелений замок", не тільки встигли ввести в експлуатацію через Верховний Суд України. Уся схема будівництва незаконних багатоквартирних багатоповерхівок на приватній землі стала зручною лазівкою.

"Плювок в обличчя"

Скандальна схема відомого "будинку Білозір" була дуже проста. Спочатку, за адресою вулиця Мирна, 2/1, прямо біля Нижнього Валу, була викуплена земля, призначена для приватної присадибної забудови, яка дозволяє будувати виключно приватні будинки на одну сім’ю, висотністю не більше трьох поверхів з мансардою. Власницею цієї земельки і стала ексміністерка культури та співачка Оксана Білозір, яка віддала цю землю під забудову.

Натомість, забудовник побудував на цій ділянці 11-поверховий житловий комплекс преміум класу під назвою "Зелений замок", де вже розпродані усі квартири, якщо вірити порталам столичної нерухомості.

Забудовником ділянки став ОК "Житлово-будівельний кооператив "Зелений замок" із засновниками: сином Оксани Білозір — Ярославом Недзельським та колишньою помічницею нардепа Білозір (у 2007—2008 рр) Мар’яною Грабінською. До них долучилися Іван Влад і Йозеф Москович. Згідно з даними сайту ДАБІ, підрядником робіт було ТОВ "ВР Білд", засновниками якого є Іван Влад і ТОВ "ВР Партнер".

З особливим цинізмом адвокати забудовника на безкінечних судах про необхідність арештувати будівництво стверджували, що будівництво не порушує жодних норм, а додаткові 7 поверхів — то і є мансарда, чи так звані "антресолі".

Так чи інакше, але попри протести громади і депутатки Київради Ольги Балицької, яка обіцяла докласти усі зусилля для зупинки будівництва, будинок стоїть, а столичні комунікації водопостачання та каналізації періодично підриває, через те, що вони не розраховані на таке навантаження.

Транспортні шляхи на Подолі колапсують в годину пік, бо поважні мешканці "будинку Білозір" звикли їздити виключно на власному автотранспорті та ставити його на вулиці, оскільки паркінгів такі будинки не передбачають.

Чого б це ми згадували події п’ятирічної давнини? Тому що вказана схема продовжує працювати з цинічним розмахом корупційної індустрії, в якій хто захоче може побудувати що завгодно, якщо земля є приватною, а суди можна продовжувати безкінечно.

Одним з ключових забудовників, який активно користується цією хитрою схемою, є Олександр Рябчун, засновник та директор компанії ТОВ "450 Груп".

В українській армії, куди ні Олександр Рябчун, ні будівельники, які на нього працюють, не поспішають, існує специфічний сигнал "4.5.0.". На військовому сленгу він має значення — "все спокійно", "все добре". Тож в останні роки, попри численні кримінальні провадження, спротив сусідів та безкінечні судові справи, у Олександра Рябчуна — усе "4.5.0." Як йому це вдається?

Робоча схема

Кейс "будинку Білозір" показав, що ні українське законодавство, ні правоохоронні органи, ні громада, ні навіть депутати не можуть нічого вдіяти з забудовниками, які будують на приватній землі те, що потім корумповані нотаріуси введуть в експлуатацію як приватне житло.

Схема працює наступним чином. Фізична особа купує земельну ділянку для присадибної забудови у приватному секторі. Можна купувати ділянку з якоюсь старою халупою чи недобудовою.

Новий власник земельної ділянки з недобудовою чи старезною хатою запрошує Олександра Рябчуна для "реконструкції", на яку і отримує дозвіл у компетентних органах. Усі проєкти та формальні документи для Рябчуна посвідчує своїми печатками один і той самий архітектор Пархоменко Ігор Петрович від імені ТОВ "БУДЛІДЕР ПАРК".

Після отримання дозволів на здійснення "реконструкції" ділянка зачищається повністю, на ній викопується котлован, з якого виростає багатоповерхівка. Оскільки земельна ділянка належить приватній особі, а право власності у нас недоторкане, то нікому з чиновників немає діла аж до моменту, доки чергова багатоповерхівка не врізається у комунікації, що розраховані лише на приватний будинок на одну сім’ю.

Кожна квартира в багатоквартирному будинку вже на етапі будівництва належить приватній особі. Частіше за все — особисто Олександру Рябчуну або комусь з наближених до нього осіб.

Продажі компанії ТОВ "450 Груп" та Сергія Зазимка, який їх очолює, ведуться дуже активно від імені компанії. Однак договори купівлі-продажу, як і у випадку з "будинком Білозір", укладаються між фізичними особами. При чому покупці офіційних документів на житло не отримують.

Компанія фактично ні в яких офіційних документах не фігурує, а отже — не несе відповідальності, якщо будинок завалиться чи згорить через порушення норм будівництва. Бо по документах — все це приватна присадибна забудова.

Іноді забудовники зустрічають спротив громади проти свавільної забудови. Тоді доводиться "вмикати" адміністративні важелі в київській адміністрації, у поліції і "знаходити спільну мову" із суддями. Той факт, що схема працює, доводять численні об’єкти забудови, які зростають наче гриби після дощу, незважаючи на війну. Адже попит на дешеву нерухомість, коли ворог руйнує нашу країну, постійно високий.

Фастфуд з квадратних метрів

Неповний список забудов, щодо яких зараз ведуться кримінальні чи цивільні справи проти Олександра Рябчуна та його спільників в київських судах, виглядає так:

1. вулиця Естонська, 10 (земельна ділянка 8000000000:88:043:0063, власник Рябчун Олександр Володимирович);

2. вулиця Козацька, 11 (земельна ділянка 8000000000:79:142:0010, власник Храпач Володимир Васильович);

3. вулиця Козацька, 9а (земельна ділянка 8000000000:79:142:0009, власник Харченко Андрій Олександрович);

4. вулиця Козацька, 9б (земельна ділянка 8000000000:79:142:0400, власник Харченко Андрій Олександрович);

5. вулиця Мистецька, 6 (земельна ділянка 8000000000:79:147:0028, власник Бедриківський Олександр Володимирович);

6. вулиця Ціолковського, 44 (земельна ділянка 8000000000:79:241:0190, власник Невойт Олександр Миколайович)

7. вулиця Стратегічне шосе, 7 (земельна ділянка 8000000000:79:241:0011, власник ТОВ "АВЕНЮ 7" (45417069), Сомсіков Сергій Володимирович, Федулов Максим Олегович);

8. вулиця Бучанська, 4 (земельна ділянка 8000000000:75:105:0024, власник Рябчун Олександр Володимирович);

9. вулиця Карпатська, 26-а (земельна ділянка 8000000000:69:186:0022, власник ОБ’ЄДНАННЯ СПІВВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ "КАРПАТСЬКИЙ 2020").

Призначення кожної із зазначених ділянок визначено законом як земля "Для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)" або "Для індивідуального житлового, гаражного і дачного будівництва". І на кожній з цих ділянок Олександр Рябчун зі спільниками побудував чи будує багатоквартирний будинок.

На кожній з цих ділянок Рябчун має конфлікт з сусідами і максимально його ігнорує. Майже по кожному з цих об’єктів у відкритих джерелах можна знайти купу судових ухвал та рішень, частина з яких ведуться за кримінальними провадженнями проти самого Рябчуна та його подільників, зокрема — нотаріусів, що допомагають за гроші вводити об’єкти в експлуатацію.

А як же законність?

Солом’янська окружна прокуратура міста Києва звинувачує Олександра Рябчуна у вчиненні злочину, передбаченого частиною 2 статті 209 Кримінального кодексу України: відмивання (легалізація) майна, здобутого незаконним шляхом, та статтею 358: підроблення документів (номер судової справи 760/19805/22). Причиною розслідування кримінального провадження за номером 12021100090000229, як свідчать матеріали судових ухвал, є забудова на вулиці Карпатській, 26-а.

За цією адресою на приватній земельній ділянці Рябчун побудував багатоквартирну будівлю і за допомогою знайомого нотаріуса забезпечив введення її в експлуатацію.

Цей факт не дуже сподобався місцевим мешканцям, які визначені потерпілими у цій справі: Паламар Оксана Анатоліївна, Савченко Зоя Семенівна, Чередніченко Тетяна Володимирівна, Садигов Тармірлан Ельшад Огли. Їх інтереси в суді представляє Нахай Юрій Володимирович. А інтереси Рябчуна захищає адвокат Чернявський Сергій Володимирович.

Фабула справи дуже проста: попри протести сусідів, Олександр Рябчун збудував на приватній ділянці за адресою Карпатська, 26-а багатоквартирний будинок та продав приміщення в цьому будинку приватним особам. При цьому, оскільки жодних документів на цю будівлю Рябчун не мав, довелося легалізовувати об’єкт через знайомого нотаріуса та інших посадових осіб. Одне з засідань по цій справі було записане небайдужими на відео, де можна роздивитися і самого Рябчуна, і його адвокатів, а також послухати їх аргументацію. Наступне судове засідання призначено на 28 травня 2025 року вже в рамках справи 760/19805/22.

Ще одне кримінальне провадження ведеться за статтею 198 Кримінального кодексу України (Самоуправство) через незаконне будівництво Рябчуна за адресою вулиця Ціолковського, 44.

За цим кримінальним провадженням в судовому порядку буде розглянуто питання накладення арешту на будівництво. Сусіди по району об’єдналися, щоб інформувати про те, як ведеться боротьба.

А що КМДА?

Ще одна судова справа, вже у адміністративному, а не кримінальному провадженні, відкрита проти Олександра Рябчуна Департаментом з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва (номер судової справи 640/39051/21).

Юридична служба департаменту стверджує, що в грудні 2021 року звернулася до Окружного адміністративного суду міста Києва з позовом до Олександра Рябчуна, в якому просить припинити право на виконання будівельних робіт за адресою вулиця Бучанська, 4 в Києві.

Департамент стверджував, що Рябчун почав будівельні роботи "на об’єкті, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1)" — це означає, що по документах Рябчун зводив приватний будинок. Департамент просив у суду скасувати реєстрацію декларації про готовність до експлуатації об’єкта за номером КВ101210113760. Очікувано, справа нічим не закінчилася і там продовжує стояти шестиповерхове одоробло.

Сам же Рябчун відбувся штрафом менш ніж у 500 гривень за те, що під час проведення робіт здійснив виніс бруду на проїзну частину колесами технологічного транспорту, чим порушив вимоги п. 1.5 Правил дорожнього руху.

Війна війною, а бабло — баблом

Компанія "450 груп" і Олександр Рябчун осідлали одну з найприбутковіших тем столичної забудови. Вона є найбільш привабливою через роботу у приватній забудові, де протидіяти свавіллю можуть тільки поодинокі сусіди чи й взагалі жінки похилого віку з навколишніх будинків. В результаті підлеглі Рябчуна просто ігнорують протести на шляху до максимізації прибутків, за рахунок маніпуляції законодавством. А адвокати затягують справи до того моменту, доки будинок вже не збудовано, а усі квартири розпродано. Усі ці кейси не є аж такими важливими, щоб блогери калібру Сергія Лещенка записали ефір про те, як забудовники "плюють в обличчя киянам". Поміж тим політична боротьба за столичні посади поволі розгортається.