В Киеве вместо дома с садом вопреки генплану выросла многоэтажка: соседи жалуются на системную безнаказанность

На Соломенке реализовали классическую схему – выкупили землю и построили высотку

Почти десять лет жители частных домов, расположенных в Соломенском районе Киева, воюют против появления по соседству многоэтажки. "Вырос" этот дом вплотную к другим участкам, работы сопровождались уголовными делами и судами. На стороне киевлян выступала городская прокуратура и даже Государственная авиационная служба, но преодолеть новостройку до сих пор не получилось. Жители наблюдают, как в доме выполняют внешние отделочные работы и готовят к заселению.

"Телеграф" изучил историю скандального строительства и выяснил, чем оно может обернуться для жителей района.

Вместо частного дома начала "лезть" многоэтажка

На улице Августина Волошина (прежнее название Ярослава Галана), проходящей через массив Караваевы дачи, еще в 2016 году началось очередное строительство. Это должно было быть частное жилье на пару этажей с хозпостройками, ведь это район индивидуальной жилой застройки и такие дома характерны для него. Но когда за высоким забором стали вырисовываться очертания большого здания, местные жители забили тревогу.

– Перед тем, как начать что-то делать, хозяин познакомился с соседями. Рассказал, где у него будет дом, где – гараж, сауна, приусадебный участок. Мы обрадовались, кто-то наведет порядок на месте, которое пустовало, там то наркоманы собирались, то мусор накапливался, – говорит в разговоре с "Телеграфом" Виктория, проживающая в этом районе. – Надеялись на покой, а вышло наоборот. Вокруг этих десяти соток вырос забор, за которым фундамент занял почти весь периметр. И тогда стало понятно, речь идет не об индивидуальной застройке, вместо нее "лезет" многоэтажка.

Еще одна жительница района в публикации о районе Караваевы дачи рассказывала, что указанные участки — это "старый едва прибитый земелькой котлован, из которого раньше брали глину для производства кирпича". Еще киевлянка отмечала, что здесь "плывет" земля, поэтому высотного дома она не выдержит".

На тот момент у земельного участка с кадастровым номером 8000000000:69:154:0014 несколько раз сменился владелец. Происходило это не без махинаций, о чем свидетельствует судебное решение Голосеевского райсуда Киева. В частности, из документа следует, что один из "промежуточных" владельцев якобы продал 10 соток в то время, как находился за решеткой. Фиктивность сделки подтвердили экспертизы, в ходе которых было установлено: подпись на договоре купли-продажи была подделкой. Плюс "левыми" оказались нотариальный бланк и печать. Эта сделка проведена в 2009 году и легла в основу уголовного производства, открытого по ч. 1 ст. 358, ч. 1 ст. 364 и ч. 2 ст. 364 Уголовного кодекса Украины.

В мае 2016 года, через "третьи руки" участок оказался в собственности киевлянина Виктора Спасского, о чем свидетельствуют данные из Госреестра прав на недвижимое имущество. В декабре того же года на форуме Ostroyke появилось сообщение, что здесь по ул. Августина Волошина, 32-А запланировано строительство девятиэтажного (!) жилого комплекса ЖК "Дом на Волошина (Solo House)". Впоследствии на странице периодически публиковались отчеты с фото хода выполнения работ, а также сообщения об условиях продажи квартир. При этом авторы постов застройщика не упоминали, это сделали пользователи форума, сообщив, что речь идет о "Инстрой Девелопмент".

Самое интересное, что по данным сайта "Нерухоми", этот обслуживающий кооператив получил от владельца участка право застройки только в мае 2017 года. В этот момент, как сообщалось на упомянутом форуме, уже был готов паркинг и производился монтаж, армирование пилонов и опалубки первого этажа. Подрядчиком на объекте выступал ООО "Укркепитал-буд". Заказчик и производитель работ, хотя зарегистрированы в разных городах – первый в Киеве, второй – в Николаеве, имели общего учредителя – Виктора Юрченко. Впоследствии управление "Инстрой девелопмент" перешло его сыну Артему Юрченко, а в "Укркепитал-буд" директором и бенефициаром стал Артем Дахов.

В августе 2017 года на участке по адресу ул. Августина Волошина, 32-А уже возвышалось четырехэтажное здание. Плюс – временные сооружения, в одном из которых расположился отдел продаж квартир. В то же время градостроительные условия и ограничения (МУО), выданные Департаментом градостроительства и архитектуры КГГА в феврале 2017 года устанавливали ограничения на этажность "в количестве три этажа и подвал". Об этом говорится в еще одном судебном постановлении, датированном ноябрем 2017 года.

Кроме того, в этом месте вообще нельзя было строить именно жилищный комплекс. Ведь в целом район в соответствии с Генеральным планом Киева – это "территория жилой усадебной застройки". Этот вид застройки предполагает размещение " малоэтажных индивидуальных жилых домов на приусадебных участках, дополненных вспомогательными сооружениями, такими как гаражи, летние кухни и хозяйственные постройки". Соответственно, и конкретный участок имел целевое назначение "для индивидуального жилого, гаражного и дачного строительства".

Но это обстоятельство как заказчик, так и подрядчик, а также соответствующие структурные подразделения КГГА проигнорировали. В частности, Департамент по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля выдал декларацию о начале "строительства многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом". В течение 2017 года этот документ отменили, возобновили и снова отменили. А ООО "Укркепитал-буд" судился с столичными властями, чтобы возобновить действие декларации. Рассмотрение дела длилось несколько лет. В сентябре 2023 года дошло до Высшего кассационного суда, который оставил в силе решение апелляционной инстанции. А та постановила отменить приказ профильного департамента и возобновить действие декларации.

Арест участка и запрет каких-либо работ был под игнором

Несмотря на длительные судебные тяжбы, а также то обстоятельство, что продолжалось расследование по уголовному делу работы на ул. Августина Волошина, 32-А не прекращались. В частности, в августе 2017 года постановление Голосеевского райсуда предусматривало арест земельного участка "с запретом на проведение любых строительных, земельных, путевых и других работ". На это подрядчик и застройщик не реагировали и продолжали строить многоэтажку. Повторный запрет был наложен через год – в сентябре 2018 и не был снят и в 2020 году.

Зато и на форуме есть сообщение о продолжении работ – последнее, проиллюстрировано фото и опубликовано в августе 2018. О том, что они не прекращались, свидетельствует также обращение инициативной группы жителей частного сектора к постоянной комиссии Киевского городского совета по соблюдению законности, правопорядка и предотвращению коррупции. В документе, датированном сентября 2019 года указано: "Застройщики распоряжаются участком по своему усмотрению, нарушая установленный законодательством порядок на возведение зданий и сооружений. На стройплощадке работа кипит, привозят кирпич, лес для крыши, делают дымоход".

По мнению жителей района, тем самым ОК "Инстрой Девелопмент" "систематически и нагло" нарушал Государственные стандарты строительных норм и правил Украины, Земельный кодекс (в части невыполнения требований относительно целевого назначения земли), законы Украины, регулирующие градостроительную деятельность, а также имущественные права жителей прилегающих к строительству частных домов.

На этом этапе в дело уже вмешалась Киевская городская прокуратура, которая настаивала на снесении объекта строительства по улице Августина Волошина (Галана), 32-А. Для этого был подан иск в суд. Мотивом стала "незаконность строительства многоквартирного дома на земельном участке вопреки Генеральному плану города Киева". Об этом говорится в ответе на запрос "Телеграфа". Дважды суды – Окружной административный суд города Киева в октябре 2020 года и Шестой апелляционный админсуд в январе 2021 года – соглашались с аргументами прокуратуры и постановляли снести дом. А он к тому моменту, кстати, уже имел шесть этажей плюс мансарду.

ООО "Инстрой Девелопмент" с этим не согласился и обжаловал решение. В результате Верховный суд в декабре 2021 г. отменил вердикты судов первой и апелляционной инстанции. С позиции, что "защищать интересы государства должен соответствующий орган государственной власти, а не прокурор". В этом случае, как отмечается в ответе на запрос нашего издания, "органами, ответственными за соблюдение градостроительного законодательства, являются Департамент государственного архитектурно-строительного контроля города Киева и Государственная инспекция архитектуры и градостроительства (ДИАМ) Украины". На основании этого дело было возвращено в суд первой инстанции, а он в октябре 2022 года оставил иск прокуратуры без рассмотрения.

Госавиаслужба настаивала на согласовании, а оно не требовалось

Параллельно с прокуратурой вопросы к многоэтажке посреди частного сектора имела и Государственная авиационная служба Украины. Внимание этой структуры объясняется тем, что улица Августина Волошина расположена в пределах приаэродромной территории. Об этом говорится в ответе службы на запрос "Телеграфа". Во время ее проверки коммунальным предприятием "Международный аэропорт "Киев" (Жуляны) в феврале 2019 года было установлено, что здесь ведется строительство высотки. При этом заказчик работ — ОК "Инстрой Девелопмент" — не согласовывал месторасположение и высотность с эксплуатантом аэродрома и аэродрома и Госавиаслужбой. Поэтому последняя в апреле 2019 года вынесла решение "о прекращении строительства на приаэродромной территории" до выяснения обстоятельств.

Застройщик это решение проигнорировал и Государственная авиационная служба обратилась в суд, настаивая уже на снесении "самочинного строительства по адресу: г. Киев, улица Августина Волошина, 32-А". Плюс служба требовала отмены градостроительных условий и ограничений, выданных Департаментом градостроительства и архитектуры КГГА и разрешительных документов по началу выполнения строительных работ от Государственной архитектурно-строительной инспекции.

Но до принятия решения дошло только в феврале 2025 года. Основная причина в том, что Окружной административный суд Киева, начинавший рассмотрение дела, в конце 2022 года был ликвидирован. С тех пор решался вопрос перераспределения дел и наконец оно попало совсем в другой регион – в Запорожский окружной административный суд. При этом Фемида приняла сторону застройщика и чиновников КГГА. Во-первых, судья обратил внимание, что в акте проверки приаэродромной территории не указаны критерии, по которым здание на ул. Августина Волошина, 32-А отнесено к таким, чье расположение и высота требует согласования.

Во-вторых, градостроительные условия и ограничения (МУО — на укр.) застройки по этому участку предполагали, что "условная высота указанного объекта строительства составляет 12 метров от планировочной отметки земли". А минимальной высотой зданий, при которой они могут оказать влияние на безопасность полетов и работу средств связи, навигации и наблюдения, является 45 метров относительно контрольной точки аэродрома. Этих оснований оказалось достаточно для суда, чтобы не удовлетворить административный иск Государственной авиационной службы, предусматривавший в том числе снос самовольного строительства. Проиграла она и апелляцию.

Чтобы разобраться, должен ли ОК "Инстрой Девелопмент" согласовывать строительство с Госавиаслужбой, наше издание обратилось в эту структуру с запросом. В ответе сообщаются, что обслуживающий кооператив подал заявку на согласование местоположения и высоты объекта скандального строительства. Но сделал это в 2021 году, то есть почти три года спустя после проверки приаэродромной территории, следствием которой стала судебная волокита.

Заявка была рассмотрена на комиссии, как это предусмотрено п. 57 Положения об использовании воздушного пространства Украины, и определено: объект на ул. Волошина, 32-А не подлежал согласованию. Но это должны были определить представители компетентных служб и провести в случае такого вывода "анализ расположения объекта по условиям авиационного шума и электромагнитного излучения". То есть формально, если бы застройщик, а вместе с ним и чиновники КГГА, которые выдавали разрешительные документы, вовремя выполнили требование нормативно-правовых актов, судебного разбирательства в этом вопросе можно было избежать.

Как только суды закончились, заказчик строительства снова активизировался

Так как известные судебные дела по высотке на ул. Августина Волошина, 32-А закончились в пользу застройщика (по крайней мере, иски которые инициировала Киевская городская прокуратура и Госавиаслужба) он снова перешел к активным действиям.

– За последнее время вокруг здания сняли ограждение, убрали кусты, сорняки, вывезли мусор, – рассказывает о текущем положении дел местная жительница Виктория. – И начали отделочные работы, в том числе поставили двери и ролеты на нижнем этаже, а на шестом и седьмом – мансардном, которые были не готовы, тоже есть какое-то движение. Мы, конечно, обеспокоены, потому что слышали о решении о сносе, а теперь оказывается, что все изменилось, и не знаем, чего ожидать.

Для понимания дальнейшей судьбы проблемного строительства "Телеграф" обратился с запросами в Департамент государственного архитектурно-строительного контроля города Киева и Госинспекции архитектуры и градостроительства (ДИАМ — укр.) Украины. В ответе Госинспекции констатировано: в Реестре строительной деятельности зарегистрировано уведомление о начале выполнения строительных работ от 15 сентября 2022 года по адресу Киев, ул. Волошина Августина, 32-А (т.е. фактически этот документ издан задним числом, ведь на эту дату уже было возведено несколько этажей, хотя предварительные декларации о начале строительства отменялись — Авт. ) и декларацию о готовности объекта к эксплуатации от 24 ноября 2022 года. Также в Госинспеции уточнили, что не осуществляют архитектурно-строительный контроль и надзор за объектами класса последствий СС1 и СС2, расположенных в пределах города Киева, это зона ответственности Департамента по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля КГГА.

В структурном подразделении КГГА сообщили: в последний раз на объекте были с проверкой в феврале 2020 года. Однако представителей власти на стройплощадку просто не пустили, они составили акт и "за совершенное правонарушение ОК "Инстрой Девелопмент" привлечено к ответственности". Какой именно, в ответе не отмечено. После этого на объект чиновники не наведывались.

О вводе в эксплуатацию проблемной высотки в профильном департаменте сообщили: получили от заказчика строительства ОК "Инвест Девелопмент" декларацию о готовности к эксплуатации объекта с незначительными последствиями (СС1) и внесли ее в Реестр строительной деятельности. А датой ввода в эксплуатацию дома на Портале Единой государственной электронной системы в сфере строительства указан 22 ноября 2022 (регистрационный номер КВ 101221114630). При этом в рубрике "технико-экономические показатели" дома так и значатся "три этажа с подвалом", хотя фактически их оказалось семь. И работы, как отмечают местные жители, продолжаются на объекте до сих пор.

Самое удивительное, что на официальном портале Киева опубликован перечень объектов, не принятых в эксплуатацию по состоянию на 28 мая 2024 года. И в нем пунктом 71 значится… "строительство жилого дома на ул. Августина Волошина, 32-А". В графе "состояние готовности" указано — 80%, "состояние строительства" — "строится с нарушениями, возбуждено уголовное дело", а также упоминается решение суда о сносе. В графе "перспективы достройки" указано, что объект "не соответствует градостроительной документации", а также отмечается необходимость осуществить проверку на соответствие градостроительному законодательству. А это компетенция Департамента ГАСК. Но в нем сообщили "Телеграфу", что проверки по этому адресу ни в прошлом, ни с начала этого года не проводились.

В сухом остатке на сегодня остается вот что: законность возведения дома на Волошина и до сих пор под вопросом, ведь и смена владельцев участка вызвала подозрения у правоохранителей, и высотка на нем появилась вопреки Генплану Киева. То, как развивались события с этим строительством, выглядит как одна из распространенных для Киева схем. Она работает так – частные лица выкупают земельные участки якобы для строительства собственного жилья, а затем отдают его под многоквартирную застройку. Узаконить готовый объект застройщики пытаются в судебном порядке, игнорируя протесы местных жителей и вступая в споры с правоохранительными органами и органами контроля. Наиболее известный подобный кейс, о котором писал "Телеграф" – это т.н. "Дом Билозир", расположенный по адресу улица Мирная, 2/1, прямо возле Нижнего Вала. Его, как и с десяток других, реализовал Александр Рябчун – основатель и директор компании ООО "450 Груп".

А заинтересованность застройщиков в реализации таких сделок очевидна – это средства, которые они получат от продажи недвижимости, сэкономив при покупке земли. В случае с "Домом на Волошина" речь идет в общей сложности о 66 квартирах, которые предлагают приобрести по цене от 1,2-1,8 млн гривен за однокомнатную, до 2,33 млн гривен за двухкомнатную и 3,72 млн гривен за трехкомнатную.