В Києві замість будинку з садочком всупереч генплану виросла багатоповерхівка: сусіди жаліються на системну безкарність

Майже десять років мешканці приватних будинків, що розташовані в Солом'янському районі Києва, воюють проти появи по сусідству багатоповерхівки. "Виріс" цей будинок впритул до інших ділянок, роботи супроводжувались кримінальними справами та судами. На стороні киян виступала міська прокуратура та навіть Державна авіаційна служба, але подолати новобудову досі не вийшло. Наразі мешканці спостерігають, як будинок оздоблюють та готують до заселення.

"Телеграф" вивчив історію скандального будівництва та чим воно може обернутися для мешканців району.

Замість приватного будинку почала "лізти" багатоповерхівка

На вулиці Августина Волошина (попередня назва Ярослава Галана), що проходить через масив Караваєві дачі, ще у 2016-му році розпочалось чергове будівництво. Це мала б бути приватна оселя на пару поверхів з господарчими будівлями, адже це район садибної забудови й такі будинки характерні для нього. Та коли за високим парканом стали вимальовуватися обриси великої будівлі, місцеві мешканці забили на сполох.

- Перед тим, як почати щось робити, господар познайомився з сусідами. Розповів, де в нього буде будинок, де – гараж, сауна, присадибна ділянка. Ми зраділи, хтось наведе лад на місці, що стояло пусткою, й там то наркомани збирались, то сміття накопичувалось, – говорить в розмові з "Телеграфом" Вікторія, що мешкає в цьому районі. – Сподівались на спокій, а вийшло навпаки. Навколо цих десяти соток виросла огорожа, за якою фундамент зайняв майже весь периметр. І тоді стало зрозуміло, йдеться не про індивідуальну забудову, замість неї "лізе" багатоповерхівка.

Ще одна мешканка району в публікації про район Караваєві дачі розповідала, що зазначена ділянки — це "старий ледь притрушений земелькою котлован, із якого раніше брали глину для виробництва цегли". Ще киянка наголошувала, що тут "пливе" земля, тому висотного будинку вона не витримає".

На той момент у земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:69:154:0014 кілька разів змінився власник. Відбувалось це не без махінацій, про що свідчить судова ухвала Голосіївського райсуду Києва. Зокрема, з документа випливає, що один з "проміжних" власників нібито продав 10 соток в той час, як перебував за ґратами. Фіктивність операції підтвердили експертизи, в ході яких було встановлено: підпис на договорі купівлі-продажу був підробкою. Плюс "лівими" виявились нотаріальний бланк та печатки. Ця оборудка проведена була у 2009 році й лягла в основу кримінального провадження, відкритого за ч. 1 ст. 358, ч. 1 ст. 364 та ч. 2 ст. 364 Кримінального кодексу.

У травні 2016 року, через "треті руки" ділянка опинилась у власності киянина Віктора Спаського, про що свідчать дані з Держреєстру речових прав на нерухоме майно. У грудні того ж року на форумі Ostroyke з'явилося повідомлення, що тут на вул. Августина Волошина, 32-А заплановано будівництво дев'ятиповерхового (!) житлового комплексу ЖК "Будинок на Волошина (Solo House)". Згодом на сторінці періодично публікувались звіти з фото перебігу робіт, а також повідомлення про умови продажу квартир. При цьому автори постів забудовника не згадували, це зробили користувачі форуму, повідомивши йдеться про "Інстрой девелопмент".

Найцікавіше, що за даними сайту "Нерухомі", цей обслуговуючий кооператив отримав від власника ділянки право забудови тільки у травні 2017 року. В цей момент, як повідомлялось на згаданому форумі, вже був готовий паркінг та виконувався монтаж, армування пілонів та опалубки першого поверху. Підрядником на об’єкті виступав ТОВ "Укркепітал-буд". Замовник і виконавець робіт, хоч зареєстровані в різних містах – перший в Києві, другий – в Миколаєві, мали спільного засновника – Віктора Юрченка. Згодом керування "Інстрой девелопмент" перейшло його сину Артему Юрченку, а в "Укркепітал-буд" директором та бенефіціаром став Артем Дахов.

На серпні 2017 року на ділянці за адресою вул. Августина Волошина, 32-А вже височіла чотириповерхова будівля. Плюс – тимчасові споруди, в одній з яких розташувався відділ продажу квартир. Натомість містобудівні умови та обмеження (МУО), видані Департаментом містобудування та архітектури КМДА в лютому 2017 року встановлювали обмеження на поверховість "у кількості три поверхи та підвал". Про це йдеться в ще одній судовій ухвалі, датованій листопадом 2017 року.

Крім того, в цьому місці взагалі не можна було зводити саме житловий комплекс. Адже загалом район відповідно до Генерального плану Києва – це "територія житлової садибної забудови". Цей вид забудови передбачає розміщення "малоповерхових індивідуальних житлових будинків на присадибних ділянках, доповнених допоміжними спорудами, такими як гаражі, літні кухні та господарські будівлі". Відповідно, й конкретна ділянка мала цільове призначення "для індивідуального житлового, гаражного і дачного будівництва".

Та цю обставину як замовник, так й виконавець робіт, а також відповідні структурні підрозділи КМДА проігнорували. Зокрема, Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю видав декларацію про початок "будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями та підземним паркінгом". Протягом 2017 року цей документ скасували, поновили й знову скасували. А ТОВ "Укркепітал-буд" позивався до столичної влади аби відновити дію декларації. Розгляд справи тривав кілька років. У вересні 2023 року дійшло до Вищого касаційного суду, який залишив в силі рішення апеляційної інстанції. А та постановила скасувати наказ профільного департаменту і поновити дію декларації.

Арешт ділянки й заборона будь-яких робіт була під ігнором

Попри тривалу судову тяганину, а також ту обставину, що тривало розслідування в кримінальній справі роботи на ній не припинялись. Зокрема, в серпні 2017 року ухвала Голосіївського райсуду передбачала арешт земельної ділянки"із забороною проведення будь-яких будівельних, земельних, шляхових та інших робіт". На це підрядник і забудовник не реагували й продовжували зводити багатоповерхівку. Повторна заборона була накладена за рік – у вересні 2018 і не була знята й у 2020 році.

Натомість і на форумі є повідомлення про продовження робіт – останнє, проілюстроване фото, опубліковано в серпні 2018. Про те, що вони не припинялись, свідчить також звернення ініціативної групи мешканців приватного сектору до постійної комісії Київської міської ради з питань дотримання законності, правопорядку та запобігання корупції. В документі, датованим вересням 2019 року зазначено: "Забудовники розпоряджаються ділянкою на свій власний розсуд, порушуючи встановлений законодавством порядок на зведення будівель та споруд. На будмайданчику робота кипить, привозять цеглу, ліс для даху, роблять димохід".

На думку мешканців району тим самим ОК "Інстрой Девелопмент" "систематично та нахабно" порушував Державні стандарти будівельних норм і правил України, Земельний кодекс (в частині невиконання вимог щодо цільового призначення землі), закони України, що регулюють містобудівну діяльність, а також майнові права мешканців прилеглих до будівництва приватних будинків та ділянок.

На цьому етапі у справу вже втрутилась Київська міська прокуратура, яка наполягала на знесені об’єкта будівництва по вулиці Августина Волошина (Галана), 32-А. Для цього було подано позов до суду. Мотивом стала "незаконність здійснення будівництва багатоквартирного будинку на земельній ділянці всупереч Генеральному плану міста Києва". Про це йдеться у відповіді на запит "Телеграфу". Двічі суди – Окружний адміністративний суд міста Києва у жовтні 2020 року, та Шостий апеляційний адмінсуд у січні 2021 року – погоджувались з аргументами прокуратури й постановляли знести будинок. А він на той момент, до речі, вже мав шість поверхів плюс мансарду.

ТОВ "Інстрой девелопмент" з цим не погодився й оскаржив рішення. В результаті Верховний суд в грудні 2021 скасував вердикти судів першої та апеляційної інстанції. З позиції, що "захищати інтереси держави повинен відповідний орган державної влади, а не прокурор". В цьому випадку, як зазначається у відповіді на запит нашого видання, "органами, відповідальними за дотримання містобудівного законодавства є Департамент державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва та Державна інспекція архітектури та містобудування (ДІАМ) України". На підставі цього справу повернули до суду першої інстанції, а він у жовтні 2022 року лишив позов прокуратури без розгляду.

Державіаслужба наполягала на погодженні, а воно не було потрібне

Паралельно з прокуратурою питання до багатоповерхівки серед приватного сектору мала і Державна авіаційна служба України. Увага цієї структури пояснюється тим, що вулиця Августина Волошина, розташована в межах приаеродромної території. Про це йдеться у відповіді служби на запит "Телеграфу". Тож під час її перевірки комунальним підприємством "Міжнародний аеропорт "Київ" (Жуляни) у лютому 2019 року було встановлено, що тут ведеться будівництво висотки. При цьому замовник робіт – ОК "Інстрой Девелопмент" – не узгоджував місцерозташування та висотність з експлуатантом аеродрому та Державіаслужбою. Тож остання у квітні 2019 року винесла рішення "про припинення будівництва на приаеродромній території" до з'ясування обставин як-то кажуть.

Забудовник це рішення проігнорував і Державна авіаційна служба звернулась до суду, наполягаючи вже на знесенні "самочинного будівництва за адресою: м. Київ, вулиця Августина Волошина, 32-А". Плюс служба вимагала скасування містобудівних умов та обмежень, виданих Департаментом містобудування та архітектури КМДА та дозвільних документів на початок виконання будівельних робіт від Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ).

Та до ухвалення рішення дійшло аж у лютому 2025 року. Основна причина в тому, що Окружний адміністративний суд Києва, який починав розгляд справи, наприкінці 2022 року ліквідували. З того часу вирішувалось питання перерозподілу справ і врешті вона потрапила зовсім в інший регіон – до Запорізького окружного адміністративного суду. При цьому Феміда стала на бік забудовника та посадовців КМДА. По-перше, суддя звернув увагу, що в акті перевірки приаеродромної території не зазначено критерії, за якими будівля на вул. Августина Волошина, 32-А віднесена до таких, чиє розташування та висота потребує погодження.

По-друге, містобудівні умови та обмеження (МУО) забудови по цій ділянці передбачали, що "умовна висота зазначеного об’єкта будівництва становить 12 метрів від планувальної позначки землі". А мінімальною висотою будівель, при якій вони можуть мати вплив на безпеку польотів та роботу засобів зв’язку, навігації та спостереження є 45 метрів відносно контрольної точки аеродрому. Цих підстав виявилось достатнім для суду, щоб не задовольнити адміністративний позов Державної авіаційної служби, який передбачав в тому числі знесення самочинного будівництва. Програла вона й апеляцію.

Щоб розібратися, чи мав ОК "Інстрой Девелопмент" погоджувати будівництво з Державіаслужбою, наше видання звернулось до неї із запитом. У відповіді повідомляються, що обслуговуючий кооператив таки подав заявку на погодження місця розташування та висоти об'єкта скандального будівництва. Але зробив це у 2021 році, тобто майже через три роки після перевірки приаеродромної території, наслідком якої стала судова тяганина.

Заявку було розглянуто на комісії, як це передбачено п. 57 Положення про використання повітряного простору України, і визначено: об'єкт на вул. Волошина, 32-А таки не підлягав погодженню. Але це мали визначити представники компетентних служб і провести у разі такого висновку "аналіз розташування об'єкта з умов авіаційного шуму та електромагнітного випромінювання". Тобто формально, якби забудовник, а разом з ним і посадовці КМДА, які надавали дозвільні документи, вчасно виконали вимогу нормативно-правових актів судового розгляду принаймні в цьому питанні можна було уникнути.

Як тільки суди закінчились, замовник будівництва знов активізувався

З огляду на те що відомі судові справи по висотці на вул. Августина Волошина, 32-А закінчились на користь забудовника (принаймні ті, позови за якими ініціювала Київська міська прокуратура та Державіаслужба) він знову перейшов до активних дій.

- За останній час навколо будівлі зняли огорожу, прибрали кущі, бур'яни, вивезли сміття, — розповідає про поточний стан справ місцева мешканка Вікторія. – І почали оздоблювальні роботи, в тому числі поставили двері та ролети на нижньому поверсі, а на шостому і сьомому – мансардному, які були не готові, теж відбувається рух. Ми, звісно, занепокоєнні, бо чули про рішення про знесення, а тепер виявляється, що все змінилось, і не знаємо, чого очікувати.

Для розуміння подальшої долі проблемного будівництва "Телеграф" звернувся з запитами до Департаменту державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва та Держінспекції архітектури та містобудування (ДІАМ) України. У відповіді ДІАМ констатовано: в Реєстрі будівельної діяльності зареєстровано повідомлення про початок виконання будівельних робіт від 15 вересня 2022 року за адресою Київ, вул. Волошина Августина, 32-А (тобто фактично цей документ виданий заднім числом, адже на цю дату вже були зведені кілька поверхів, хоча попередні декларації про початок будівництва скасовувались — Авт.) та декларацію про готовність об'єкта до експлуатації від 24 листопада 2022 року. Також в Держінспеції уточнили, що не здійснюють архітектурно-будівельний контроль та нагляд щодо об'єктів класу наслідків СС1 та СС2, розташованих в межах міста Києва, це зона відповідальності Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю КМДА.

В структурному підрозділі КМДА натомість повідомили: в останнє на об'єкті були з перевіркою у лютому 2020 року. Проте представників влади на будмайданчик просто не пустили, вони склали акт і "за вчинене правопорушення ОК "Інстрой Девелопмент" притягнуто до відповідальності". Якої саме у відповіді не зазначено. Після цього на об'єкт чиновники не навідувались.

Щодо введення в експлуатацію проблемної висотки в профільному департаменті повідомили: отримали від замовника будівництва ОК "Інвест Девелопмент" декларацію про готовність до експлуатації об'єкта з незначними наслідками (СС1) та внесли її до Реєстру будівельної діяльності. А датою введення в експлуатацію будинку на Порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва зазначено 22 листопада 2022 року (реєстраційний номер КВ 101221114630). При цьому в рубриці "техніко-економічні показники" будинку так і зазначені "три поверхи з підвалом", хоча фактично їх виявилось сім. І роботи, як наголошують місцеві мешканці, тривають на об'єкті й досі.

Найдивніше, що на офіційному порталі Києва опублікований перелік об'єктів, які НЕ прийняті в експлуатацію станом на 28 травня 2024 року. І в ньому пунктом 71 значиться… "будівництво житлового будинку на вул. Августина Волошина, 32-А". В графі "стан готовності" зазначено – 80%, "стан будівництва" – "будується з порушеннями, відкрита кримінальна справа", а також згадується рішення суду про знесення. Натомість в графі "перспективи добудови" вказано, що об'єкт "не відповідає містобудівній документації", а також зазначається необхідність здійснити перевірку на відповідність містобудівному законодавству. А це компетенція Департаменту ДАБК. Але в ньому повідомили "Телеграфу", що перевірки за цією адресою ні минулого, ні з початку цього року не проводили.

В сухому залишку на сьогодні маємо законність зведення будинку на Волошина і досі лишається під питанням, адже й зміна власників ділянки викликала підозри у правоохоронців та й висотка на ній з'явилась всупереч Генплану Києва тощо. Те, як розвивались події з цим будівництвом виглядає як одна з поширених для Києва схем. Вона працює так – приватні особи викупають земельні ділянки нібито для будівництва власного житла, а згодом віддають її під багатоквартирну забудову. Узаконити вже готовий об'єкт забудовники намагаються в судовому порядку, ігноруючи протеси місцевих мешканців та сперечаючись з правоохоронними органами та органами контролю. Найбільш відомий подібний кейс, про який писав "Телеграф" – це т.зв. "будинок Білозір", розташований за адресою вулиця Мирна, 2/1, прямо біля Нижнього Валу. Його, як і з десяток інших реалізував Олександр Рябчун – засновник та директор компанії ТОВ "450 Груп".

А зацікавленість забудовників в реалізації таких оборудок очевидна – це кошти, які вони отримають від продажу нерухомості, зекономивши під час придбання землі. У випадку з "Будинком на Волошина" йдеться загалом про 66 квартир, які пропонують придбати за ціною від 1,2-1,8 млн гривень за однокімнатну, до 2,33 млн гривень за двокімнатну і 3,72 млн гривень за трикімнатну.