Первые этажи под бизнес в Киеве: законность на бумаге, хаос на деле и опасные реконструкции

Жители остаются один на один с незаконными перестройками и опасными работами застройщиков

В столице активно переделывают квартиры в многоэтажках под офисы и коммерческие помещения. Формально – по закону. Фактически ни один из органов городских властей не берет на себя полную ответственность за последствия таких решений.

Ответы департаментов КГГА на запрос "Телеграфа" показали: система разрешений размыта, а контроль – фрагментарный.

Градостроительные условия – это не разрешение, а только определение рамок

Городские власти признают: в Киеве – бум на размещение бизнеса на первых этажах жилых домов, а также в коммерческих помещениях в целом. И связано это, ожидаемо, с уменьшением количества МАФов, "крестовый поход" против которых объявила столичная администрация. Это в комментарии для "Телеграфа" подчеркнул Михаил Будилов – директор Департамента территориального контроля КГГА.

– Департамент градостроительства и архитектуры постоянно выдает градостроительные условия и ограничения (МУО — аббревиатура от украинского термина) на перевод жилых помещений в нежилые. Это постоянная практика — как в центральной части города, так и в других районах. При этом мы руководствуемся очень важным приоритетом. Мы просим людей, которые планируют размещать бизнес, обязательно согласовывать этот вопрос с жильцами многоквартирных домов, – говорит Будилов.

В свою очередь в Департаменте градостроительства и архитектуры отмечают: градостроительные условия и ограничения не дают право на выполнение работ, а лишь определяют рамки для них:

• без расширения капитальной застройки
• без изменения габаритов – в пределах собственных помещений
• с сохранением несущих конструкций
• с учетом имеющихся планировочных решений придомовых территорий
• с учетом интересов совладельцев и балансодержателей.

Соблюдение норм и правил, требований исходных данных на проектирование возложено на заказчика, архитектора и других проектировщиков. Сам Департамент фактически снимает с себя ответственность, подчеркивая: " градостроительные условия и ограничения – не разрешение или документ разрешительного характера".

В КГГА признают нарушения, но без конкретики

В Департаменте по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля КГГА нашему изданию сообщили: в 2025 году фиксировались нарушения при реконструкции квартир на первых этажах многоквартирных домов под нежилые помещения. Впрочем, чиновники ограничились общими формулировками – не привели ни одного конкретного примера проблемных перестроек и не уточнили, какие средства воздействия применили к нарушителям.

В Департаменте подчеркнули: законными такие работы в жилых домах считаются только при условии прохождения полной процедуры. А она предусматривает следующие шаги:

• получение исходных данных для проектирования (одна из составляющих – МУО земельного участка)
• разработка проекта
• экспертиза (при необходимости)
• утверждение проектной документации
• выполнение подготовительных и строительных работ
• ввод в эксплуатацию.

В Департаменте также отметили: право на выполнение именно строительных работ возникает только после выполнения одной из обязательных процедур:

• если это объекты с незначительными последствиями СС1 (к ним относятся небольшие пристройки и реконструкции без вмешательства в несущие конструкции и переоборудование помещений без изменения конструктивных элементов здания), заказчик должен подать уведомление о начале строительных работ в орган государственного архитектурно-строительного контроля;
• для объектов со средними и значительными последствиями – СС2 и СС3 – обязательна предварительная выдача разрешения на выполнение строительных работ.

Кто действительно решает судьбу земли под многоэтажками

Ключевой месседж ответа Департамента земельных ресурсов КГГА – земельные участки под многоэтажками вместе с принадлежащими к ним зданиями, сооружениями и придомовыми территориями могут иметь два правовых режима:

1. Земля находится в государственной или коммунальной собственности.

В таком случае участок предоставляется в постоянное пользование управляющему домом – это может быть ЖЭК, КП или другая уполномоченная организация.

Жители не являются распорядителями земли и не могут самостоятельно принимать решения по пристройкам или расположению отдельных входов для коммерческих объектов. Такое решение принимает только землепользователь.

2. Земля находится в собственности или постоянном пользовании совладельцев дома.

В этом случае собственниками земли или землепользователями являются совладельцы многоквартирного дома. Управление осуществляется:

• через ОСМД, если оно создано
• или через общее собрание совладельцев.

Именно совладельцы принимают решение по общему имуществу, в том числе пользованию придомовой территорией.

В Депаратаменте также пояснили, что у земли под многоэтажками есть целевое назначение "для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома". Соответственно, любые работы на придомовой территории возможны только при наличии разрешительных документов, под контролем органов архитектурно-строительного надзора и благоустройства, а также с согласия управляющей компании или совладельцев.

Контроль, а не разрешение: что дает карточка нарушения правил благоустройства

Депаратамент территориального контроля КГГА также пояснил, что осуществляет контроль за соблюдением правил благоустройства и выдает контрольные карты на временное нарушение. Какие права дает такое разрешение:

• временно разрыть или повредить элементы благоустройства – тротуар, плитку, асфальт, газон и т.п.
• выполнить земляные или подготовительные работы, чтобы получить доступ к инженерным сетям
• восстановить благоустройство после завершения работ в установленные сроки
• официально зафиксировать ответственного исполнителя и проведение работ.

Вместе с тем, руководитель Департамента Михаил Будилов называет ключевое условие для беспроблемной реализации проекта по расположению бизнеса на первых этажах – договоренность с жильцами многоэтажки.

– К сожалению, действующее законодательство не полностью урегулирует эти вопросы, и иногда возникают конфликтные ситуации. Но мы обращаемся к владельцам с просьбой пытаться разрешать такие конфликты, – отметил Будилов в комментарии "Телеграфу".

Чиновник также подчеркнул: власти считают переселение бизнеса из МАФов в жилые дома "совершенно цивилизованным подходом".

- В таких помещениях уже есть водоснабжение, нормальная канализация, надлежащее электроснабжение. Нет необходимости производить разрывы, временные подключения или, например, прокладывать воздушные линии электропередач. Поэтому мы считаем этот подход цивилизованным. В то же время, действительно важно, чтобы он был согласован с жителями, если речь идет именно о многоквартирном жилом доме, – подчеркнул Будилов.

Свежие примеры: применение силы и тяжелой техники

Из ответов представителей КГГА следует, что в столице все структуры якобы действуют в рамках закона, призывают представителей бизнеса его соблюдать и договариваться с жителями. По факту отсутствие четко определенного на уровне города порядка превращения квартир в коммерческие объекты приводит к грубым нарушениям и открытым конфликтам между предпринимателями и жителями. Свежие примеры:

• ул. Оболонский проспект, 28 – балкон квартиры заливали бетоном прямо из бетономешалки для создания отдельной входной группы. Работы проводились ночью, без согласия жителей и с явным изменением габаритов помещения.

• ул. Соломенская, 10 – кейс, о котором уже писал "Телеграф" и где застройщик использовал липовое разрешение от управляющей компании, хотя дом является кооперативным. При очередной попытке отстоять права жители столкнулись с физическим насилием и оскорблениями со стороны представителей собственника квартиры, в которой идет реконструкция.

Формально все департаменты КГГА, которые имеют отношение к перестройкам, признают: ключевым для законности работ на первых этажах многоэтажек является согласование с жителями. Приведенные примеры доказывают – на практике это требование застройщики часто игнорируют, работы начинают без согласия людей, выполняют с нарушениями и пытаются быстро легализовать изменения. В результате этого жители остаются один на один с проблемой, без эффективного механизма защиты своих прав. Это свидетельствует о том, что формальные разрешительные и контрольные рычаги в Киеве недостаточны для реальной защиты граждан от самоуправства предпринимателей.

В 2026 году "Телеграф" продолжит отслеживать ситуацию с переселением бизнеса на первые этажи жилых домов и будет сообщать об изменениях в подходе к таким реконструкциям.

Как сообщал "Телеграф", после громкого коррупционного скандала в Киеве до сих пор не возобновлено рассмотрение земельных вопросов.