Квартиры под бизнес: чем опасна новая волна переоформлений под коммерцию первых этажей в Киеве

В Киеве бизнес создал системную угрозу после сноса МАФов. Деваться некуда, коммерция массово "заходит" на первые этажи жилых домов. Нередко – без разрешений, проектной документации и без уважения к жителям.

"Телеграф" собрал истории киевлян, чьи квартиры стали некомфортными из-за реконструкции.

Без согласия соседей: коммерция делает "дыры" в фасадах

2025 год в Киеве стал годом масштабной "расчистки" от МАФов. Сотни старых киосков и павильонов исчезли с улиц, новые выполнены в едином стиле и устанавливаются в четко определенных местах. Но вместе с победой над одной проблемой в столице, кажется, обострилась другая: коммерция активно занимает первые этажи многоэтажек.

Чтобы превратить квартиру в магазин, салон или кафе, то есть перевести из жилого в нежилое помещение, необходимо:

• отдельный вход с улицы – обустройство дверного проема в фасаде и лестницы/пандусы
• отдельные инженерные сети и счетчики
• отдельные системы вентиляции и кондиционирования
• усиление конструкций (при необходимости)
• соблюдение пожарных норм.

Ключевое условие – согласование совладельцев (письменная договоренность или протокол собрания ОСМД или жилищно-строительного кооператива), даже если здание на балансе ЖЭКа. Однако этот этап заказчики реконструкции квартир в магазины, кафе и салоны нередко игнорируют. Один из показательных кейсов – пристройка по ул. Соломенская, 10 в Соломенском районе Киева.

– Летом этого года в квартире прямо под моей начался ремонт, а его исполнители рассказали, что здесь будет ресторан или кафе. Мы были удивлены, ведь на собрании ЖСК "Будивельник-2" решали, что на первых этажах не будет никакой коммерции. Когда начали выяснять, писать запросы, оказалось: согласование предоставила Управляющая компания по обслуживанию жилого фонда Соломенского района. Хотя она не имеет никакого отношения к нашему дому. То есть это можно расценивать как подлог документов, – говорит в разговоре с "Телеграфом" Анна Колтышева.

Похожая ситуация произошла и в доме по улице Обсерваторная, 9 в Шевченковском районе столицы. Также неожиданно для жильцов дома на первом этаже владелица квартиры №2 затеяла ремонт, чтобы впоследствии там открыть салон красоты.

– Внутренние помещения владелица превратила в одно пространство, хотя не получала на это разрешение. К тому же вместо одного окна сделала витрину до самого основания дома и прорубила в фасаде вход. Это здание ориентировочно 1911 года, построенное из желтого кирпича, с собственным архитектурным стилем. А его фасад фактически разрушен таким образом и его украшают дешевые акриловые наличники, – рассказывает глава ОО "Ю-Киев" Анастасия Глущенко, которая помогала жителям отстаивать свои права.

В обоих случаях не остановили работу ни вызовы полиции, ни обращение в КГГА. На Соломенской, 10 работы в разгаре, а владелица квартиры по Обсерваторной, 9 заплатила штраф за нарушение правил благоустройства и после завершения реконструкции выставила помещение на продажу или аренду.

Среди примеров попрания прав жителей и обустройства входных групп с нарушениями в Печерском районе столицы – по ул. Соловцова, 6 и Панаса Мирного, 1. Как сообщил на своей странице в Facebook глава Общественного совета при КГГА Геннадий Кривошея, жильцы домов также не давали согласия на превращение квартир в коммерческие объекты. К тому же здесь под горячую руку строителей попали и зеленые зоны.

Потенциальная угроза: чем опасна реконструкция на первых этажах

Кроме согласия жильцов, владельцы квартир на первых этажах, которые планируют реконструкцию под коммерцию, должны оформить ряд документов:

• градостроительные условия и ограничения, если меняется фасад, делают проемы, вход
• проектную документацию
• разрешение на строительные работы
• разрешение на благоустройство.

А в идеале – еще и ознакомить с ними жителей многоэтажки. Интересно, что в нескольких громких историях с реконструкциями первых этажей фигурирует один и тот же проектант – Валентин Котвицкий. Он разрабатывал документацию на указанных объектах по ул. Соломенская, 10 и на ул. Обсерваторная, 9, а также на улице Неманской, 2 в Печерском районе столицы. При реализации ни один объект не обошелся без проблем.

• На Неманской, 2, во время обустройства барбершопа и салона красоты строители сварили металлический каркас для пристройки таким образом, что водопроводный люк оказался в средние помещения. Об этом в социальных сетях рассказывают жильцы дома. При этом общие нормы запрещают строительство над подземными коммуникациями, а в Правилах благоустройства территории Киева указано: такие работы "должны выполняться с соблюдением условий для безопасной эксплуатации".

• По ул. Соломенской, 10 строители на днях повредили трубу отопления, из-за чего затопило квартиру, в которой выполнялись работы, и заставили мерзнуть соседей. Кроме того, в нарушение Правил пожарной безопасности используется в помещении генератор.

• На Обсерватории, 10 строители увеличили окно и прорубили вход — стены пошли трещинами. Исполнители работ пытались замаскировать их, но сделали это неудачно, использовав дешевую отделку.

Последствия могут оказаться и более серьезными, отмечает в эксклюзивном комментарии "Телеграфу" директор аналитически-исследовательского центра "Институт города" Александр Сергиенко. Пример – обвал фасадной части дома и плит перекрытия на улице Большой Васильковской (бывшей Красноармейской). Тогда предполагали, что к таким последствиям для старого дома привела перестройка в одной из квартир со сносом несущей стены.

- Существует потенциальная угроза разрушения домов при проведении таких работ. Хотя вероятность невелика, потому что масштабные перестройки владельцы обычно избегают из-за желания сэкономить средства. А еще у каждого дома есть проект, неотъемлемой частью которого фасад. Любые изменения в нем (новые прорези, входные группы, витрины) требуют выполнения ряда процедур через Департамент архитектуры и градостроительства. То есть просто так его переделать, "по своему вкусу" – незаконно и не по процедуре, – отмечает Александр Иванович.

Хаотическая реклама, социальное напряжение и "серая зона" законодательства

Жители многоэтажек практически беззащитны перед последствиями таких работ. Прежде всего, потому, что квартиры на первых этажах могут перепродаваться, оформляться на подставных лиц и даже передаваться через доверенности в пользование другим лицам — как это случилось в случае с домом по ул. Соломенской, 10. В результате на этапе замысла при отсутствии диалога с соседями люди оказываются перед фактом: началась перестройка.

Часто строители работают "на опережение" – пытаются быстро разрушить стены, демонтировать окна, сделать проемы в фасаде и т.д. А остановить процесс сложно, потому что закон разрешает это только после проведения внеплановой проверки. Полномочия – у Государственной инспекции архитектуры и градостроительства Украины (ДИАМ).

Основанием может быть:

• жалоба жителей,
• признаки самовольного строительства,
• выявление при мониторинге нарушения строительных требований и норм законодательства,
• решение суда.

Процесс может затягиваться, а реальных рычагов для остановки работ у структуры нет, только предписания и незначительные по сравнению с возможной прибылью от сдачи в аренду/продажу коммерции штрафы. У полиции нет полномочий запрещать работы без реальной угрозы жизни или имуществу.

В то же время эксперт Александр Сергиенко видит кроме упомянутой потенциальной угрозы разрушения домов еще несколько рисков.

Во-первых, появление на первых этажах коммерции вместо жилых квартир может привести к "взрыву" хаотической рекламы и порче городской среды.

– В 2017 году утверждена Концепция развития наружной рекламы города Киева (один из авторов Артем Биденко). Надо отдать должное команде мэра Кличко, но в ее рамках улицы, особенно центральные, исторические, были очищены от рекламной грязи. Если начнется массовое переселение коммерции в многоэтажки, эта проблема может возникнуть снова, потому что каждый будет "лепить" собственные вывески, рекламу и т.д., — считает Сергей Сергеенко.

Во-вторых, отказ от МАФов в пользу расположения бизнеса на первых этажах будет усиливать социальное напряжение.

И главное, неурегулированность законодательства, ведь Жилищный кодекс запрещает использование жилья не по назначению. То есть фактически офис, магазин или салон в квартире – это нарушение.

"Телеграф" обратился из КГГА с предложением объяснить позицию городских властей по ситуации с использованием в коммерческих целях первых этажей многоэтажек и познакомит с ответом чиновников сразу после получения.

Как сообщал "Телеграф", в центре Киева арендатор допустил свалку токсичных отходов, которые были вынуждены убирать коммунальщики.