Безпечна гавань чи дохідність 15%? Як обрати країну для інвестицій у курортну нерухомість у 2025 році - Юрій Грушецький

У 2025 році ринки нерухомості пропонують інвесторам широкий вибір: від стабільних локацій у межах ЄС до країн із потенціалом швидкого зростання, де все ще зберігаються низькі стартові ціни. Але питання вже не в тому, де "краще", — а в тому, що саме шукає інвестор: мінімальні ризики чи максимальну дохідність, законодавчу визначеність чи податкову гнучкість.

Світ залишається нестабільним, а відтак зростає попит на нерухомість із чіткою логікою. Одні обирають європейські ринки — Іспанію, Болгарію, Румунію — за передбачуваність, юрисдикцію ЄС і політичну захищеність. Інші звертають увагу на Танзанію, Домінікану, Балі — країни, де нерухомість стрімко зростає в ціні, а обіцяна дохідність сягає 12–15% на рік.

Тож важливо не шукати "найвигіднішу країну", а обрати стратегію — і вже під неї підбирати локацію. Почнімо з напрямків для тих, хто цінує стабільність і передбачуваність.

Стабільність понад усе: Іспанія, Болгарія, Румунія

Цей підхід підходить інвесторам, які прагнуть зберегти капітал, отримати передбачуваний дохід і працювати в юрисдикції з чіткими правилами гри. Дохідність тут нижча, ніж у країнах із ринками, що лише формуються, зате ризики — значно більш контрольовані.

Іспанія залишається одним із найстабільніших ринків у Європі. Велика берегова лінія, розвинена інфраструктура, стабільний попит з боку європейців — особливо зі Скандинавії — роблять її привабливою для тих, хто хоче поєднати інвестицію з особистим користуванням. Цей ринок — не про швидкий прибуток, а про зважене вкладення з дохідністю на рівні 5–7% на рік.

Болгарія та Румунія — менш розкручені, але перспективні напрямки. Обидві країни з 1 січня 2025 року приєдналися до Шенгенської зони. Це відкриває нові можливості для європейських інвестицій і підвищує довіру до ринку.

Особливо цікавим є сегмент курортної нерухомості на Чорному морі — зокрема в Констанці, де вже активно працюють локальні та міжнародні девелопери.

Доступність автомобільного доїзду та зростаюча увага до безпеки (включно з розміщенням баз НАТО) створюють передумови для підвищення цін у найближчі роки.

Високий ризик — висока потенційна дохідність

Інвестиції з орієнтацією на високу дохідність завжди передбачають підвищений рівень ризику. Йдеться про локації з поки що нерозвиненою інфраструктурою, обмеженим регулюванням і нестабільним правовим середовищем — але водночас із попитом, що зростає, і потенціалом стрімкого підвищення вартості активів. Такі ринки можуть приносити двозначну прибутковість, однак вимагають ретельного аналізу — від оцінки забудовника до формату управління нерухомістю.

Занзібар (Танзанія) — один із найяскравіших прикладів. Ринок динамічний: попит на оренду зростає, будуються нові комплекси біля моря. Поріг входу поки що залишається доступним — $80 000 за апартаменти площею 40–50 м² за 300 метрів від пляжу. Забудовники обіцяють дохідність до 15% за участі керуючих компаній, однак варто пам’ятати: правове поле недосконале, а якість будівництва не завжди відповідає європейським стандартам.

Інтерес до Танзанії підкріплюється унікальним туристичним продуктом. Все більше мандрівників поєднують відпочинок на Занзібарі з сафарі на материку. Це стає новим трендом серед тих, хто шукає щось відмінне від звичних пальм і пляжів. Туризм у регіоні активно розвивається, а країна входить до п’ятірки африканських економік із найвищими темпами зростання.

Домінікана — ще один приклад ринку з високим потенціалом. Нерухомість тут активно забудовується за рахунок потужного інвестиційного потоку зі США та Канади. Для американців це більш доступна альтернатива Майамі або Лос-Анджелесу, а туристичний попит на оренду залишається стабільним. У регіон надходять "білі" гроші, працюють локальні та міжнародні оператори, а політична підтримка з боку США зберігається.

Балі (Індонезія) та Пхукет (Таїланд) — ринки з чітко вибудуваною моделлю гарантованої оренди. Забудовники пропонують до 10% річного доходу після введення об’єкта в експлуатацію. При цьому вони самі управляють апартаментами, заробляючи на різниці між ринковою орендою та виплатами інвестору.

На практиці така модель дійсно працює: за словами учасників ринку, реальна дохідність у добре підібраних проєктах досягає 12–13%. Але тільки за умови, що об’єкт розташований у топовій локації, а забудовник і керуюча компанія — перевірені.

Ці ринки не дають гарантій, але відкривають можливості. І саме ця різниця є ключовою для тих, хто формує портфель з акцентом на прибутковість.

Як інвестувати розумно: що ще важливо, окрім географії

Географія — лише частина рівняння. Успішна угода залежить не тільки від країни, а й від конкретного проєкту, його учасників і супроводу. Формула проста й незмінна: чим вищою є очікувана дохідність, тим вищий рівень ризику. Якщо обіцяють 12–15%, не варто розраховувати на стандарти, характерні для європейських ринків.

Перше, що слід оцінити, — якість забудовника: хто саме будує, чи має досвід реалізації подібних проєктів, наскільки дотримується строків, яку має репутацію на ринку. Друге — юридична чистота. У більшості випадків без залучення місцевого юриста або спеціалізованої компанії прорахувати всі нюанси права власності та податкових зобов’язань практично неможливо.

Окремо варто проаналізувати керуючу компанію. У проєктах із гарантованою орендою саме вона відповідає за обслуговування апартаментів, заселення, виплати інвесторам. Якщо це міжнародний бренд — це не обов’язково означає кращі умови. Іноді левова частка прибутку залишається в партнера, а не в інвестора. Тому важливо рахувати фінальну суму "на руки", а не орієнтуватися на бренд.

Ще один ключовий елемент — податкове середовище та структура угоди. Необхідно враховувати, податковим резидентом якої країни є інвестор, чи підлягає об’єкт подвійному оподаткуванню, як оформлюється власність — на фізичну особу чи через компанію, і які з цього випливають зобов’язання. Без правильної моделі навіть прибутковий об’єкт може перетворитися на фінансовий тягар.

Вибір країни — це вибір стратегії, а не тренду

Успішне інвестування починається не з вибору локації, а з усвідомленої стратегії. Красива візуалізація, гучні обіцянки й міжнародний бренд у презентації ще не гарантують стабільного доходу. Як показує практика, найбільш прибуткові об’єкти іноді з’являються у "неочевидних" місцях — поза радаром масового попиту.

Головне — не інвестувати навмання. Навіть у найрозкрученішій країні можна зазнати втрат, якщо не перевірити документи, не зрозуміти формат управління й не прорахувати податкові наслідки. І навпаки — у скромній на вигляд локації може реалізовуватись якісний проєкт із сильною командою та розумною бізнес-моделлю.

Інвесторів умовно поділяють на дві категорії. Одні кажуть: "Так, я заплачу більше податків, але отримаю прозорість і стабільність — і мої 6–7% будуть гарантовані". Інші обирають ризик: інвестувати на ранньому етапі в країні, яка ще розвивається, і спробувати подвоїти капітал за кілька років. Обидва підходи мають право на існування. Питання лише в тому, чи готові ви свідомо прийняти вибраний рівень ризику — замість того, щоб розраховувати на виняток із правила.

Тож, відповідаючи на запитання "Куди вигідно інвестувати у 2025 році?", варто почати з іншого: яку саме стратегію я реалізовую — і наскільки я до неї готовий?