Безопасная гавань или доходность 15%? Как выбрать страну для инвестиций в курортную недвижимость в 2025 году - Юрий Грушецкий

В 2025 году рынки недвижимости предлагают инвесторам широкий выбор: от стабильных локаций в пределах ЕС до стран с потенциалом быстрого роста, где все еще сохраняются низкие стартовые цены. Но вопрос уже не в том, где "лучше", а в том, что именно ищет инвестор: минимальные риски или максимальную доходность, законодательную определенность или налоговую гибкость.

Мир остается нестабильным, а значит, растет спрос на недвижимость с четкой логикой. Одни выбирают европейские рынки – Испанию, Болгарию, Румынию – за предсказуемость, юрисдикцию ЕС и политическую защищенность. Другие обращают внимание на Танзанию, Доминикану, Бали — страны, где недвижимость стремительно растет в цене, а обещанная доходность достигает 12-15% в год.

Поэтому важно не искать "самую выгодную страну", а выбрать стратегию — и уже под нее подбирать локацию. Начнем с направлений для тех, кто ценит стабильность и предсказуемость.

Стабильность превыше всего: Испания, Болгария, Румыния

Этот подход подходит инвесторам, стремящимся сохранить капитал, получить предполагаемый доход и работать в юрисдикции с четкими правилами игры. Доходность здесь ниже, чем в странах с только формирующимися рынками, зато риски — значительно более контролируемые.

Испания остается одним из самых стабильных рынков в Европе. Большая береговая линия, развитая инфраструктура, стабильный спрос со стороны европейцев, особенно из Скандинавии, делают ее привлекательной для тех, кто хочет объединить инвестицию с личным пользованием. Этот рынок — не о быстрой прибыли, а о взвешенном вложении с доходностью на уровне 5–7% в год.

Болгария и Румыния – менее раскрученные, но перспективные направления. Обе страны с 1 января 2025 г. присоединились к Шенгенской зоне. Это открывает новые возможности для европейских инвестиций и повышает доверие к рынку.

Особенно интересен сегмент курортной недвижимости на Черном море — в частности в Констанце, где уже активно работают локальные и международные девелоперы.

Доступность автомобильного доезда и растущее внимание к безопасности (включая размещение баз НАТО) создают предпосылки для повышения цен в ближайшие годы.

Высокий риск — высокая потенциальная доходность

Инвестиции с ориентацией на высокую доходность всегда подразумевают повышенный уровень риска. Речь идет о локациях с пока еще неразвитой инфраструктурой, ограниченным регулированием и нестабильной правовой средой — но в то же время с растущим спросом и потенциалом стремительного повышения стоимости активов. Такие рынки могут приносить двусмысленную доходность, однако требуют тщательного анализа – от оценки застройщика до формата управления недвижимостью.

Занзибар (Танзания) – один из самых ярких примеров. Рынок динамичен: спрос на аренду растет, строятся новые комплексы у моря. Порог входа пока остается доступным — $80 000 за апартаменты площадью 40–50 м² в 300 метрах от пляжа. Застройщики обещают доходность до 15% с участием управляющих компаний, однако следует помнить: правовое поле несовершенно, а качество строительства не всегда соответствует европейским стандартам.

Интерес к Танзании подкрепляется уникальным туристическим продуктом. Все больше путешественников совмещают отдых на Занзибаре с сафари на материке. Это становится новым трендом среди тех, кто ищет что-то отличное от привычных пальм и пляжей. Туризм в регионе активно развивается, а страна входит в пятерку африканских экономик с высокими темпами роста.

Доминикана – еще один пример рынка с высоким потенциалом. Недвижимость здесь активно застраивается за счет мощного инвестиционного потока из США и Канады. Для американцев это более доступная альтернатива Майами или Лос-Анджелесу, а туристический спрос на аренду остается стабильным. В регион поступают "белые" деньги, работают локальные и международные операторы, а политическая поддержка со стороны США сохраняется.

Бали (Индонезия) и Пхукет (Таиланд) – рынки с четко выстроенной моделью гарантированной аренды. Застройщики предлагают до 10% годового дохода после ввода объекта в эксплуатацию. При этом они сами управляют апартаментами, зарабатывая разницу между рыночной арендой и выплатами инвестору.

На практике такая модель действительно работает: по словам участников рынка, реальная доходность в хорошо подобранных проектах достигает 12–13%. Но только при условии, что объект расположен в топовой локации, а застройщик и управляющая компания проверены.

Эти рынки не дают гарантий, но открывают возможности. И именно эта разница является ключевой для тех, кто формирует портфель с акцентом на прибыльность.

Как инвестировать разумно: что еще важно, кроме географии

География – лишь часть уравнения. Успешное соглашение зависит не только от страны, но и от конкретного проекта, его участников и сопровождения. Формула проста и неизменна: чем выше ожидаемая доходность, тем выше уровень риска. Если обещают 12–15%, не стоит рассчитывать на стандарты, характерные для европейских рынков.

Первое, что следует оценить, — качество застройщика: кто именно строит, имеет ли опыт реализации подобных проектов, насколько соблюдается сроки репутации на рынке. Второе – юридическая чистота. В большинстве случаев без привлечения местного юриста или специализированной компании просчитать все нюансы права собственности и налоговых обязательств практически невозможно.

Отдельно следует проанализировать управляющую компанию. В проектах с гарантированной арендой именно она отвечает за обслуживание апартаментов, заселение, выплаты инвесторам. Если это международный бренд, это не обязательно означает лучшие условия. Иногда львиная доля прибыли остается у партнера, а не у инвестора. Поэтому важно считать финальную сумму "на руки", а не ориентироваться на бренд.

Еще один ключевой элемент – налоговая среда и структура сделки. Необходимо учитывать, налоговым резидентом какой страны является инвестор, подлежит ли объект двойному налогообложению, как оформляется собственность — на физическое лицо или через компанию, и какие из этого вытекают обязательства. Без правильной модели даже прибыльный объект может превратиться в финансовое бремя.

Выбор страны – это выбор стратегии, а не тренда

Удачное инвестирование начинается не с выбора локации, а с осознанной стратегии. Красивая визуализация, громкие обещания и международный бренд в презентации еще не гарантируют стабильный доход. Как показывает практика, наиболее прибыльные объекты иногда появляются в "неочевидных" местах — вне радара массового спроса.

Главное — не инвестировать наугад. Даже в самой раскрученной стране можно понести потери, если не проверить документы, не понять формат управления и не просчитать налоговые последствия.

Инвесторов условно делят на две категории. Одни говорят: "Да, я заплачу больше налогов, но получу прозрачность и стабильность — и мои 6-7% будут гарантированы". Другие выбирают риск: инвестировать на раннем этапе в развивающейся стране и попытаться удвоить капитал за несколько лет. Оба подхода имеют право на существование. Вопрос лишь в том, готовы ли вы сознательно принять выбранный уровень риска вместо того, чтобы рассчитывать на исключение из правила.

Поэтому, отвечая на вопрос "Куда выгодно инвестировать в 2025 году?", следует начать с другого: какую именно стратегию я реализую — и насколько я к ней готов?