Перші поверхи під бізнес у Києві: законність на папері, хаос на ділі та небезпечні реконструкції

Мешканці лишаються сам на сам із незаконними перебудовами та небезпечними роботами забудовників

У столиці активно облаштовують квартири у багатоповерхівках під офіси та комерційні приміщення. Формально – за законом. Фактично жоден із органів міської влади не бере на себе повну відповідальність за наслідки таких рішень.

Відповіді департаментів КМДА на запит "Телеграфа" показали: система дозволів розмита, а контроль – фрагментарний.

Містобудівні умови – це не дозвіл, а лише визначення рамок

Міська влада визнає: в Києві – бум на розміщення бізнесу на перших поверхах житлових будинків, а також у комерційних приміщеннях загалом. І повязано це, очікувано, зі зменшенням кількості МАФів, "хрестовий похід" проти яких оголосили цьогоріч столична адмінстрація. На цьому в коментарі для "Телеграфу" наголосив Михайло Буділов – директор Департаменту територіального контролю КМДА.

– Департамент містобудування та архітектури постійно видає містобудівні умови й обмеження (МУО) на переведення житлових приміщень у нежитлові. Це є сталою практикою — як у центральній частині міста, так і в інших районах. При цьому ми керуємося дуже важливим пріоритетом. Ми просимо людей, які планують розміщувати бізнес, обов’язково погоджувати це питання з мешканцями багатоквартирних будинків, – говорить Буділов.

Своєю чергою в Департаменті містобудування та архітектури наголошують МУО не дають право на виконання робіт, а лише визначають рамки для них:

• без розширення капітальної забудови
• без зміни габаритів – в межах власних приміщень
• із збереженням несучих конструкцій
• з урахуванням наявних планувальних рішень прибудинкових територій
• із урахування інтересів співвласників і балансоутримувачів.

Дотримання норм і правил, вимог вихідних даних на проектування покладено на замовника, архітектора та інших проєктувальників. Сам Департамент фактично знімає з себе відповідальність, підкреслюючи: "містобудівні умови та обмеження – не є дозволом або документом дозвільного характеру".

У КМДА визнають порушення, але без конкретики

У Департаменті з питань державного архітектурно-будівельного контролю КМДА нашому виданню повідомили: у 2025 році фіксували порушення при реконструкції квартир на перших поверхах багатоповерхівок під нежитлові приміщення. Втім посадовці обмежились загальними формулюваннями – не навели жодного конкретного прикладу проблемних перебудов і не уточнили, які засоби впливу застосували до порушників.

Натомість у Департаменті підкреслили: законними такі роботи в житлових будіниках вважаються тільки за умови проходження повної процедури. А вона передбачає наступні кроки:

• отримання вихідних даних для проектування (одна зі складових – МУО земельної ділянки)
• розробка проєкту
• експертиза (за потреби)
• затвердження проєктної документації
• виконання підгтовчих та будівельних робіт
• введення в експлуатацію.

В Департаменті також наголосили: право на виконання саме будівельних робіт виникає лише після виконання однієї з обов'язкових процедур:

• якщо це об'єкти із незначними наслідками СС1 (до них відносяться невеликі прибудови та реконструкції без втручання в несучі конструкції та переобладнання приміщень без зміни конструктивних елементів будівлі), замовник повинен подати повідомлення про початок будівельних робіт до органу державного архітектурно-будівельного контролю;
• для об'єктів із середніми та значними наслідками – СС2 і СС3 – обов'язковою є попередня видача дозволу на виконання будівельних робіт.

Хто насправді вирішує долю землі під багатоповерхівками

Ключовий меседж відповіді Департаменту земельних ресурсів КМДА – земельні ділянки під багатоповерхівками разом з належними до них будівлями, спорудами та прибудинковими територіями можуть мати два правові режими:

1. Земля перебуває в дрежавній або комунальній власності

У такому випадку ділянка надається в постійне користування управителю будинку – це може бути ЖЕК, КП або інша уповноважена організація.

Мешканці не є розпорядниками землі і не можуть самостійно ухвалювати рішення щодо добудов чи розташування окремих входів для комерційних об'єктів. Таке рішення ухвалює лише землекористувач.

2. Земля перебуває у власності або постійному користуванні співвласників будинку.

У цьому випадку власниками землі або землекористувачами є співвласники багатоквартирного будинку. Управління здійснюється:

• через ОСББ, якщо воно створене
• або через загальні збори співвласників.

Саме співвласники ухвалюють рішення щодо спільного майна, в тому числі користування прибудинковою територією.

В Депаратаменті також пояснили, що земля під багатоповерхівками має цільове призначення "для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку". Відповідно, будь-які роботи на прибудинковій території можливі лише за наявності дозвільних документів, під контролем органів архітектурно-будівельного нагляду та благоустрою та за згодою управителя або співвласників.

Контроль, а не дозвіл: що дає картка порушення правил благоустрою

Депаратамент територіального контролю КМДА також пояснив, що здійснює контроль за дотриманням правил благоустрою та видає контрольні картки на тимчасове його порушення. Які права дає такий дозвіл:

• тимчасово розрити чи пошкодити елементи благоустрою – тротуар, плитку, асфальт, газон тощо
• виконати земляні або підготовчі роботи, щоб отримати доступ до інженерних мереж
• відновити благоустрій після завершення робіт у визначені строки
• офіційно зафіксувати відповідального виконавця та період проведення робіт.

Разом з тим керівник Департаменту Михайло Буділов наголошує ключова умова для безпроблемної реалізації проєкту з розташування бізнесу на перших поверхах – домовленність з мешканцями багатоповерхівки.

– На жаль, чинне законодавство не повністю врегульовує ці питання, і іноді виникають конфліктні ситуації. Але ми звертаємося до власників із проханням намагатися вирішувати такі конфлікти, – відзначив Буділов в коментарі "Телеграфу".

Посадовець також підкреслив: влада вважає переселення бізнесу з МАФів в житлові будинки "абсолютно цивілізованим підходом".

- В таких приміщеннях уже є водопостачання, нормальна каналізація, належне електропостачання. Немає потреби робити розриття, тимчасові підключення чи, наприклад, прокладати повітряні лінії електропередач.

Тому ми вважаємо цей підхід цивілізованим. Водночас дійсно важливо, щоб він був узгоджений із мешканцями, якщо йдеться саме про багатоквартирний житловий будинок, – підкреслив Буділов.

Свіжі приклади: застосування сили і важкої техніки

З відповідей преставників КМДА випливає, що в столиці всі структури нібито діють в рамках закону, закликають представників бізнесу його дотримуватися і домовлятися з мешканцями. По факту відсутність чітко визначеного на рівні міста порядку перетворення квартир на комерційні обєкти призводить до грубих порушень і відкритих конфліктів між підприємцями та мешканцями. Свіжі приклади:

• вул. Оболонський проспект, 28 – балкон квартири заливали бетоном прямо з бетонозмішувача для створення окремої вхідної групи. Роботи проводились вночі, без згоди мешканців та з явною зміною габаритів помешкання.

• вул. Соломянська, 10 – кейс, про який вже писав "Телеграф" і де забудовник використав липовий дозвіл від керуючої компанії, хоча будинок є кооперативним. При черговій спробі відстояти права мешканці зіткнулись з фізичним насиллям та образами з боку представників власника квартири, в якій триває реконструкція.

Формально всі департаменти КМДА, дотичні до перебудов, визнають: ключовим для законності робіт на перших поверхах багатоповерхівок є погодження з мешканцями. Водночас наведені приклади доводять – на практиці цю вимогу забудовники часто ігнорують, роботи починають без згоди людей, виконують з порушеннями і намагаються швидко легалізувати зміни. Внаслідок цього мешканці лишаються сам на сам із проблемою, без ефективного механізму захисту своїх прав. Це свідчить про те, що формальні дозвільні та контрольні важелі влади у Києві недостатні для реального захисту громадян від самоуправства підприємців.

У 2026 році "Телеграф" продовжить відслідковувати ситуацію з переселенням бізнесу на перші поверхи житлових будинків і повідомлятиме про зміни у підході до таких реконструкцій.

Як повідомляв "Телеграф", після гучного корупційного скандалу в Києві й досі не відновлено розгляд земельних питань.