Квартири під бізнес: чим небезпечна нова хвиля переоформлень під комерцію перших поверхів у Києві

У Києві бізнес створив системну загрозу після знесення МАФів. Діватись нікуди, комерція масово "заходить" на перші поверхи житлових будинків. Нерідко — без дозволів, проєктної документації й без поваги до мешканців.

"Телеграф" зібрав історії киян, чиї квартири стали некомфортними через реконструкцію.

Без згоди сусідів: комерція робить "дірки" у фасадах

2025 рік у Києві став роком великого "розчищення" від МАФів. Сотні старих кіосків та павільйонів зникли з вулиць, нові – виконані в єдиному стилі та встановлюються у чітко визначених місцях. Але разом з перемогою над однією проблемою, у столиці, здається, загострилась інша: комерція активно займає перші поверхи багатоповерхівок.

Щоб перетворити квартиру в магазин, салон чи кафе, тобто перевести з житлового в нежитлове приміщення, необхідно:

• окремий вхід з вулиці – облаштування дверного прорізу у фасаді та сходів/пандусу
• окремі інженерні мережі та лічильники
• окремі системи вентиляції та кондиціонування
• посилення конструкцій (за потреби)
• дотримання пожежних норм.

Ключова умова – погодження співвласників (письмова домовленість або протокол зборів ОСББ чи житлово-будівельного кооперативу), навіть якщо будинок на балансі ЖЕКу. Однак, цей етап замовники реконструкції квартир в магазини, кафе та салони нерідко ігнорують. Один з показових кейсів – прибудова по вул. Солом’янська, 10 у Солом'янському районі Києва.

- Влітку цього року у квартирі прямо під моєю почався ремонт, а його виконавці розповіли, що тут буде ресторан чи кафе. Ми були здивовані, адже на зборах ЖБК "Будівельник-2" вирішували, що на перших поверхах не буде жодної комерції. Коли почали з'ясовувати, писати запити, виявилось: погодження надала Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом’янського району. Хоча вона не має жодного відношення до нашого будинку. Тобто це можна розцінювати як підлог документів,– говорить в розмові з "Телеграфом" Ганна Колтишева.

Схожа ситуація трапилась і в будинку по вулиці Обсерваторна, 9 у Шевченківському районі столиці. Так само неочікувано для мешканців будинку на першому поверсі власниця квартири №2 затіяла ремонт, щоб згодом там відкрити салон краси.

- Внутрішні приміщення власниця перетворила на один простір, хоча не отримувала на це дозвіл. До того ж замість одного вікна зробила вітрину до самої основи будинку та прорубала у фасаді вхідну групу. Це будівля орієнтовно 1911 року, зведена з жовтої цегли, з власним архітектурним стилем. А її фасад фактично зруйновано в такий спосіб і його прикрашають дешеві акрилові лиштви, – розповідає голова ГО "Ю-Київ" Анастасія Глущенко, яка допомагала мешканцям відстоювати свої права.

В обох випадках не зупинили роботи ні виклики поліції, ні звернення до КМДА. На Солом'янській, 10 роботи в розпалі, а власниця квартири по Обсерваторній, 9 сплатила штраф за порушення правил благоустрою та після завершення реконструкції виставила приміщення на продаж чи оренду.

Серед прикладів нехтування правами мешканців і облаштування вхідних груп в Печерському районі столиці – по вул. Соловцова, 6 та Панаса Мирного, 1. Як повідомив на своїй сторінці у Facebook голова Громадської ради при КМДА Геннадій Кривошея, мешканці будинків також не давали згоди на перетворення квартир на комерційні об'єкти. До того ж тут "під гарячу руку будівельників" потрапили й зелені зони.

Потенційна загроза: чим небезпечна реконструкція на перших поверхах

Крім згоди мешканців власники квартир на перших поверхах, що планують реконструкцію під комерцію, мають оформити низку документів:

• містобудівні умови та обмеження, якщо змінюється фасад, роблять прорізи, вхід
• проєктну документацію
• дозвіл на будівельні роботи
• дозвіл на благоустрій.

А в ідеалі — ще й ознайомити з ними мешканців багатоповерхівки. Цікаво, що в кількох гучних історіях з реконструкціями перших поверхів фігурує один й той самий проєктант – Валентин Котвицький. Він розробляв документацію на згаданих об'єктах по вул. Солом'янська, 10, а також на вул. Обсерваторній, 9, а також на вулиці Німанській, 2 в Печерському районі столиці. При реалізації жоден об'єкт не обійшовся без проблем.

• На Німанській, 2 під час облаштування барбершопу та салону краси будівельники зварили металевий каркас для прибудови таким чином, що водопровідний люк опинився в середні приміщення. Про це в соціальних мережах розповідають мешканці будинку. При цьому загальні норми забороняють будівництво над підземними комунікаціями, а у Правилах благоустрою території міста Києва зазначено: такі роботи "повинні виконуватися з дотриманням умов для безпечної експлуатації".

• На вул. Солом'янській, 10 будівельники днями пошкодили трубу опалення, через що затопило квартиру, в якій виконувались роботи, та змусили мерзнути сусідів (є фото). Крім того, в порушення Правил пожежної безпеки використовують в приміщенні генератор.

• На Обсерваторій, 10 будівельники збільшили вікна та вирубали вхід — стіни пішли тріщинами. Виконавці робіт намагались замаскувати їх, але зробили це невдало, використавши дешеве оздоблення.

Наслідки можуть бути й більш серйозними, зазначає в ексклюзивному коментарі "Телеграфу" директор аналітично-дослідницького центру "Інститут міста" Олександр Сергієнко. Приклад — обвал фасадної частини будинку та плит перекриття на вулиці Великій Васильківській (колишній Червоноармійській). Тоді припускали, до таких наслідків для старого будинку призвела перебудова в одній із квартир зі знесенням несучої стіни.

- Існує потенційна загроза руйнування будинків при проведенні таких робіт. Хоча ймовірність невелика, тому що масштабних перебудов власники зазвичай уникають через бажання зекономити кошти. А ще в кожного будинку є проєкт, невід’ємною частиною якого є фасад. Будь-які зміни у ньому (нові прорізи, вхідні групи, вітрини) потребують виконання низки процедур через Департамент архітектури та містобудування. Тобто просто так його переробити, "на свій смак" – незаконно і не за процедурою, – відзначає Олександр Іванович.

Хаотична реклама, соціальна напруга та "сіра зона" законодавства

Мешканці багатоповерхівок практично беззахисні перед наслідками таких робіт. Перш за все через те, що квартири на перших поверхах можуть перепродаватися, оформлюватися на підставних осіб та навіть передаватися через довіреності в користування іншим особам — як це трапилось у випадку з будинком по вул. Солом'янській, 10. В результаті на етапі задуму за відсутності діалогу з сусідами, люди опиняються перед фактом: почалась перебудова.

Часто будівельники працюють "на випередження" – намагаються швидко зруйнувати стіни, демонтувати вікна, зробити прорізи у фасаді тощо. А зупинити процес складно, тому що закон дозволяє це лише після проведення позапланової перевірки. Повноваження – у Державної інспекції архітектури та містобудування України (ДІАМ).

Підставою може бути:

• скарга мешканців,
• ознаки самочинного будівництва,
• виявлення під час моніторингу порушення будівельних вимог та норм законодавства,
• рішення суду.

Процес може затягуватися, а реальних важелів для зупинки робіт у структури немає, лише приписи та незначні у порівнянні з можливим прибутком від здачі в оренду/продажу комерції штрафи. Поліція ж не має повноважень забороняти роботи без реальної загрози життю чи майну.

Натомість експерт Олександр Сергієнко вбачає крім згаданої потенційної загрози руйнування будинків, ще кілька ризиків.

По-перше, поява на перших поверхах комерції замість житлових квартир може призвести до "вибуху" хаотичної реклами та псування міського середовища.

- У 2017 році була затверджена Концепція розвитку зовнішньої реклами міста Києва (один з авторів Артем Біденко). Треба віддати належне команді мера Кличка, але в її рамках вулиці, особливо центральні, історичні, були очищені від рекламного бруду. Якщо почнеться масове переселення комерції в багатоповерхівки, ця проблема може виникнути знову, бо кожен буде "ліпити" власні вивіски, рекламу тощо, – вважає Сергієнко.

По-друге, відмова від МАФів на користь розташування бізнесу на перших поверхах посилюватиме соціальну напругу.

І, головне, не врегульованість законодавства, адже Житловий кодекс забороняє використання житла не за призначенням. Тобто фактично офіс, магазин чи салон у квартирі – це порушення.

"Телеграф" звернувся з КМДА з пропозицією пояснити позицію міської влади щодо ситуації з використанням у комерційних цілях перших поверхів багатоповерхівок і познайомить з відповіддю чиновників відразу після отримання.

Як повідомляв "Телеграф", в центрі Києва орендар допустив звалище токсичних відходів, які були змушені прибирати комунальники.