Де в Україні найдорожча земля і як старі карти шкодили росіянам, - розповів очільник Держгеокадастру

На початку повномасштабного вторгнення РФ українські військові стикнулися з проблемою оновлення топографічних карт. З одного боку, сучасні дані ніхто й нікуди не міг "злити" навіть випадково. З іншого – і для ЗСУ потрібної інформації не було.

Чому вчасно не оновили карту України, який ідеальний спосіб її створення, де шукати інформацію про втрачені земельні документи і чому ринок землі в країні досі не функціонує повноцінно? Про це "Телеграф" поговорив у першій частині інтерв’ю з очільником Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру Дмитром Макаренком.

Що більший масштаб, то дорожчий 1 кв кілометр на карті

– За часів повномасштабного вторгнення завдання держорганів суттєво коригують. У структури приходять нові люди. І майже щоразу завдання – зробити "революцію". Які завдання ставили перед вами?

– Ще у липні 2022 року, коли я прийшов в Держгеокадастр на посаду заступника голови, основними напрямами були топографо-геодезична і картографічна діяльність (один з найбільш важливих і проблемних напрямів), міжнародні відносини і, звісно, цифровізація. 2023 року з обов'язками в.о. голови, загальний вектор діяльності не змінився: дерегуляція, цифровізація і орієнтація на сервісну службу. Тому що Держгеокадастр – це сервісна організація, яка має забезпечувати якісні послуги для громадян і бізнесу.

– Картографія – мова про оновлення карт з урахуванням наслідків вторгнення?

– Проблеми картографії виникли не вчора, але після вторгнення вони стали більш вагомими. До нас приходили військові: "Дайте свіжі топографічні карти", а їх нема. І не було. Більшість мап створені дуже багато років тому. Якісь з них оновлювали, якісь – ні.

Мова про дороги, об'єкти, рельєф, ліси, болота тощо. Десь болото висохло, десь ліс зрубали, десь створили нову посадку. Для військових це дуже важливо.

На початку вторгнення окупанти користувались старими радянськими картами, які заводили їх зовсім не туди: вони висаджували десант у місці, де мав бути ліс, а там його давно нема, стоять будинки.

Крім того, зброя працює за системою координат. Раніше карти будували за радянською системою координат, а зараз нам потрібно накладати координатну сітку за системою НАТО. І головне – це має бути не паперова карта, а цифрова, у форматі бази даних, яку можуть використовувати різні системи й органи.

– Не оновили свого часу, бо бракувало фінансування?

– По-перше, Україна має велику площу. Навіть за наявності необхідних коштів, оновити такий обсяг даних за короткий період фізично неможливо – у нас не вистачило б людей. А віддавати топографічні роботи закордонним підрядникам, долучати закордонних фахівців… тут є нюанси.

Пам'ятаю перші зустрічі в Держгеокадастрі, я ще не був офіційно призначений, але ми контактували з представниками командування Сил підтримки ЗСУ. В авральному режимі вдалось домовитись з донорами, які дуже оперативно профінансували створення карт у масштабі 1:25 000 – це підходить військовим – на доволі чималу територію у 8,5 тисяч квадратних кілометрів у зоні інтересів військових.

Буквально за півроку ми оновили карти і віддали військовим. Створювали у двох форматах – форматі бази даних і підготовлені для друку.

– Сьогодні це роблять через аналіз знімків з космосу?

– Ідеальний метод – аерофотознімання, але не космічне, а дроном або літаком. Потім цей знімок прив'язують до точок на місцевості. Є геодезичні пункти, в яких цей знімок "садять" на координати. Потім його переводять в формат цифрових баз даних. Виділяють об'єкти, різні типи територій, рослинність тощо. Після цього карта потрапляє в структуровану базу даних з відповідними позначками, і її можна переводити в формат для друку і використовувати як паперову карту.

– Зараз ця робота триває? Адже нас очікує повоєнна відбудова.

– Є нюанс. Масштаб 1:25 000 ідеальний для військових, але для поствоєнної відбудови, наприклад, й інших цілей він є неефективним. Там потрібна більша деталізація. Масштабу 1:25 000 бракує, наприклад, щоб робити комплексні плани просторового розвитку, містобудівний кадастр або щоб вести державний земельний кадастр (бачити земельні ділянки). Для цього потрібно 1:10 000.

Що більший масштаб, то дорожче коштує один квадратний кілометр карти – на ньому буде більший об'єктний склад. Можна порівняти з тим, коли ви зумите карту. Що більше наближення, то більше різних об'єктів з'являються на карті.

Для нас це означає, що більше об'єктів потрібно опрацювати і занести в базу даних. І більше роботи здійснити з налаштування взаємозв'язків між цими об'єктами, тому що карти робляться не суцільно, а ділянками – "планшетами". Умовно є два шматки карти, і їх ще потрібно між собою поєднати – дорога не має губитися, коли переходить з одного "планшета" в інший. Ліси мають бути правильно зведені по контуру дороги, і всі інші об'єкти.

– Тобто після війни для відбудови нам потрібно буде створити з нуля сучасну карту України?

– Це потрібно не лише для відбудови. Це один із наших ключових пріоритетів. Але на це потрібен доволі великий бюджет. Покрити цифровою топографічною картою масштабом 1:10 000 всю територію України в кордонах 1991 року коштуватиме понад 120 млн доларів.

Вартість створення карти одного квадратного кілометра в масштабі 1:10 000 за ринковими цінами коштує від 7 до 8,5 тис. грн. Це для бюджету України навіть у довоєнні часи – нереальна цифра.Тому ми активно працюємо з донорами, ведемо перемовини про фінансування такої роботи.

2023 року нам вдалось зробити карти в масштабі 1:10 000 для трьох міст України – Одеси, Миколаєва, Херсона. Донори підтримали нас у цій роботі саме в контексті повоєнної відбудови. Ці карти дозволяють побачити і проаналізувати ситуацію на момент вторгнення. Зараз вони передані до Держкартгеофонду і можуть надаватись органам влади, органам місцевого самоврядування тощо.

Хакерські атаки були, але відбились

– В Україні є багато людей, які втратили житло, документи. Не всі дані є в електронному реєстрі. Де їм шукати інформацію, що робити?

– Дуже багато документів, все ж таки, є у системі. Проте я не можу назвати точний відсоток всіх земельних ділянок, внесених в базу даних.

У територіальних органів Держгеокадастру є фонд документації із землеустрою та оцінки земель. Здебільшого це паперові архіви, де зберігають примірники документацій на земельні ділянки, внесені в систему Державного земельного кадастру.

Виконавці робіт із землеустрою мають передавати один примірник документації у такий фонд. Глобальна проблема, де переважна більшість документації паперова, тому сканування і переведення її в електронний вигляд – також один з важливих напрямів, особливо в умовах великих ризиків.

Ми документ скануємо, і він у нас зберігається. На сьогодні, наприклад, в державному фонді документації землеустрою міститься приблизно 10 мільйонів примірників документів. З них 35-40% вже переведено в електронний вигляд, решту треба сканувати. Ми силами наших підрозділів в середньому за рік оцифровуємо приблизно мільйон документів.

Відсканувати – не вся робота. Відповідно до вимог закону про персональні дані, на цих документах не має бути видно дані, що дозволяли б ідентифікувати людину. Тобто документи мають бути ще певним чином оброблені. Інше питання – де зберігати всю цю інформацію.

Зараз ми працюємо з донорами над тим, щоб оновити серверне обладнання центру Державного земельного кадастру. Ми хочемо весь наш фонд документації із землеустрою та оцінки земель повноцінно інтегрувати з базою даних Державного земельного кадастру і прив'язати повну документацію землеустрою до земельної ділянки.

– Коли ви зможете все відсканувати й обробити? Тобто коли буде можливим це злиття баз даних?

– Сканування проходить з 2017 року. Окремі кошти на це виділяли, якщо я не помиляюсь, 2018 року, коли це робила професійна компанія. А зараз ми виконуємо цей пласт робіт виключно за рахунок наших ресурсів, тобто коштом заробітної плати представників на місцях. Вони заходять у фонд, беруть документацію і сканують.

Якщо ми скануємо близько мільйона на рік, і нам залишилось близько 5 млн документів, то це мінімум 5 років. Цього року ми відсканували близько 370 тисяч документів.

Але це – здані нам наявні документи. А теоретично я можу припустити, що є документи, які ще до нас не дійшли і десь зберігаються.

– Можна пояснити на прикладі, як ця система працюватиме?

– Ми хочемо, щоб усі бази даних були між собою поєднані, і люди не були змушені бігати з документами між інстанціями. Якщо потрібно, фахівець заходить в базу даних і перевіряє всю інформацію по земельній ділянці, бачить скановані акти з підписами тощо. Вони всі верифіковані.

– Така база даних – мрія хакерів, особливо — російських…

– Зараз ми не можемо з питань безпеки казати про кількість хакерських атак, захищеність бази тощо. Атаки були, але жодного критичного повідомлення про те, що хтось отримав доступ до системи, не було.

Юридичні гравці не "підірвали" ринок землі

– Як ви оцінюєте ситуацію на ринку землі?

– Головна його особливість в Україні – він жодного року повноцінно не функціонував в нормальних умовах. Відкрився в середині 2021 року, півроку попрацював і почалось повномасштабне вторгнення. Тому казати про якісь однозначні висновки – ринок працює добре чи погано – ми не можемо.

Ми можемо констатувати умови, в яких він працює і дивитись на цифри. За перше півріччя функціонування ринку 2021 року було реалізовано близько 100 000 гектарів. Це говорить про відтягнутий попит, який сформувався за період мораторію – існував прошарок громадян, які хотіли продати свої паї, але їм не дозволяли це зробити законодавчі обмеження. Щойно їх зняли, вони одразу реалізували своє право.

Після повномасштабного вторгнення ринок просів. За весь 2022 рік було реалізовано близько 70 000 гектарів земель сільськогосподарського призначення. Наступного 2023 року ми бачимо пожвавлення – вже 114 000 гектарів продано або запущено в обіг.

2024 рік особливий, тому що у гру вступили юридичні особи. Станом на квітень ми вже наближаємось до показників минулого року – 91 000 гектарів вже продано.

– Наскільки великою є частка угод з юридичними особами?

– Не скажу, що юридичні особи підірвали ринок. Але зняття обмежень призвело до того, що ціна землі досить суттєво зросла, і юридичні особи почали складати конкуренцію фізичним особам.

Середня ціна одного гектара відчужених земель сільгосппризначення сьогодні становить 40 219 гривень, а 2023-го була 38 800 гривень.

Якщо порівняти з цінами на землю в європейських країнах, це все ще дуже дешево. Але це ринок зі своїми стосунками, і в країні йде війна. Завданням держави на даному етапі було встановити запобіжники, щоб уникнути демпінгу на ціни.

Зрозуміло, що економічно найбільш привабливі території – там, де спокійно. Лідирують Івано-Франківська, Львівська, Тернопільська і Полтавська області.

– Полтавська – не найспокійніший регіон.

– Але там дуже якісні землі і вони лідирують за кількістю транзакцій. 2024 року тут було реалізовано 14,6 тис. гектарів. У Дніпропетровській області – 9,6 тис. га. Також у топі за обсягами Кіровоградська область.

А найвища ціна 2024 року – 82 тис. грн за гектар в Івано-Франківській області. Далі йдуть Львівська – 65 тис., Тернопільська – 63 тис., Полтавська – 62 тисячі.

Ба більше, ми відстежували й чекали – хто буде юрособа, котра першою зробить транзакцію після зняття обмежень і які землі будуть придбані. Перші низки транзакцій пройшли саме у Полтавській області.

*Про те, як складають реєстр замінованих земель, які нові функціонали запроваджує кадастр, як спростили роботу нотаріусів і формується ціна землі читайте в другій частині інтерв’ю, яка вийде завтра, 24 травня, о 09:00 на сайті "Телеграф".