Где в Украине самая дорогая земля и как старые карты вредили россиянам, — рассказал глава Госгеокадастра

В начале полномасштабного вторжения РФ украинские военные столкнулись с проблемой обновления топографических карт. С одной стороны, современные данные никто и никуда не мог "слить" даже случайно. С другой – и для ВСУ нужной информации не было.

Почему вовремя не обновили карту Украины, какой идеальный способ ее создания, где искать информацию об утраченных документах на землю и почему рынок земли в стране до сих пор не работает полноценно? Об этом "Телеграф" поговорил в первой части интервью с и.о. главы Государственной службы Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра Дмитрием Макаренко.

Чем больше масштаб, тем дороже 1 кв километр на карте

– Во времена полномасштабного вторжения задачи госорганов существенно корректируют. В структуру приходят новые люди. И почти каждый раз задача – сделать "революцию". Какие задачи ставились перед вами?

– Еще в июле 2022 года, когда я пришел в Госгеокадастр на должность заместителя главы, основными направлениями были топографо-геодезическая и картографическая деятельность (одно из наиболее важных и проблемных направлений), международные отношения и, конечно, цифровизация. В 2023 с обязанностями и.о. председателя, общий вектор деятельности не изменился: дерегулирование, цифровизация и ориентация на сервисную службу. Потому что Госгеокадастр – это сервисная организация, которая должна обеспечивать качественные услуги для граждан и бизнеса.

– Картография – речь об обновлении карт с учетом последствий вторжения?

– Проблемы картографии возникли не вчера, но после вторжения они стали более весомыми. К нам приходили военные: "Дайте свежие топографические карты", а их нет. И не было.Большинство карт создано очень много лет назад. Какие-то из них обновляли, какие-то — нет.

Речь о дорогах, объектах, рельефе, лесах, болотах и т.д. Где-то болото высохло, где лес срубили, где создали новую посадку. Для военных это очень важно.

В начале вторжения оккупанты пользовались старыми советскими картами, которые заводили их совсем не туда: они высаживали десант в месте, где должен был быть лес, а там его давно нет, стоят дома.

Кроме того, оружие работает по системе координат. Раньше карты строили по советской системе координат, а сейчас нам нужно накладывать координатную сетку по системе НАТО. И главное – это должна быть не бумажная карта, а цифровая, в формате базы данных, которую могут использовать разные системы и органы.

– Почему карты не обновили в свое время? Не хватало финансирования?

– Во-первых, Украина имеет большую площадь. Даже при наличии необходимых средств обновить такой объем данных за короткий период физически невозможно – у нас не хватило бы людей. А отдавать топографические работы зарубежным подрядчикам, вовлекать зарубежных специалистов… здесь есть нюансы.

Помню первые встречи в Госгеокадастре, я еще не был официально назначен, но мы контактировали с представителями командования сил поддержки ВСУ. В авральном режиме удалось договориться с донорами, которые очень оперативно профинансировали создание карт в масштабе 1:25 000 – это подходит военным – на достаточно большую территорию в 8,5 тысячи квадратных километров в зоне интересов военных.

Буквально через полгода мы обновили карты и отдали военным. Создавались в двух форматах – формате базы данных и подготовлены для печати.

– Сегодня это делают через анализ снимков из космоса?

– Идеальный метод – аэрофотосъемка, но не космическая, а дроном или самолетом. Затем этот снимок привязывают к точкам на местности. Есть геодезические пункты, в которых этот снимок "сажают" на координаты. Затем его переводят в формат цифровых баз данных. Выделяют объекты, разные типы территорий, растительность и т.д. После этого карта попадает в структурированную базу данных с соответствующими пометками, и ее можно переводить в формат для печати и использовать в качестве бумажной карты.

– Сейчас эта работа продолжается? Ведь нас ждет послевоенное восстановление.

– Есть нюанс. Масштаб 1:25 000 идеален для военных, но для послевоенного восстановления, например, и других целей он неэффективен. Там требуется большая детализация. Масштаба 1:25 000 не хватает, например, чтобы делать комплексные планы пространственного развития, градостроительный кадастр или вести государственный земельный кадастр (видеть земельные участки). Для этого требуется 1:10 000.

Чем больше масштаб, тем дороже стоит один квадратный километр карты – на нем будет больший объектный состав. Можно сравнить с тем, когда вы зумите карту. Чем больше приближение, тем больше разных объектов появляются на ней.

Для нас это означает, что большее количество объектов нужно обработать и занести в базу данных. И больше работы осуществить с настройкой взаимосвязей между этими объектами, потому что карты делаются не сплошь, а участками – "планшетами". Условно есть два куска карты, и их еще нужно между собой соединить – дорога не должна теряться, когда переходит из одного планшета в другой. Леса должны быть правильно возведены по контуру дороги и все остальные объекты.

– То есть, для восстановления после войны нам потребуется создавать с нуля новую цифровую карту страны?

– Это нужно не только для восстановления. Это один из наших ключевых приоритетов. Но на это нужен большой бюджет. Покрыть цифровой топографической картой масштабом 1:10 000 всю территорию Украины в границах 1991 года будет стоить более 120 млн долларов.

Стоимость создания карты одного квадратного километра в масштабе 1:10 000 по рыночным ценам стоит от 7 до 8,5 тыс. грн. Это для бюджета Украины даже в довоенное время – нереальная цифра. Поэтому мы активно работаем с донорами, ведем переговоры о финансировании такой работы.

В 2023 году нам удалось сделать карты в масштабе 1:10 000 для трех городов Украины – Одессы, Николаева, Херсона. Доноры поддержали нас в этой работе именно в контексте послевоенного восстановления. Эти карты позволяют увидеть и проанализировать ситуацию на момент вторжения. Сейчас они переданы Госкартгеофонду и могут предоставляться органам власти, органам местного самоуправления и т.д.

Хакерские атаки были, но отразились

– В Украине много людей, которые потеряли жилье, документы. Не все данные находятся в электронном реестре. Где им находить информацию, что делать?

– Очень много документов, все же, есть в системе. Однако, я не могу назвать точный процент всех земельных участков, внесенных в базу данных.

У территориальных органов Госгеокадастра есть фонд документации по землеустройству и оценке земель. В основном это бумажные архивы, где хранятся экземпляры документаций на земельные участки, внесенные в систему Государственного земельного кадастра.

Исполнители работ по землеустройству должны передавать один экземпляр документации в такой фонд. Глобальная проблема, что подавляющее большинство документации — бумажная, поэтому сканирование и перевод ее в электронный вид – тоже одно из важных направлений, особенно в условиях больших рисков.

Мы сканируем документ, и он у нас хранится. На сегодняшний день, например, в государственном фонде документации землеустройства содержится примерно 10 миллионов экземпляров документов. Из них 35-40% уже переведены в электронный вид, остальное нужно сканировать. Мы силами наших подразделений в среднем за год оцифровываем около миллиона документов.

Отсканировать – не вся работа. Согласно требованиям закона о персональных данных, на этих документах не должны быть видны данные, позволяющие идентифицировать человека. То есть, документы должны быть еще определенным образом обработаны. Другой вопрос – где хранить всю эту информацию.

Сейчас мы работаем с донорами, чтобы обновить серверное оборудование центра Государственного земельного кадастра. Мы хотим весь наш фонд документации по землеустройству и оценке земель полноценно интегрировать с базой данных Государственного земельного кадастра и привязать полную документацию землеустройства к земельному участку.

– Когда вы можете все досканировать и обработать? То есть когда будет возможно это слияние баз данных?

– Сканирование проходит с 2017 года. Отдельные средства на это выделяли, если я не ошибаюсь, в 2018 году, когда это делала профессиональная компания. А сейчас мы выполняем этот пласт работ исключительно за счет наших ресурсов, то есть за счет заработной платы представителей на местах. Они заходят в фонд, берут документацию и сканируют.

Если мы сканируем около миллиона в год, и нам осталось около 5 млн. документов, то это минимум 5 лет. В этом году мы отсканировали около 370 тысяч документов.

Но это сданные нам имеющиеся документы. А теоретически я могу предположить, что есть документы, которые еще до нас не дошли и где-то хранятся.

– Можно объяснить на примере, как эта система будет работать?

– Мы хотим, чтобы все базы данных были соединены между собой, и люди не были вынуждены бегать с документами между инстанциями. Если нужно, специалист заходит в базу данных и проверяет всю информацию по земельному участку, видит сканированные акты с подписями и т.п. Они все верифицированы.

– Такая база данных – мечта для хакеров, в первую очередь — российских …

– Сейчас мы не можем по вопросам безопасности говорить о количестве хакерских атак, защищенности базы и т.д. Атаки были, но никакого критического сообщения о том, что кто-то получил доступ к системе, не было.

Юридические игроки не "взорвали" рынок земли

– Как вы оцениваете ситуацию на рынке земли?

– Главная его особенность в Украине – он ни одного года полноценно не функционировал в нормальных условиях.Открылся в середине 2021 года, полгода поработал и началось полномасштабное вторжение. Поэтому говорить о каких-то однозначных выводах – рынок работает хорошо или плохо – мы не можем.

Мы можем констатировать условия, в которых он работает, и смотреть на цифры. За первое полугодие функционирования рынка в 2021году было реализовано около 100 000 гектаров. Это говорит об отложенном спросе, сформировавшемся за период моратория – существовала прослойка граждан, которые хотели продать свои паи, но им не позволяли это сделать законодательные ограничения. Как только их сняли, они сразу реализовали свое право.

После полномасштабного вторжения рынок просел. За весь 2022 год было реализовано около 70 тысяч гектаров земель сельскохозяйственного назначения. В следующем 2023 году мы видим оживление – уже 114 000 гектаров продано или запущено в обращение.

2024 год особенный, потому что в игру вступили юридические лица. По состоянию на апрель мы уже приближаемся к показателям в прошлом году – 91 000 гектаров уже продано.

– Насколько велика доля соглашений с юридическими лицами?

– Не скажу, что юридические лица взорвали рынок. Но снятие ограничений привело к тому, что цена земли довольно существенно возросла, и юридические лица начали конкурировать с физическими лицами.

Средняя цена одного гектара отчужденных земель сельхозназначения сегодня составляет 40 219 гривен, а в 2023 году была 38 800 гривен.

Если сравнить с ценами на землю в европейских странах, это все еще очень дешево. Но это рынок со своими отношениями и в стране идет война. Задачей государства на данном этапе было установить предохранители во избежание демпинга на цены.

Понятно, что экономически наиболее привлекательные территории там, где спокойно. Лидируют Ивано-Франковская, Львовская, Тернопольская и Полтавская области.

– Полтавская – не самый спокойный регион.

– Но там очень качественные земли, и они лидируют по количеству транзакций. В 2024 году здесь было реализовано 14,6 тыс. гектаров. В Днепропетровской области – 9,6 тыс. га. Также в топе по объему Кировоградской области.

А самая высокая цена в 2024 году – 82 тыс. грн за гектар в Ивано-Франковской области. Далее следуют Львовская – 65 тыс., Тернопольская – 63 тыс., Полтавская – 62 тысячи.

Более того, мы отслеживали и ждали – кто будет юрлицо, которое первым сделает транзакцию после снятия ограничений и какие земли будут приобретены. Первые ряды транзакций прошли в Полтавской области.

*О том, как составляют реестр заминированных земель, какие новые функционалы вводит кадастр, как упростили работу нотариусов и формируется цена земли, читайте во второй части интервью, которое выйдет 24 мая в 09:00 на сайте "Телеграф".