Не верьте слухам: как украинцам арендовать квартиру в Польше, сколько денег нужно и что важно знать

Рынок недвижимости имеет свои подводные камни, так что вокруг него уже возникли мифы

Из-за полномасштабной войны с РФ, поисков высокооплачиваемой работы или просто лучшей доли в соседней Польше осело около миллиона украинцев — беженцев и заробитчан. У кого-то из них есть предоставленная местными властями бесплатная крыша над головой, а кто-то снимает жилье на свои средства. Не зная специфики рынка недвижимости в чужой стране, многие наши сограждане сталкиваются с проблемами.

Ответить на часто задаваемые вопросы и развеять мифы об арендованном жилье в Польше "Телеграфу" помогла риэлтор Алина Антоненко. Она 15 лет работала в агентстве недвижимости в Киеве, но последние шесть лет занимается той же работой в Гданьске, где досконально изучила местный рынок. Надеемся, ее рассказ будет не только интересен, но и полезен для наших читателей.

Проблемы одинаковы для всех

— Алина, давайте начнем с главного: говорят, что поляки не очень-то хотят сдавать украинцам в аренду свое жилье. Соответствует ли действительности такая информация или это просто вымысел и страшилки?

— Многие рассказы о жизни украинцев в Польше — это только слухи, далекие от реальности. Украинцы — мощные игроки на рынке недвижимости не только как арендаторы, но и как арендодатели. Многие наши соотечественники имеют возможность покупать жилье в Польше на собственные и кредитные средства.

Приобретать новое жилье людей побуждает не только желание решить свои жилищные проблемы: они видят в этом выгодную инвестицию, которая будет ежемесячно приносить дополнительные деньги в семейный бюджет. Хотя иностранцу купить квартиру, например, в Гданьске не так уж просто, потому что город, в котором большой международный порт, считается пограничной зоной, и для этого требуется специальное разрешение.

При поиске квартир в аренду украинцы сталкиваются с такими же проблемами, как и польские граждане. Не существует какой-либо информационной кампании, которая усложняет или делает невозможным доступ украинцев к аренде. Конечно, есть определенная категория поляков, которые по личным мотивам не сдают жилье украинцам, но их процент мизерный, чтобы говорить об этом как об общей тенденции.

Хочу напомнить, когда я работала в Украине, после событий на востоке и Крыму в 2014 году немалый процент столичных арендодателей ставили обязательное условие, что не рассматривают предложения переселенцев.

— Так откуда растут ноги у этих разговоров о сложностях?

— В Польше находятся мигранты не только из Украины. Там достаточно людей из Беларуси, России и других республик СССР, а также из Африки и Азии. Вы нигде не найдете объявления, где будет указано, что именно украинцам это предложение не доступно. Иногда может быть отмечено, что "жилье сдается только польским гражданам". Такие случаи встречаются нечасто, нет смысла обращать на них внимание, потому что они не оказывают никакого влияния на ситуацию. А вот волну слухов, как видите, могут поднять.

По своим наблюдениям могу добавить, что украинцы ответственные арендаторы — как правило, это аккуратные и воспитанные люди, которые работают и своевременно оплачивают счета. Может быть, это связано с пониманием, что им здесь не нужны проблемы с законом, даже гражданским кодексом.

— Вы сказали, что арендаторы как украинцы, так и поляки сталкиваются с одинаковыми проблемами — какими?

— Если человеку безразлично, где и какое жилье арендовать, он не заметит никаких неудобств. Для неприхотливых арендаторов есть множество вариантов. Но если кто-то ищет квартиру с определенными критериями — в конкретном районе, например, чтобы была в пешей доступности до работы, чтобы был комфорт, да еще и за небольшие деньги, то в этом случае нужно рассчитывать на длительный поиск.

Это, наверное, главная из сложностей – найти квартиру, чтобы отвечала требованиям и удовлетворяла потребности. Поэтому поиск нужно начинать заранее, минимум – за месяц, лучше – за два. Потому что в противном случае человек будет вынужден въехать куда угодно, если "горят" сроки предыдущей аренды и нужно освободить квартиру до конкретной даты. Тем более что здесь применяется понятие "календарный месяц" — то есть все договоры составляются и начинают отсчет с первого числа грядущего месяца.

Конечно, если понравившаяся вам квартира свободна, ее можно снять, как здесь пишут, "od zaraz", например, с 15 числа, но в договоре будет прописана норма, что арендатор может съехать или разорвать договор с первого числа. На расчет по календарным месяцам настроены и коммунальные платежи.

"Сюрпризы" в договоре найма

— Какого качества жилье на рынке аренды и на какие деньги следует рассчитывать арендатору?

— Ограничений по стоимости не существует, можно арендовать роскошные апартаменты на весь этаж или частные усадьбы на берегу Балтийского моря. Всё зависит от возможностей арендатора. Возможности большинства украинцев в Польше позволяют им снимать жилье обычного городского типа. Поскольку я всегда расспрашиваю клиентов об их финансовых возможностях, могу сказать, что типичная украинская пара зарабатывает на двоих в месяц 7—10 тысяч злотых (1600—2300 евро). Одинокие люди с зарплатой в четыре тысячи злотых арендуют комнаты за 1500 злотых (345 евро), остальное оставляя на жизнь.

Однокомнатную квартиру (в Польше их называют "кавалерками") можно найти и за 1500 злотых, но она будет малюткой не более 15 кв. м, в запущенном состоянии или совсем не удобная по расположению. Подходящая для жизни "кавалерка" будет стоить от 2500 злотых плюс коммунальные платежи от 500 до 1000 злотых в зависимости от района, жилищного кооператива или жилищно-коммунального хозяйства.

Городская жилая застройка многообразна. Сохранились дома, которым более ста лет в старых районах, таких как Oliwa. Есть спальные районы с 10—12-этажными домами.

В Гданьске есть знаменитые "фаловцы" — огромные и длиннющие дома исключительно с однокомнатными квартирами вроде наших гостинок. Самый большой гданьский "фаловец" имеет в длину 860 метров, и на 11 этажах расположено почти 1800 квартир. Выбор есть на разный вкус, но все, повторюсь, зависит от возможностей.

— Могут ли в договорах быть пункты-"сюрпризы" для украинцев?

— В идеале договор аренды (Umowa najmu) должен быть на двух языках — польском и украинском. Перевод должен сделать присяжный переводчик. Это дополнительные расходы от 250 до 450 злотых (60—100 евро). Конечно, такая статья расходов никому не нужна, поэтому люди ограничиваются подписанием приложения к договору, где украинцы засвидетельствуют, что им понятно содержание договора и они с ним согласны.

Чтобы избежать "сюрпризов", которые могут подстерегать в каждом договоре, нужно внимательно перечитать текст, поэтому советую попросить владельцев квартиры прислать образец договора для ознакомления за несколько дней до подписания. Непонятные пункты следует обсудить с собственниками и зафиксировать изменения в условии. Обычно ничего особенного владельцы не требуют – не позволяют самостоятельно менять замки в дверях и выносить вещи и мебель из квартиры (за это предусмотрены существенные штрафы). Просят ухаживать за квартирой и поддерживать технику в рабочем состоянии.

И здесь нужно быть внимательным, потому что иногда пишут, что когда арендатор выезжает, то должен сделать ремонт. Или если техника старая, то вы не будете вылезать из ремонтных мастерских, а впоследствии вынуждены будете за свои деньги покупать другую.

— Есть ли случаи, когда украинцам выдвигают особые условия? Например, заставляют заплатить за год проживания?

— Может, такое где-то случалось, я не слышала, и в своей практике мы такого не применяем. Но, замечу, люди частным образом могут договориться о чем угодно и запретить им это никто не сможет, если к соглашению между собой они пришли добровольно.

Обычно при подписании договора найма арендатор платит за первый месяц проживания и еще оставляет арендодателю залог — месячный платеж плюс коммунальные. Этот залог возвращается арендатору, если на момент освобождения квартиры у него нет задолженностей или возмещений. Всё это прописано в договоре. Некоторые арендодатели даже предлагают разбить выплату залога на несколько частей, если человеку трудно выкроить из семейного бюджета всю сумму.

Прихоти владельцев затягивают подписание договора

— Договоры аренды нужно где-то регистрировать?

— Арендодатель должен отправить копию договора в налоговую, но арендатора это не касается — достаточно подписей сторон. Но некоторые собственники настаивают на подписании договора временной аренды (Umowa najmu okazjalnego) – этот договор дает дополнительную защиту интересов собственника жилья. Его нужно регистрировать у нотариуса, и эта процедура стоит в среднем 500 злотых (115 евро).

Согласно этому условию, арендатор гарантирует (письменно берет на себя обязательство) съехать с указанного адреса в оговоренный срок, если этого потребует владелец. К примеру, возникла задолженность по оплате. Владелец просит освободить помещение до 1 числа. Если этого не произошло, он обращается в специальные органы, и арендатора имеют право принудительно выставить из квартиры.

В противном случае при подобных обстоятельствах, если составлен обычный договор о съеме жилья, собственник должен обращаться в суд, и тогда рассмотрение дела может растянуться на годы… И здесь кроются подводные камни.

Поскольку договор временной аренды — это требование собственника, гарантирующее ему отсутствие исков в дальнейшем, то и нотариальные расходы он должен нести самостоятельно. Но в большинстве случаев владельцы заставляют арендаторов оплатить эти расходы или в лучшем случае предлагают разделить сумму пополам. Но подчеркиваю: поскольку это прихоть владельца, никто не имеет права и не может заставить арендатора платить за это.

— Что делать украинцу, если у него нет друзей или знакомых в Польше, чей адрес он может указать в этом договоре и куда может в дальнейшем съехать?

— Это тоже проблема, которая влечет дополнительные расходы. В соцсетях в соответствующих группах можно найти людей, которые дадут разрешение (нотариально заверенное) указать свой адрес в договоре временной аренды. Понятно, что такая услуга не бесплатна. "Отблагодарить" будет стоить около 450 злотых (примерно 100 евро) плюс нотариальные платежи.

— Похоже, эти "приключения" с нотариусом затягивают процесс подписания договора?

— Это так, поэтому я и говорила, что поиски лучше начинать заранее, чтобы было время на подобную волокиту. В Польше попасть на прием к нотариусу можно только по записи и это произойдет в лучшем случае через две недели. От подобных прихотей владельцев могут пострадать сами владельцы. Ведь в процессе ожидания приёма у нотариуса потенциальный арендатор продолжает рассматривать другие варианты. И, как правило, лучшие варианты находятся.

По крайней мере, они лучше тем, что не имеют дополнительных нотариальных затрат. Владельцы обижаются, намекают на упущенное время. Но почему-то в Польше не популярен договор о намерениях сторон. Это предварительный документ, который подписывают, когда стороны пришли к соглашению, он гарантирует, что объект договора не достанется третьей стороне. Будущий арендатор вносит аванс, и, если он откажется от аренды, эти деньги останутся владельцу.

Есть ли бесплатное жилье

— Есть ли случаи, когда поляки предоставляют бесплатное жилье украинцам?

— Да, такое еще встречается. Обычно эти отношения не закреплены ни одним договором. Но если украинцу нужно обращаться к властям за админуслугами, то у него могут потребовать договор аренды жилья. В этом случае подписывается т. н. договор ссуды помещения (Umowa użyczenia lokalu) – где указано, что владелец бесплатно предоставляет для проживания свое жилье. К этому договору должно быть обязательное приложение – экспертная оценка стоимости аренды данного имущества.

Налоговая служба (Urząd Skarbowy) воспринимает это так, что человек, бесплатно проживающий где-то по "договору ссуды" получает доход в размере суммы, указанной в приложении. Каждый год с 15 февраля поляки отчитываются налоговой о своих доходах и платят налоги. Человек, получающий бесплатное жилье по Umowa użyczenia, должен подать декларацию и уплатить налоги. От уплаты этих налогов освобождают, например, если между собственником и арендатором есть родственные связи.

— Часто украинцы обращаются за услугами в агентства недвижимости или предпочитают самостоятельно искать жилье, чтобы сэкономить? Сколько стоят услуги риэлторов?

— Например, в нашем агентстве смета оформления одного договора выглядит так: 1000 злотых (приблизительно 230 евро) за 1—2 комнатную квартиру и далее плюс 500 злотых за каждую комнату. То есть подписание договора аренды 4-комнатной квартиры будет стоить 2000 злотых. Но надо уточнять эти расходы с риэлтором до подписания договора, потому что бывает много неожиданных нюансов, которые могут как уменьшить смету, так и увеличить.

Обычно в агентства недвижимости обращаются, если у человека нет свободного времени заниматься поисками нужного предложения. Или, если есть проблемы с оформлением. В данном случае специалисты помогут и смогут решить определенные вопросы.

Большинство людей, действительно, ищут жилье самостоятельно — в соцсетях и на многочисленных сайтах аренды. Там можно встретить объявления от владельцев и агентств. Арендатор уже сам решает, если ему понравилось жилье от агентства, может ли он понести дополнительные расходы. Если контракт подписывают конкретно собственник и арендатор, то они сами оговаривают всякие моменты. Образец договора можно найти в интернете – там множество вариантов.

Фото предоставлены Алиной Антоненко