Не вірте чуткам: як українцям орендувати квартиру в Польщі, скільки грошей потрібно і що важливо знати

Через повномасштабну війну з РФ, пошуки високооплачуваної роботи чи просто кращої долі у сусідній Польщі осіло близько мільйона українців — біженців та заробітчан. Хтось із них має наданий місцевою владою безкоштовний дах над головою, а хтось винаймає житло за власні кошти. Не знаючи специфіки ринку нерухомості в чужій країні, чимало наших співгромадян стикаються з проблемами.

Відповісти на поширені запитання та розвіяти міфи про орендоване житло у Польщі "Телеграфу" допомогла ріелтор Аліна Антоненко. Вона 15 років працювала в агентстві нерухомості у Києві, але останні шість займається тією ж роботою в Гданську, де досконально вивчила місцевий ринок. Сподіваємось, її розповідь буде не тільки цікавою, а й корисною для наших читачів.

Проблеми однакові для всіх

— Аліно, давайте почнемо з головного: кажуть, що поляки не дуже хочуть здавати українцям в оренду своє житло. Відповідає дійсності ця інформація чи це лише вигадка та залякування?

— Багато розмов про життя українців у Польщі є лише чутками, далекими від реальності. Українці є потужними гравцями на ринку нерухомості не лише як орендарі, а й як орендодавці. Так, багато наших співвітчизників мають можливість купувати житло в Польщі за власні кошти і кредитні.

Придбати нове помешкання людей спонукає не лише жага вирішити свої житлові питання: вони бачать у цьому вигідну інвестицію, яка щомісяця приноситиме додаткові гроші у сімейний бюджет. Хоча іноземцю купити квартиру, наприклад, в Гданську не так вже й просто, бо місто, в якому великий міжнародний порт, вважається прикордонною зоною і для цього потрібен спеціальний дозвіл.

При пошуку квартир в оренду українці стикаються з такими самими проблемами, як і польські громадяни. Не існує якоїсь інформаційної кампанії, яка ускладнює чи унеможливлює доступ українців до оренди. Звісно, є певна категорія поляків, які з особистих міркувань не здають житло українцям, але їхній відсоток мізерний, щоб казати про це як загальну тенденцію.

Хочу нагадати, коли я працювала в Україні, після подій на сході та Криму 2014 року чималий відсоток столичних орендодавців ставили обов’язкову умову, що не розглядають пропозиції переселенців.

— То звідки ростуть ноги у цих балачок про складнощі?

— В Польщі перебувають мігранти не лише з України. Там достатньо людей з Білорусі, Росії та інших республік СРСР, а також з Африки та Азії. Ви ніде не знайдете оголошення, де буде зазначено, що саме українцям дана пропозиція не доступна. Іноді може бути зазначено, що "житло здається лише польським громадянам". Такі випадки зустрічаються нечасто, нема сенсу звертати на них увагу, бо вони не мають ніякого впливу на ситуацію. А от хвилю пліток, як бачите, можуть підняти.

Зі своїх спостережень можу додати, що українці відповідальні орендарі — як правило, це охайні та виховані люди, які працюють та вчасно сплачують рахунки. Може, це пов’язано з розумінням, що їм тут не потрібні проблеми із законом, навіть цивільним кодексом.

— Ви сказали, що орендарі, як українці, так і поляки, стикаються з однаковими проблемами — якими?

— Якщо людині байдуже, де і яке житло орендувати, вона не помітить жодних незручностей. Для невибагливих орендарів є безліч варіантів. Але якщо хтось шукає квартиру з певними критеріями — в конкретному районі, наприклад, щоб була в пішій доступності до роботи, щоб був комфорт та ще й за невеликі гроші — то в цьому разі треба розраховувати на тривалий пошук.

Це, напевно, головна зі складнощів — знайти квартиру, щоб відповідала вимогам і задовольняла потреби. Тому пошук треба починати заздалегідь, мінімум — за місяць, краще — за два. Бо в іншому разі людина буде вимушена з’їхати будь-куди, якщо "горять" строки попередньої оренди і треба звільнити квартиру до конкретної дати. Тим більше, що тут застосовується розуміння "календарний місяць" — тобто всі договори складаються і починають відлік з першого числа прийдешнього місяця.

Звісно, якщо вподобана вами квартира вільна, її можна зняти, як тут пишуть, "od zaraz", наприклад, з 15 числа, але в договорі буде прописана норма, що орендар може з’їхати або розірвати умову з першого числа. До розрахунку по календарних місяцях також підлаштовані і комунальні виплати.

"Сюрпризи" в договорі найму

— Якої якості житло на ринку оренди і на які кошти слід розраховувати орендареві?

— Обмежень по вартості не існує, можна орендувати розкішні апартаменти на весь поверх або приватні садиби на березі Балтійського моря. Все залежить від можливостей орендаря. Можливості більшості українців в Польщі дозволяють їм винаймати мешкання звичайного міського типу. Оскільки я завжди розпитую клієнтів про їхні фінансові можливості, можу сказати, що типова українська пара заробляє на двох у місяць 7—10 тисяч злотих (1600—2300 євро). Самотні люди з зарплатою в чотири тисячі злотих орендують кімнати за 1500 злотих (345 євро), решту залишаючи на життя.

Однокімнатну квартиру (в Польщі їх називають "кавалерками") можна знайти і за 1500 злотих, але вона буде малюткою не більш як 15 кв. м, в занедбаному стані або геть не зручна в розташуванні. Придатна до життя "кавалерка" коштуватиме від 2500 злотих плюс комунальні платежі від 500 до 1000 злотих залежно від району, житлового кооперативу чи житлово-комунального господарства.

Міська житлова забудова різноманітна. Збереглися будинки, яким більше ста років у старих районах, таких як Oliwa. Є спальні райони з 10—12-поверховими будинками.

В Гданську є знамениті "фаловці" — величезні і довжелезні дома виключно з однокімнатними квартирами на кшталт наших готельок. Найбільший гданський "фаловець" має в довжину 860 метрів, і на 11 поверхах розташовано майже 1800 квартир. Вибір є на різний смак, але все, повторюся, залежить від можливостей.

— Чи в договорах можуть бути пункти-"сюрпризи" для українців?

— В ідеалі договір оренди (Umowa najmu) має бути двома мовами — польською та українською. Переклад і засвідчення має зробити присяжний перекладач. Це додаткові витрати від 250 до 450 злотих (60-100 євро). Звісно, така стаття витрат нікому не потрібна, тому люди обмежуються підписанням додатку до договору, де українці засвідчують, що їм зрозумілий зміст умови і вони з ним погоджуються.

Щоб уникнути сюрпризів, які можуть чекати в кожному договорі, треба уважно перечитати текст, тому раджу попросити власників квартири надіслати зразок договору для ознайомлення за декілька днів до підписання. Незрозумілі пункти треба обговорити з власниками і зафіксувати зміни в умові. Зазвичай нічого особливого власники не вимагають — не дозволяють самостійно змінювати замки в дверях і виносити речі та меблі з квартири (за це передбачені суттєві штрафи). Просять дбати про квартиру та підтримувати техніку в робочому стані.

І тут треба бути уважному, бо іноді пишуть, що коли орендар виїжджає, то має зробити ремонт. Або якщо техніка стара, то ви не будете вилазити з ремонтних майстерень, а згодом змушені будете за свої кошти купувати іншу.

— Чи є випадки, коли українцям висувають особливі умови? Наприклад, змушують сплатити наперед за рік проживання?

— Може, таке десь траплялося, я не чула, і в своїй практиці ми такого не застосовуємо. Але, зауважу, люди приватним чином можуть домовитися про що завгодно і заборонити їм це ніхто не зможе, якщо якусь згоду між собою вони ухвалили добровільно.

Зазвичай під час підписання договору найму орендар сплачує наперед за перший місяць проживання і ще залишає орендодавцеві заставу — місячний платіж плюс комунальні. Ця застава є такою, що повертається орендареві, якщо на момент звільнення квартири у нього нема заборгованостей чи відшкодувань. Все це прописано в договорі. Деякі орендодавці навіть пропонують розбити виплату застави на декілька частин, якщо людині одразу важко потягнути з сімейного бюджету всю суму.

Забаганки власників затягують підписання договору

— Договори оренди потрібно десь реєструвати?

— Орендодавець має надіслати копію договору у податкову, але орендаря це не стосується — досить підписів сторін. Але деякі власники наполягають на підписанні договору тимчасової оренди (Umowa najmu okazjalnego) — цей договір дає додатковий захист інтересів власника житла. Його треба реєструвати у нотаріуса, і ця процедура коштує в середньому 500 злотих (115 євро).

Згідно з цією умовою, орендар гарантує (письмово бере на себе зобов’язання) з’їхати з вказаної адреси в обумовлений строк, якщо цього вимагатиме власник. Наприклад, виникла заборгованість по оплаті. Власник просить звільнити приміщення до 1 числа. Якщо цього не сталося, він звертається до спеціальних органів, і орендаря мають право примусово виставити з квартири.

В іншому випадку при подібних обставинах, якщо складено звичайну умову про наймання помешкання, власник має звертатися до суду, і тоді розгляд справи може розтягтися на роки… І тут криється підводне каміння.

Оскільки договір тимчасової оренди — це вимога власника, яка йому гарантує відсутність позовів у подальшому, то й нотаріальні витрати він має нести самостійно. Але в більшості випадків власники змушують сплачувати ці витрати орендарів, або в кращому разі пропонують розділити цю суму навпіл. Але наголошую: оскільки це забаганка власника, ніхто не має права і не може змусити орендаря платити за це.

— Що робити українцю, якщо у нього нема друзів чи знайомих в Польщі, чию адресу він може вказати в цьому договорі і куди в подальшому може з’їхати?

— Це також проблема, яка тягне додаткові витрати. В соцмережах у відповідних групах можна знайти людей, які дадуть дозвіл (нотаріально засвідчений) вказати свою адресу в договорі тимчасової оренди. Зрозуміло, що така послуга не є безкоштовною. "Віддячити" буде коштувати десь 450 злотих (приблизно 100 євро) плюс нотаріальні платежі.

— Здається, ці "пригоди" з нотаріусом затягують процес підписання договору?

— Це так, тому я і казала, що пошуки краще починати заздалегідь, щоб був час на подібну тяганину. В Польщі потрапити на прийом до нотаріуса можна лише по запису, і це відбудеться в кращому випадку за два тижні. Від подібних забаганок власників можуть постраждати самі власники. Адже в процесі очікування прийому у нотаріуса потенційний орендар продовжує розглядати інші варіанти. І, як правило, кращі варіанти знаходяться.

Принаймні вони кращі тим, що не мають додаткових нотаріальних витрат. Власники ображаються, натякають на змарнований час. Але чомусь в Польщі не є популярним договір про наміри сторін. Це попередній документ, який підписують, коли сторони дійшли згоди, він гарантує, що об’єкт договору не дістанеться третій стороні. Майбутній орендар вносить аванс, і, якщо він відмовиться від оренди, то ці гроші залишаться власнику.

Чи є безкоштовне житло

— Чи є випадки, коли поляки надають безкоштовно житло українцям?

— Так, таке ще зустрічається. Зазвичай ці відносини не закріплені жодним договором. Але якщо українцю треба звертатися до влади по адмінпослуги, то у нього можуть зажадати договір оренди помешкання. В цьому разі підписується т. зв. договір позички приміщення (Umowa użyczenia lokalu) — де вказано, що власник безкоштовно надає для проживання своє житло. До цієї умови має бути обов’язковий додаток — експертна оцінка вартості оренди даного майна.

Податкова служба (Urząd Skarbowy) сприймає це так, що людина, яка безкоштовно проживає десь за "умовою ужичення" отримує дохід в розмірі суми, яка вказана в додатку. Щороку з 15 лютого поляки звітують податковій про свої доходи і сплачують податки. Людина, яка отримує безкоштовне житло за Umowa użyczenia, має подати декларацію і сплатити податки. Від сплати цих податків звільняють, наприклад, якщо між власником і орендарем є родинні зв’язки.

— Часто українці звертаються по послуги до агенцій нерухомості чи воліють самостійно шукати житло, щоб заощадити? Скільки коштують послуги ріелторів?

— Наприклад, у нашій агенції кошторис оформлення однієї умови виглядає так: 1000 злотих (приблизно 230 євро) за 1-2 кімнатну квартиру, і далі плюс 500 злотих за кожну кімнату. Тобто підписання умови винайму 4-кімнатної квартири буде коштувати 2000 злотих. Але треба уточнювати ці витрати з ріелтором до підписання умови, бо буває багато несподіваних нюансів, які можуть як зменшити кошторис, так і збільшити.

Зазвичай до агенцій нерухомості звертаються, якщо у людини нема вільного часу займатися пошуком потрібної пропозиції. Або якщо є проблеми з оформленням. В даному разі фахівці допоможуть і зможуть вирішити певні питання.

Більшість людей, дійсно, шукають житло самостійно — в соцмережах і на численних сайтах оренди. Там можна зустріти оголошення від власників і агенцій. Орендар вже сам вирішує, якщо йому сподобалося житло від агенції, чи може він понести додаткові витрати. Якщо договір підписують безпосередньо власник і орендар, то вони самі оговорюють усякі моменти. Зразок договору можна знайти в інтернеті — там безліч варіантів.

Фото надані Аліною Антоненко