З умовляннями й доплатою: як українці купують квартири за сертифікати єВідновлення

Вже місяць, як в Україні продають житло за сертифікати єВідновлення. Їх видають громадянам, що втратили свої домівки через війну, а таких у нашій країні дуже багато. І ще задовго до того, як під цю програму знайшлося фінансування, українців лякали, що нерухомість враз стане дефіцитною, а ціни на неї злетять.

"Бізес-Телеграф" розбирався, що відбувається з квартирами за сертифікати насправді.

Житло за сертифікат: як це працює

Родина жительки Ірпіня, що під Києвом, Тетяни, втратила будинок в перші дні війни. "Був прильот, дім згорів вщент, На щастя, нас на той час там не було, тож ніхто не постраждав. Але від нашого будинку залишилося згарище", — згадує Тетяна.

Як тільки ворога вибили з Київщини, Тетяна почала документувати пошкодження та подала заявку в "Дію". "Довше за все довелося чекати візиту спеціальної комісії, що склала акт про руйнацію будинку — кілька місяців. Але нам ще пощастило, бо сусіди ще довше чекали", — каже жінка. На тривалий час "безхатченки" оселилися на орендованій квартирі у Києві. І дуже зраділи, коли у кінці минулого року у "Дії" почали генерувати житлові сертифікати.

Минулого року парламент ухвалив закон про компенсації українцям за втрачене в ході воєнних дій житло. Довкола нього довго сперечалися. Не могли визначитися, як компенсувати. Були пропозиції видавати готівку, та від цієї ідеї відмовилися. У законі прописали, що на оціночну вартість втраченого помешкання люди зможуть отримувати житлові сертифікати. За них можна купити нову квартиру чи будинок у будь-якому населеному пункті країни за винятком окупованих територій та зон активних бойових дій.

Обрати нове житло можна і на первинці, і на вторинці. Якщо вартість помешкання більша, ніж платить держава, можна докласти власні кошти.

Перший крок — обрати житло. І вже під конкретний обʼєкт людина має подати заявку про перерахування грошей продавцю. Угоди фінансуються в порядку черговості ( в пріоритеті — учасники бойових дій, інваліди, інші пільгові категорії громадян). Платять, поки є кошти, а у разу перебоїв з фінансуванням розгляд заяв зупинять, поки виплати відновляться. Поки що гроші є. І українці цим користується. За даними Мінінфраструктури, за перший місяць роботи програми нове житло замість зруйнованого вже придбало 500 родин.

Житлові сертифікати мають 2 500 родин, ще 9 400 подали заяв на їх отримання. Як повідомили в Мінінфраструктури, середня сума сертифікату (тобто те, що платить постраждалим держава) — 2,2 млн гривень.

Ось алгоритм отримання компенсацій за втрачене житло:

1. Подати заяву у застосунку "Дія" в розділі "єВідновлення"
2. Зачекати, поки комісія органу місцевого самоврядування визначить суму компенсації
3. Одержати житловий сертифікат у "Дії"
4. Вибрати нове житло та домовитися з продавцем
5. Відкрити в "Дії" сертифікат та натиснути "Забронювати кошти"
6. Протягом 5 робочих днів у застосунок надійде підтвердження бронювання грошей. Після цього треба припинити право власності на знищене житло та оформити угоду купівлі-продажу на нову оселю. Впродовж 5 днів кошти мають надійти продавцю, після чого ви стаєте повноправним власником нерухомості. Якщо мова йде про втрачений приватний будинок, ви маєте відмовитися від права власності лише на будівлю, земельна ділянка й далі залишається вашою. Нещодавно також з`явилася можливість отримати кошти на будівництво нового будинку на вашій ділянці.

Виглядає дуже просто. Подав заявку — отримав сертифікат — купив житло. А як це працює насправді?

"Наш зруйнований будинок оцінили приблизно в 100 000 доларів. Будинок був триповерховим, але третій поверх ми добудували пізніше, і в експлуатацію його не ввели. Тому заплатили лише за два поверхи — те, що було підтверджено в документах на будинок. Ціна цілком ринкова (формула оцінки прописана в постанові Кабміну — "БТ"). Ми розглядали варіант купівлі будинку за ці гроші, чи дорожче. Мали заощадження, тому вирішили купити дім за 150 000 в Бучі. Він навіть краще, ніж той, що ми втратили", — каже Тетяна.

Як стверджують у Мінінфраструктури, приватні будинки за сертифікати придбало лише 100 родин. Більшість купує квартири. За даними Кабміну, найчастіше люди обирали нове житло у Київській області та столиці, а також Харківській, Чернігівській та Миколаївській областях.

Забудовники вже попереджують про дефіцит і подорожчання

Ще задовго до роздачі житлових сертифікатів, зʼявилися різні "страшилки" про них. Ніби, багато продавців, особливо на вторинці, не захочуть морочитися з угодами за сертифікатами. А ще лякали тим, що на житло різко зросте попит, воно стане дефіцитом і різко виросте в ціні. Й тому докладати, що купити нову квартиру, доведеться дуже багато.

Що відбувається на практиці? Звісно, купівля житла за сертифікатами тільки почалася. Але перші підсумки вже є. І, як з`ясував "Бізнес-Телеграф" ситуація на первинці та вторинці суттєво різниться.

Забудовникам головне — гроші. І байдуже, чи вони прийдуть від держави, чи від покупця. Як каже Ірина Міхальова, очільниця департаменту маркетингу Alliance Novobud, для їхньої компанії без різниці — з грошима прийде покупець чи з сертифікатом.

"Якщо обрана квартира коштує більше, ніж номінал сертифікату, покупець може доплатити різницю власними заощадженнями, або скористатися кредитними програмами від банків-партнерів. У разі наявності у покупця двох житлових сертифікатів, можна придбати житло на загальну суму компенсації, визначену в усіх сертифікатах", — пояснила Міхальова.

Гроші за сертифікатами, що за законодавством мають перераховуватися протягом 5 робочих дні, Alliance Novobud отримував на рахунок уже на наступний день після укладання угоди. Тож поки ніяких проблем з сертифікатами компанія не помітила.

Та не всі компанії поки що працюють з сертифікатами. Керівник прес-служби "Київміськбуду" Наталка Ричкова каже, що вони ще не в справі. "Ми зацікавлені. Але зараз у компанії проходить зміна керівництва. Орієнтовно за місяць будуть певні рішення щодо продовження будівництва об`єктів, і, напевне, тоді ж і щодо продажу за сертифікатами", — пояснила Ричкова.

Є ще й такий нюанс: більшості покупців з сертифікатами потрібні вже готові квартири, а не "котловани". Бажано навіть з ремонтом. А вони є далеко не в усіх забудовників. Через це, як прогнозує Міхальова, вже цього року ринок може відчути нестачу готового житла, окрема, одно- та двокімнатних квартир у якісних комплексах комфорт та бізнес-класу. "Зараз майже нічого не починають будувати. До того ж повернувся спекулятивний попит саме на готові квартири. Щоб наступного року було що продавати, потрібно, щоб цьогоріч починати нові проєкти", — говорить вона. І натякає на підвищення цін, яке, на її думку, "логічне" через зростання собівартості будівництва та той самий дефіцит, якого всі чекають.

Експерти не виключають, що на хвилі активізації попиту ціни на квартири у новобудовах можуть зрости, як мінімум, на 10%. А далі все залежить від ажіотажу. Якщо покупців буде багато, а житла мало, то воно може подорожчати й на третину. Але такий ажіотаж не спричинять ні 500 угод на місяць, ні навіть 5 000. Потрібні десятки тисяч "зайвих" угод в рамках усієї країни. Або нерівномірний розподіл попиту. Коли, скажімо, кілька тисяч власників сертифікатів почнуть шукати квартири в Києві в один і той же час.

Таке, звісно, теж можливо. Та більша вірогідність, що забудовники захочуть самі "придумати" ажіотаж, і під нього спробувати підняти ціни.

Господарі бояться і просять доплатити

Геть інша картина на вторинному ринку. Як каже столичний ріелтор Ірина Луханіна, дуже мало власників житла поки що готові продавати його за сертифікати. "Люди не хочуть ризикувати. Їх лякає умова — спочатку ти переоформлюєш право власності, а лише за кілька днів отримуєш гроші. Як показує наш досвід, очікувати кошти можна до 7-8 днів з урахуванням вихідних. Багато хто нервує з цього приводу. Є ще й такий нюанс. Продавці на вторинці виставляють ціни у доларах. Отримують по житлових сертифікатах у гривнях, на банківський рахунок. Якщо людина захоче зняти гривні, щоб конвертувати їх у долари, на це знадобиться багато часу, адже діє обмеження — в день можна зняти біля 100 тисяч гривень. Поки все знімеш, курс долара може вирости, і продавець втрачає гроші на курсовій різниці", — розказує Луханіна.

Середньостатистичний житловий сертифікат на 2,2 млн гривень, про який відрапортували в Мінінфраструктури, це більше місяця щоденних походів у банк за готівкою. За цей час курсові сюрпризи цілком можливі.

Втім, такі самі страхи власників житла були й при продажі у пільговий кредит по програмі "еОселя". "Коли програма тільки починалась, мало хто хотів продавати. Але господарів підкупила зговірливість покупців. Вони, по-перше, рідко торгуються. І готові купувати житло на 10-15 000 дорожче, ніж "звичайні" покупці з "живими" грошима. Тому те житло, яке місяцями "висіло" у базах ріелторів, жваво розходиться у кредит. По-друге, кредитні покупці навіть підписували додаткові угоди про компенсацію власнику можливих курсових втрат. Якщо таке ж буде і з покупцями з сертифікатами, то вторинка до них швидко звикне. Але не відмовиться від можливості продати дорожче", — говорить Луханіна.

По програмі еОселя, за даними Мінекономіки, вже видано понад 7 000 кредитів на суму 10,7 млрд гривень. Більшість позичальників (62%) — військові та силовики, є також педагоги, медики, українці, що не мають власного житла або хочуть покращити умови (вони беруть кредити під найвищу ставку — 7% річних).

Серед регіонів по кредитуванню в лідерах Київщина і столиця, Львівська, Вінницька, Волинська, Одеська, Рівненська області. Покупці шукають невеликі квартири (це умова програми) вартістю до 60 000 доларів.

По результатам єОселі, яка працює з минулого року, можна змоделювати вплив на ринок і продажів за житловими сертифікатами. "З минулого літа і до середини вересня покупці під пільгову іпотеку значно оживили ринок. І навіть спровокували зростання цін на 10-15% на найбільш затребуване житло (площа до 60 "квадратів", вартість — до 60 000 доларів, у будинках не старших 10 років)", — згадує Луханіна.

Ажіотаж і високі цінники трималися рівно до того часу, коли з фінансуванням програми не стався збій, і угоди припинилися. Впродовж місяця ціни знову просіли, правда, їх знижки давали під конкретного покупця у якості торгу.

А тоді фінансування програми відновили, і кредитні покупці нову повернулися. Тепер під весну ріелтори знову чекають росту цін на вторинці 5-10%. "Без кредитних покупців ринок дуже в`ялий. Куди там ціни піднімати, добре, якщо знижувати не доведеться", — пояснює Луханіна.

Покупці з сертифікатами, на її думку, можуть додати до цінників на житло на вторинці ще 5%, Більше — навряд чи. Адже навіть біля 10 000 додаткових покупців (а саме стільки подали заявки на отримання сертифікатів) — це небагато в рамках всієї країни. Минулого року було укладено біля 173 000 угод купівлі-продажу житла.

"До повномасштабної війни середня агенція з нерухомості проводила 500 угод на місяць. А ріелторів і контор у столиці багато. 5 000 додаткових покупців ринок "проковтне" і не помітить. Тим більше, що на продаж виставлено в рази більше квартир, ніж є реальних покупців. Тому дефіциту на вторинці точно не буде, А підвищення цін можливе в окремих сегментах і ситуативно. Наприклад, якщо тисячі покупців кинуться в один момент шукати двокімнатні на Оболоні чи Лівому березі", — підсумувала Луханіна.

Та кількість покупців з сертифікатами буде зростати. Адже багато хто ще навіть не подавався. Минулого року тоді ще міністр з питань реінтергаціі тимчасово окупованих територій Ірина Верещук повідомляла, що житло через війну втратило 170 000 українців. Вихід на ринок такої кількості покупців дійсно міг би спровокувати небачений ажіотаж і зростання цін. Та програму компенсацій хочуть розтягнути щонайменше на п‘ять років, і незрозуміло ще, наскільки ритмічно буде йти фінансування.

Та в теорії нові покупці можуть навіть ініціювати процес забудови поки що порівняно вільних територій. "Подібна картинка спостерігалася в 2014 році (коли в Київську область масово поїхали переселенці. Донбасу). І тоді це призвело до розбудови київського передмістя, де почали вводити в експлуатацію навіть більше нових квартир, ніж у всій столиці", — зазначають у ЛУН.