С уговорами и доплатой: как украинцы покупают квартиры за сертификаты єВідновлення

Уже месяц, как в Украине продают жилье за сертификаты єВідновлення. Их выдают гражданам, потерявшим свои дома из-за войны, а таких в нашей стране очень много. И еще задолго до того, как под эту программу нашлось финансирование, украинцев пугали, что недвижимость станет дефицитной, а цены на нее взлетят.

"Бизнес-Телеграф" разбирался, что происходит с квартирами за сертификаты на самом деле.

Жилье за сертификат: как это работает

Семья жительницы Ирпеня под Киевом, Татьяны, потеряла дом в первые дни войны. "Был прилет, дом сгорел дотла, К счастью, нас в то время там не было, поэтому никто не пострадал. Но от нашего дома осталось пепелище", — вспоминает Татьяна.

Как только врага выбили из Киевской области, Татьяна начала документировать повреждения и подала заявку в "Дію". "Дальнее всего пришлось ждать визита специальной комиссии, составившей акт о разрушении дома — несколько месяцев. Но нам еще повезло, потому что соседи еще дольше ждали", — говорит женщина. На длительное время "бездомные" поселились на съемной квартире в Киеве. И очень обрадовались, когда в конце прошлого года в "Дії" начали генерировать жилищные сертификаты.

В прошлом году парламент принял закон о компенсациях украинцам за утраченное в ходе военных действий жилье. Вокруг него долго спорили. Не могли определиться, как компенсировать. Были предложения выдавать наличные, но от этой идеи отказались. В законе прописали, что на оценочную стоимость утраченного жилья люди смогут получать жилищные сертификаты. За них можно купить новую квартиру или дом в любом населенном пункте страны, за исключением оккупированных территорий и зон активных боевых действий.

Выбрать новое жилье можно и на первичке, и на вторичке. Если стоимость жилья больше, чем платит государство, можно приложить собственные средства.

Первый шаг – выбрать жилье. И уже под конкретный объект должен подать заявку о перечислении денег продавцу. Соглашения финансируются в порядке очередности (в приоритете – участники боевых действий, инвалиды, другие льготные категории граждан). Платят, пока есть средства, а при перебоях с финансированием рассмотрение заявлений остановят, пока выплаты возобновятся. Пока деньги есть. И украинцы этим пользуются. По данным Мининфраструктуры, за первый месяц работы программы новое жилье вместо разрушенного уже приобрело 500 семей.

Жилищные сертификаты имеют 2500 семей, еще 9400 подали заявлений на их получение. Как сообщили в Мининфраструктуры, средняя сумма сертификата (то есть то, что платит пострадавшим государство) – 2,2 млн гривен.

Вот алгоритм получения компенсаций за утраченное жилье:

1. Подать заявление в приложении "Дія" в разделе єВідновлення
2. Подождать, пока комиссия органа местного самоуправления определит сумму компенсации
3. Получить жилищный сертификат в "Дії"
4. Выбрать новое жилье и договориться с продавцом
5. Открыть сертификат "Дії" и нажать "Забронировать средства"
6. В течение 5 рабочих дней в приложение поступит подтверждение бронирования денег. После этого нужно прекратить право собственности на уничтоженное жилье и оформить сделку купли-продажи на новое жилье. В течение 5 дней деньги должны поступить продавцу, после чего вы становитесь полноправным владельцем недвижимости. Если речь идет о потерянном частном доме, вы должны отказаться от права собственности только на здание, земельный участок продолжает оставаться вашим. Недавно также появилась возможность получить деньги на строительство нового дома на вашем участке.

Выглядит очень просто. Подал заявку – получил сертификат – купил жилье. А как это работает по сути?

"Наш разрушенный дом оценили примерно в 100 000 долларов. Дом был трехэтажным, но третий этаж мы достроили позже, и в эксплуатацию его не ввели. Поэтому заплатили всего за два этажа — то, что было подтверждено в документах на дом. Цена вполне рыночная ( формула оценки прописана в постановлении Кабмина — "БТ"). Мы рассматривали вариант покупки дома за эти деньги, или дороже. Имели сбережения, поэтому решили купить дом за 150 000 в Буче. Он даже лучше, чем мы потеряли", — говорит Татьяна.

Как утверждают в Мининфраструктуры, частные дома за сертификаты приобрело всего 100 семей. Большинство покупает квартиры. По данным Кабмина, чаще всего люди выбирали новое жилье в Киевской области и столице, а также в Харьковской, Черниговской и Николаевской областях.

Застройщики уже предупреждают о дефиците и удорожании

Еще задолго до раздачи жилищных сертификатов появились разные "страшилки" о них. Вроде бы, многие продавцы, особенно на вторичке, не захотят возиться с сделками по сертификатам. А еще пугали тем, что на жилье резко увеличится спрос, оно станет дефицитом и резко вырастет в цене. И поэтому прилагать, что купить новую квартиру придется очень много.

Что происходит на практике? Конечно, покупка жилья по сертификатам только началась. Но первые итоги уже есть. И, как выяснил "Бизнес-Телеграф", ситуация на первичке и вторичке существенно отличается.

Застройщикам главное – деньги. И безразлично, придут ли они от государства, или от покупателя. Как говорит Ирина Михалева, руководитель департамента маркетинга Alliance Novobud, для их компании без разницы — с деньгами придет покупатель или с сертификатом.

"Если выбранная квартира стоит больше, чем номинал сертификата, покупатель может доплатить разницу собственными сбережениями, или воспользоваться кредитными программами от банков-партнеров. В случае наличия у покупателя двух жилищных сертификатов можно приобрести жилье на общую сумму компенсации, определенную во всех сертификатах", – объяснила Михалева.

Деньги по сертификатам, по законодательству должны перечисляться в течение 5 рабочих дней, Alliance Novobud получал на счет уже на следующий день после заключения соглашения. Поэтому пока никаких проблем с сертификатами компания не заметила.

Но не все компании пока работают с сертификатами. Руководитель пресс-службы "Киевгорстроя" Наталья Рычкова говорит, что они еще не в деле. "Мы заинтересованы. Но сейчас в компании проходит смена руководства. Ориентировочно через месяц будут определенные решения по продолжению строительства объектов, и, наверное, тогда и по продаже по сертификатам", — пояснила Рычкова.

Есть еще и такой нюанс: большинству покупателей с сертификатами нужны уже готовые квартиры, а не "котлованы". Желательно даже с ремонтом. А они далеко не у всех застройщиков. Поэтому, как прогнозирует Михалева, уже в этом году рынок может испытать недостаток готового жилья, отдельная, одно- и двухкомнатных квартир в качественных комплексах комфорта и бизнес-класса. "Сейчас почти ничего не начинают строить. К тому же вернулся спекулятивный спрос именно на готовые квартиры. Чтобы в следующем году было что продавать, нужно, чтобы начинать в этом году новые проекты", — говорит она. И намекает на повышение цен, которое, по ее мнению, "логично" из-за роста себестоимости строительства и того же дефицита, которого все ждут.

Эксперты не исключают, что на волне активизации спроса цены на квартиры в новостройках могут вырасти как минимум на 10%. А дальше все зависит от ажиотажа. Если покупателей будет много, а жилья мало, то оно может подорожать и треть. Но такой ажиотаж не повлечет за собой ни 500 сделок в месяц, ни даже 5 000. Нужны десятки тысяч "лишних" сделок в рамках всей страны. Или неравномерное распределение спроса. Когда, скажем, несколько тысяч владельцев сертификатов начнут искать квартиры в Киеве в одно и тоже время.

Такое, конечно, тоже возможно. Но больше вероятность, что застройщики захотят сами "придумать" ажиотаж, и под него попытаться поднять цены.

Хозяева боятся и просят доплатить

Долой другая картина на вторичном рынке. Как говорит столичный риэлтор Ирина Луханина, очень мало владельцев жилья пока готовы продавать его за сертификаты. "Люди не хотят рисковать. Их пугает условие — сначала ты переоформляешь право собственности, а всего через несколько дней получаешь деньги. Как показывает наш опыт, ожидать средства можно до 7-8 дней с учетом выходных. Многие нервничают по этому поводу. Есть еще и такой нюанс.Продавцы на вторичке выставляют цены в долларах.Получают по жилищным сертификатам в гривнах, на банковский счет.Если человек захочет снять гривны, чтобы конвертировать их в доллары, на это понадобится много времени, ведь действует ограничение — в день можно снять возле 100 тысяч гривен.Пока все снимешь, курс доллара может вырасти и продавец теряет деньги на курсовой разнице", — рассказывает Луханина.

Среднестатистический жилищный сертификат на 2,2 млн гривен, о котором отрапортовали в Мининфраструктуры, это больше месяца ежедневных походов в банк за наличными. За это время курсовые сюрпризы вполне возможны.

Впрочем, такие же страхи собственников жилья были и при продаже в льготный кредит по программе єОселя. Когда программа только начиналась, мало кто хотел продавать. Но хозяев подкупила сговорчивость покупателей. Они, во-первых, редко торгуются. И готовы покупать жилье на 10-15 000 дороже, чем "обычные" покупатели с "живыми" деньгами. жилье, которое месяцами "висело" в базах риэлторов, быстро расходится в кредит.Во-вторых, кредитные покупатели даже подписывали дополнительные соглашения о компенсации владельцу возможных курсовых потерь. Но не откажется от возможности продать подороже", — говорит Луханина.

По программе єОселя, по данным Минэкономики, уже выдано более 7 000 кредитов на сумму 10,7 млрд. гривен. Большинство заемщиков (62%) — военные и силовики, есть также педагоги, медики, украинцы, не имеющие собственного жилья или желающие улучшить условия (они берут кредиты под высокую ставку — 7% годовых).

Среди регионов кредитования в лидерах Киевщина и столица, Львовская, Винницкая, Волынская, Одесская, Ровенская области. Покупатели ищут небольшие квартиры (это условие программы) стоимостью до 60 000 долларов.

По результатам єОселі, работающей с прошлого года, можно смоделировать влияние на рынок и продаж по жилищным сертификатам. "С прошлым летом и до середины сентября покупатели под льготную ипотеку значительно оживили рынок. И даже спровоцировали рост цен на 10-15% на наиболее востребованное жилье (площадь до 60 "квадратов", стоимость — до 60 000 долларов, в домах не старше 10 лет)", — вспоминает Луханина.

Ажиотаж и высокие ценники держались ровно до тех пор, когда с финансированием программы не случился сбой, и сделки прекратились. В течение месяца цены снова просели, правда, их скидки давали под конкретного покупателя в качестве торга.

А тогда финансирование программы возобновили, и кредитные покупатели вернулись. Теперь под весну риэлторы снова ждут роста цен на вторичке 5-10%. "Без кредитных покупателей рынок очень дряблый. Куда там цены поднимать, хорошо, если снижать не придется", — объясняет Луханина.

Покупатели с сертификатами, по ее мнению, могут прибавить к ценникам на жилье на вторичке еще 5%, больше — вряд ли. Ведь даже около 10 000 дополнительных покупателей (а именно столько подали заявки на получение сертификатов) – это немного в рамках всей страны. В прошлом году было заключено около 173 000 сделок купли-продажи жилья.

"До полномасштабной войны среднее агентство по недвижимости проводило 500 сделок в месяц. А риэлторов и контор в столице много. 5 000 дополнительных покупателей рынок "проглотит" и не заметит. Тем более, что на продажу выставлено в разы больше квартир, чем есть реальных покупателей "Поэтому дефицита на вторичке точно не будет, А повышение цен возможно в отдельных сегментах и ситуативно. Например, если тысячи покупателей бросятся в один момент искать двухкомнатные на Оболони или Левом берегу", — подытожила Луханина.

Но количество покупателей с сертификатами будет расти. Ведь многие еще даже не подавались. В прошлом году тогда еще министр по вопросам реинтергации временно оккупированных территорий Ирина Верещук сообщала, что жилье из-за войны потеряло 170 000 украинцев. Выход на рынок такого количества покупателей действительно мог бы спровоцировать невиданный ажиотаж и рост цен. Но программу компенсаций хотят растянуть не менее пяти лет, и непонятно еще, насколько ритмично будет идти финансирование.

Но в теории новые покупатели могут даже инициировать процесс застройки пока сравнительно свободных территорий. "Подобная картинка наблюдалась в 2014 году (когда в Киевскую область массово уехали переселенцы. Донбасса). И тогда это привело к развитию киевского пригорода, где начали вводить в эксплуатацию даже больше новых квартир, чем во всей столице", — отмечают в ЛУН.