Ризиковане житло в ЖК "Медовий" та "Медовий 2": чому купувати тут небезпечно

Житлові комплекси "Медовий" та "Медовий 2" у Києві приваблюють покупців доступною ціною, зеленим оточенням і, здавалося б, вигідним розташуванням — поблизу Совські ставки та Солом’янський лісопарк. Проте за фасадом цієї "інвестиції мрії" можуть ховатися юридичні пастки, здатні перетворити новосілля на багаторічну боротьбу за власне житло. У квітні Господарський суд міста Києва виніс рішення у справі №910/15948/24, яке ставить під сумнів законність будівництва житлових комплексів і кидає тінь на перспективу оформлення права власності на квартири у них. У цій статті розбираємо, чому інвестиції у "Медовий" та "Медовий 2" можуть стати фатальною помилкою і що варто враховувати, щоби не втратити і гроші, і житло.

Юридична пастка: іпотека, що може зруйнувати плани покупців

Історія, яка нині ставить під сумнів безпечність ЖК "Медовий" та "Медовий 2", бере початок ще у 2011–2015 роках — з фінансових операцій, що спершу мали вигляд звичайних банківських угод.

На той час власниками ПАТ "Фінбанк" були Борис Кауфман та Олександр Грановський (нині Борухович), які в період фінансової кризи розпочали виводити кошти вкладників банку на пов’язані структури, зокрема і на ТОВ "Консолідація". Коли діяльність банку стала підозрілою і Національний банк України почав слідкувати за його операціями, всі цінні права вимоги були продані "Платинум Банку", на управління і діяльність якого мав значний влив Кауфман.

Згодом керівництво "Платинум Банку" встановило відсоткову ставку по "дружнім" кредитам у розмірі 1% по валютних кредитах і 2% по гривневім, а також зробило ряд реструктуризацій заборгованостей, за що вже притягнуто до відповідальності. Валюта виводилась на рахунки офшорної структури Carosan Trading LTD. Ці операції вже стали предметом слідства і, як наслідок, окремі посадовці понесли відповідальність.

Проте найцікавіше — попереду. У 2012 році компанія ПАТ "Укрпромтеплиця" передало за зобов’язаннями ТОВ "Консолідація" в іпотеку Фінбанку будівлі на вулиці Петра Радченка, 27–29 — саме на тій ділянці, де сьогодні виросли багатоповерхівки ЖК "Медовий". У 2014 році Фінбанк відступив вимоги за вище названим кредитним договором на користь "Платинум Банку". І хоча іпотека передбачала чітке обмеження будь-яких дій із майном без згоди іпотекодержателя, вже у 2016 році "Укрпромтеплиця" та ХК "Київміськбуд" уклали договір на знесення об’єктів на Петра Радченка та почали нове будівництво — спочатку ЖК "Медового", а згодом і ЖК "Медового 2". І це — без жодного дозволу власника іпотеки.

У 2018 році іпотечне майно зникло з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а на його місці продовжили рости житлові комплекси.

Господарський суд міста Києва, розглянувши справу №910/15948/24, визнав ці дії незаконними та, посилаючись на низку положень Закону "Про іпотеку", ухвалив рішення про стягнення збитків із забудовника та замовника будівництва у розмірі 4 млн грн. Суд також встановив, що загальна шкода від знищення іпотечного майна становить 133 млн грн. І ця сума теж може бути стягнена кредитором через подальші позови.

Чому це важливо знати потенційним покупця квартир у ЖК "Медовий" та "Медовий 2"? Річ у тім, що юридична невизначеність навколо забудови ставить під загрозу саме право власності інвесторів — іпотекодержатель або треті сторони можуть у будь-який момент поставити під сумнів законність будівництва. А це, своєю чергою, здатне спричинити лавину судових позовів, банкрутство забудовника чи замовника будівництва, а в найгіршому випадку — ще й позбавити покупців житла або забезпечити їм роки судових баталій.

Що сигналізує про небезпеку

Цікаво, що ЖК "Медовий" та "Медовий 2" давно мають погану репутацію. І іпотечний скандал, на жаль, це лише одна із проблем.

Що ж має насторожити потенційних покупців, якщо взяти до уваги історію? По-перше, транспортний колапс — відсутність зручних доріг і перенавантаження вже наявним транспортом, нестача місць для паркування авто неабияк ускладнюють життя наявних мешканців.

По-друге, не дивлячись на близькість ставків та лісопарку, ЖК розташовані недалеко від промислової зони, що впливає не лише на якість повітря, але й на рівень шуму навколо.

По-третє, на сьогодні роботи в ЖК "Медовий 2", як і в інших об’єктах "Київміськбуду", призупинені на невизначений термін. А це означає, що незавершені будівлі можуть поступово руйнуватися. І, щоб усунути ці руйнування, інвесторам доведеться додатково доплачувати кошти за придбані квартири.

По-четверте, порушення прав іпотекодержателя відкриває простір для нових судових позовів, які можуть торкнутися навіть тих, хто вже придбав житло у житлових комплексах.

Наведемо приклад: після завершення будівництва площі в ЖК "Медовий" були розподілені між забудовником і замовником будівництва. "Укрпромтеплиця" отримала 17 918,1 кв. м квартир, 696,6 кв. м нежитлових приміщень та 476,4 кв. м паркомісць. Решта майна дісталася "Київміськбуду", який виступав замовником будівництва. Здавалося б, звичайна господарська практика, але цей розподіл має серйозні юридичні наслідки, насамперед для власників квартир, що потрапили до частки "Укрпромтеплиці". Адже, як вже згадувалося, відповідно до Закону "Про іпотеку", підприємство було зобов’язане передати свою частку нерухомості в іпотеку. Проте через незаконне знищення заставного майна тепер іпотекодержатель або інші зацікавлені сторони мають підстави ставити під сумнів правомірність забудови загалом. Для інвесторів це може обернутися втратою прав на житло або ж втягненням у довготривалі, виснажливі судові процеси з непередбачуваним фіналом.

Ще один ризик, якій нависає над покупцями квартир, полягає в тому, що більшість квартир у ЖК продавалися за заниженими цінами через корпоративні інвестиційні фонди (КІФи) та пов’язані з ними компанії. І якщо раптом ці угоди визнають недійсними, покупці втратять і гроші, і уже придбане житло.

По-п’яте, не варто забувати про ризики банкрутства "Київміськбуду" чи "Укрпромтеплиці". Якщо раптом це станеться, кредитори цих компаній можуть претендувати на активи, включно з уже проданими квартирами у ЖК "Медовий" та "Медовий 2". Тож власникам житла, знову ж таки, доведеться доводити свої права у суді або нести додаткові витрати.

Підвищений ризик для інвесторів

Історія навколо ЖК "Медовий" та "Медовий 2" — це не просто чергова забудовницька колізія. Це наочний приклад того, як під привабливою обгорткою доступного житла можуть ховатися багаторічні юридичні конфлікти, невирішені зобов’язання та ризики, про які покупець дізнається вже після укладення угоди. ЖК "Медовий" та "Медовий 2" — не просто житлові комплекси із недоліками. Це об’єкти із підвищеним ризиком для інвесторів. І рішення Господарського суду у справі №910/15948/24 — лише черговий "червоний прапорець" для потенційних покупців. У цій ситуації обережність — це не розкіш, а єдино правильна стратегія. Адже мрія про власну квартиру може перетворитися не на новий етап життя, а на довготривалий судовий марафон із величезними фінансовими втратами.

Як убезпечити себе: поради перед купівлею житла в новобудові

• Перевірте історію земельної ділянки та нерухомості на ній. Зверніться до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, щоб переконатися, що земля чи майно на ній не обтяжені іпотекою.
• Дослідіть обтяження. Уточніть, чи немає активних або історичних обтяжень та судових спорів щодо майна.
• Оцініть забудовника та замовника будівництва. Вивчіть попередні проєкти, перевірте їх на наявність судових справ чи фінансових проблем.
• Залучіть юриста. Професійна перевірка документів (договору, актів тощо) допоможе виявити приховані ризики.

Ці дії не гарантують 100% безпеки, але значно знижують ймовірність проблем.