Що робимо з Житнім: як відновити та не втратити перспективний ринок у Києві

Компанія "Інжур" презентувала киянам власну концепцію ревіталізації Житнього ринку на Подолі. Концепція, до розробки якої долучилися консалтингове агентство Colliers та архітектурно-інжинірингове бюро AVR Development, включає не лише "графіку", тобто візуальне і архітектурне оновлення Житнього, але й напрями трансформації його функціоналу, загальне бачення економічної моделі та шляхів убезпечення від можливої зміни його призначення. Це наразі перший і поки що єдиний представлений публічно повноцінний проєкт відновлення Житнього.

Кореспондент "Телеграфу" у числі сотень киян відвідав презентацію "Інжуру", та спробував розібратися у перевагах та недоліках пропонованого проєкту відновлення Житнього ринку.

Від популярності до занепаду

Побудований ще у 1980 році, Житній ринок на київському Подолі тривалий час був у киян найпопулярнішим місцем для покупок. Не такий дорогий, як, наприклад, Бесарабський ринок, він водночас пропонував аналогічне, якщо не більше, різноманіття продуктового асортименту. А зручне розташування – у центрі міста поруч з метро — притягувало покупців з усіх куточків столиці.

Особливістю Житнього також була його універсальність – продуктові ряди на першому поверсі досить гармонійно співіснували з прилавками одягу на другому і лотками з продажу різноманітних господарських дрібничок по периметру ринку.

Та в останні роки ринок скоріше нагадує руїну. Брудний, занедбаний і в усіх сенсах холодний він наразі є класичним пам’ятником недбальству київської влади, яка формально усі ці роки ним управляла. Відображенням сьогоднішнього стану Житнього є і його економічні показники. Якщо до 2020 року ринок показував хоча б незначну, у кілька сот тисяч гривень, але прибутковість, то останні п’ять років він генерує лише збитки. Це виглядає як повний нонсенс для комерційної будівлі у самому серці багатомільйонного міста.

А ще гамірний раніше Житній сьогодні практично німий. Знаний киянам торгівельний гомін давно затих, адже на ринку працює хіба зо три десятки торгівельних точок. Покупці туди просто не ходять…

Фраза "щось потрібно робити" звучить щодо Житнього ринку вже тривалий час. Проте лише в останні пару років процес відновлення, схоже, набуває реальних обрисів. Справою впритул перейнялися відразу декілька відомих на всю Україну осіб. Таких, наприклад, як відомий ресторатор Євген Клопотенко та, засновник і CEO інвестфонду "Інжур" Андрій Журжій. У кожного з них своє бачення шляху відновлення Житнього, проте обидва сходяться в думці, що ринок потрібно рятувати, обов’язково зберігши його призначення та архітектурну автентичність.

25 лютого 2025 року компанія "Інжур" Журжія продемонструвала готовність перейти до дієвих кроків відновлення Житнього ринку, оприлюднивши власну концепцію його подальшого розвитку.

Тільки власність?

Потрібно розуміти, що розробляючи та виносячи на широке публічне обговорення нехай попередній, але загалом повністю готовий концепт відновлення Житнього, "Інжур" ішов на певний ризик. Адже головним каменем спотикання усього цього проєкту наразі є статус ринку. Проєкт Журжія передбачає, що для залучення коштів на відновлення Житній обов’язково повинен перебувати у приватній власності. А зараз це комунальна власність, і перспективи, що цей статус зміниться, досить-таки спірні.

Наприклад, голова робочої групи Київради щодо Житнього ринку Валентин Мондриївський раніше з посиланням на Віталія Кличка категорично наголошував, що не бачить для Житньої іншої моделі розвитку, аніж довгострокова оренда (хоча під час презентації від "Інжуру" його риторика була дещо нейтральнішою. — Авт.).

Наразі відомо, 22 січня 2025 року у Київраді було зареєстровано проєкт рішення, яке б дозволило його приватизацію, проте немає впевненості, що рішення набере достатню кількість голосів у депутатській залі.

Відтак усі красиві картинки, побудовані на ЗD-обрахунках будівлі, плани розвитку й економічні моделі (на підготовку яких "Інжур", як можна було зрозуміти з презентації, вже витратив чималі кошти – близько 100 тис. євро) впираються у питання обов’язкової приватизації.

Тому, власне, й саму презентацію "Інжуру" потрібно сприймати великою мірою не лише як "представлення концепту відновлення", а як "підготовку інформаційного поля і думки киян" до того, що Житній ринок так чи інакше потрібно продавати. Через аукціон, чи інвестиційний конкурс, але щоб у нього з’явився власник.

Після презентації "Телеграф" навмисне перепитав Андрія Журжія, чи збирається "Інжур" або він особисто брати участь у проєктах відновлення Житнього ринку, якщо вони не передбачатимуть набуття власності на цей об’єкт. І отримав у відповідь категоричне "ні".

"Я не вірю, що ви будете інвестувати в мою хату. Бо так це не працює. Ми не приходимо з ідеєю, що, люди, давайте ми зберемо гроші, і віддамо їх Жені Клопотенку чи ще комусь. Тому що тоді це не інвестиції, тоді потрібно шукати меценатів. А я не є меценатом… Ефективнішої форми, ніж власник, ніхто не вигадав", — пояснив свою позицію Андрій Журжій.

Тут, напевно, доцільно було б згадати й альтернативну позицію Євгена Клопотенка, викладену ним нещодавно на його сторінці у Facebook. Вона не передбачає приватизації ринку, а полягає в тому, що Житній залишиться у комунальній власності. При цьому керувати ринком, його реновацією та розвитком буде професійна бізнес-команда під контролем спеціально створеної громадської ради.

"Альтернативним варіантом, який дозволить перетворити Житній на гастрономічний магніт та важливий публічний простір, варіантом, який буде враховувати перш за все думку громади та потреби киян, я бачу передачу ринку у професійне управління. Сьогодні єдиною можливістю формалізації такого варіанту є державно-приватне партнерство. На жаль, в Україні до сьогодні немає жодного позитивного кейсу такої співпраці, але завжди має бути хтось першим. Головне — наявність політичної волі", — пише Клопотенко.

В наміри ресторатора, зокрема, входить створення громадської організації, "яка об'єднує експертів, громадських діячів, що зацікавлені у відновленні ринку, мають досвід в управлінні, культурному менеджменті тощо. Саме це ГО виступить своєрідною наглядовою радою ринку, буде обирати директора, погоджувати плани реновації тощо".

"Ми провели власні дуже детальні прорахунки. Наша фінансова модель передбачає наступне:

• Відновлення будівлі за принципом "зміни уже зараз" — поетапної реновації (наскільки це можливо), яка надає можливість врятувати ринок без його тривалого закриття й експлуатувати за призначенням в процесі змін.

• Впорядкування торгівлі на ринку та прилеглій території.

• Розробка та впровадження моделі багатофункціонального й гнучкого простору шляхом гармонізованої інтеграції в ринок різноманітних локацій.

• Орендна плата, яка ідеально відповідає ринковим умовам та очікуванням орендарів.

• Завдяки ревіталізації, оновленню інфраструктури та активним маркетинговим заходам буде створено комфортний та сучасний простір, що приваблює більше клієнтів.

• Збільшення клієнтського трафіку відкриває нові можливості для розвитку бізнесу орендарів", — розповідає про своє бачення ревіталізації Житнього ринку Євген Клопотенко.

Приватизація: pro & contra

Під час згаданої презентації Андрій Журжій намагався донести думку, що у приватизації Житнього ринку і подальшому його управління власником (а особливо коли цим власником стане "Інжур") насправді більше переваг, аніж недоліків.

Сильним аргументом тут стало те, що інші варіанти у випадку Житнього (комунальне управління, оренда великих площ ринку) поки справді показали лише негативний результат. Наприклад, саме перебуваючи під управлінням КП (яке за весь час існування не провело притомного ремонту), Житній зрештою сьогодні і перетворився на руїну. А експерименти з орендою останніх років (яка, до речі, і досі є дійсною) призвели до того, що місто так і не змогло стягнути з орендарів Житнього навіть ту незначну плату, яку їм виставило, не допоміг навіть суд. Покарання за доведення ринку до такого стану ніхто, звісно, не поніс.

"Місцева влада багато говорить, що вона піклується про ринок, і що в жодному разі не можна його продати. Треба залишити в комунальній власності і треба зробити це приміщення орендованим. І я хочу показати на простому прикладі, що означає оренда. Уявімо, що ви хочете на наступні 15-20 років обрати для себе будинок і жити в ньому. І у вас є вибір: придбати чи побудувати новий якісно побудований сучасний будинок, з освітленням, з опаленням. Або придбати мій будинок і зробити в ньому ремонт. Я там буду жити, це обов’язкова умова. А через 15 років ви мені його повернете, бо він просто орендований, а вам скажу – "дякую, що ви мені його відновили". Чи будете ви інвестувати в такий будинок? Напевно, що ні. От так само і в Житній ринок ніхто не буде інвестувати, якщо не буде власником", — переконував Журжій.

Досить сміливим кроком з боку Журжія під час презентації було рекламувати необхідність продажу Житнього… за допомогою аналогічного негативного кейсу продажу іншого київського ринку, Сінного.

Нагадаємо, Сінний ринок за символічну плату було передано у приватну власність у 2004 році. Після чого у результаті низки хитрих маніпуляцій власника та київської влади він був визнаний аварійним та зрештою зруйнований. Наразі на його місці – житлові висотки.

Журжій намагався переконати учасників заходу, що у випадку, якщо власником стане "Інжур", з Житнім такого точно не буде. До речі, саме цей аспект презентації "Інжуру" – чи зможе компанія гарантувати, що на місці Житнього ринку через кілька років раптом не з’являться черговий ЖК чи ТРЦ — став чи не найголовнішим під час заходу та викликав найгостріші питання і дискусії.

І не дивно, адже українське законодавство передбачає, що інвестор має право змінити цільове призначення об'єкта через 5 років. Це, своєю чергою, відкриває простір для маніпуляцій. Наприклад, інвестор, який придбав якийсь об’єкт на аукціоні та зобов’язався його відновити, у реальності може провести лише косметичні роботи, але задекларувати, що фінансово вклався "по повній". І в результаті за 5 років отримає можливість робити з придбаною будівлею все, що йому заманеться. Відтак – постає питання запобіжників, які б убезпечили від такої ситуації.

Поговоримо про запобіжники

Під час презентації пропонувалося, як нарахував "Телеграф", щонайменше шість таких запобіжників. Причому, як можна зрозуміти з відповідей Андрія Журжія, застосування лише одного з них залежить безпосередньо від інвестора.

Отже, перший можливий запобіжник – це надання будівлі Житнього ринку відповідного охоронного статусу (як архітектурної, історичної пам’ятки тощо). Наразі процес надання такого статусу чітко регламентований, і не факт, що конкретно для Житнього є достатньо підстав для його присвоєння. У будь-якому випадку, справа тут точно не за інвестором, а за владою. Відповідні ініціативи від окремих депутатів Київради з цього приводу вже є.

Другий можливий запобіжник (впровадження якого, до речі, активно пропагує "Інжур) також залежить від влади — це чітко прописані приватизаційні чи інвестиційні умови, які б, зокрема, заборонили потенційному інвестору на певний час міняти функціональне призначення будівлі чи нищити її характерні архітектурні особливості

"Місто має встановити чітку ціль: "Я хочу (це я зараз говорю від імені міста), щоб тут був ринок. Я хочу, щоб тут була збережена архітектура, ніхто не добудував 25 поверхів уверх, чи вниз. Я хочу, щоб тут була архітектурна будівля, яка б відповідала своєму часу – сучасні фасади, щоб ринок був інклюзивним, щоб тут було безпечне бомбосховище. Це все чітко прописується. Тому місто має створити правила для прозорого розпорядження цим майном. І провести, нарешті, прозорий відкритий конкурс", — наголосив Журжій.

Ідея загалом цілком раціональна, але також містить певні застереження. Оскільки приватизаційні умови, це одне, а законодавчо закріплені права інвестора розпоряджатися майном на свій розсуд через 5 років – зовсім інше.

Журжій наголошує, що якщо інвестор буде виконувати всі умови договору і витратить, наприклад, на ремонт того ж Житнього значну суму грошей – йому просто економічно не вигідно буде потім руйнувати ринок і будувати на його місці інший об’єкт. Та, як відомо, далеко не всі інвестори абсолютно доброчесні. Деякі можуть зманіпулювати цим питанням, показавши формальні інвестиції, а насправді нічого не вкладаючи. І в результаті відносно за безцінь отримають ділянку для ЖК або ТРЦ.

Третій запобіжник – це впровадження громадського контролю. Як один з варіантів – створення, умовно, якоїсь громадської організації при Житньому ринку, котра б контролювала дії інвестора щодо збереження його функціоналу й архітектури. Журжій під час презентації погодився на створення такої дорадчої ради, до якої могли б увійти люди з бездоганною репутацією.

При всій повазі до такої ідеї (запропонованої, між іншим, Євгеном Клопотенком), виглядає вона дещо ідеалістично. Коли стикаються з одного боку інтереси ГО без визначених прав, а з іншого боку інтереси комерційної фірми з усіма законними правами розпоряджатися майном на свій розсуд – ясно, на чиєму боці буде перемога у разі чого.

Четвертий варіант, який, судячи з усього, Андрій Журжій вважає основним і найдієвішим, – це коли інвестори Житнього ринку самі будуть зацікавлені у збереженні його функціоналу. Ця теза в тих чи інших варіантах звучала від засновника "Інжуру" протягом всієї презентації декілька разів.

"Наша ідея якраз полягає в тому, щоб тут був власник у вигляді десятків тисяч киян (очевидно, інвесторів "Інжуру". — Авт.) які в тому числі будуть постійними відвідувачами (Житнього). Тут взагалі буде синергія: вони будуть і бенефіціарами доходу, власниками, і ще й відвідувачами, які приноситимуть прибуток ринку", — пояснює Журжій суть цього запобіжника.

Ідея звучить абсолютно логічно, але знову ж таки, може мати певні застереження. Адже побудована швидше на емоційних речах, аніж на засадах економічної раціональності. Перевірче питання: а якщо у основних інвесторів "Інжуру" на чолі з Журжієм замість бажання зберегти ринок, отримуючи при цьому відносно незначні кошти, виникне раптом непереборне бажання швидко і багато заробити? Віддавши, наприклад, Житній під житлову забудову? Як бути тоді?

Звичайно, згаданий варіант є абсолютно гіпотетичним, і проти нього, на щастя, працює репутація "Інжуру" та особисто Андрія Журжія. Лишається сподіватися, що з часом ця тенденція не зміниться.

П’ятим можливим запобіжником – може бути упереджувальна ініціатива з боку самого інвестора щодо збереження Житнього. Виглядати така ініціатива може, наприклад, як підписання інвестором під час укладення приватизаційної угоди, або й превентивно, до її укладення, документу з достатньою юридичною силою, який би засвідчив чіткі зобов’язання перед киянами не міняти функціональне призначення Житнього ринку протягом визначеного часу. Це, умовно кажучи, міг би бути якийсь договір-зобов’язання перед громадою.

Питання щодо можливості підписання "Інжуром" такого договору-зобов’язання, "Телеграф" поставив Журжію під час презентації. З його відповіді можна зрозуміти, що він не бачить можливості існування такого документа. Втім, у відповідь він запропонував іще один запобіжник (шостий) – фінансову заставу, яка б гарантувала виконання інвестором його зобов’язань.

"Якийсь "залізобетонний" договір… На мій погляд, ми не зможемо укласти такий договір. Але що може бути гарантією, щодо того, що тут буде саме ринок, а не житловий комплекс? На мій погляд, гарантією можуть бути інвестиції. І наша дискусія не має зводитися тільки до "Інжуру". Влада не має організовувати аукціон чи конкурс під "Інжур". Влада має організувати публічні правила гри, за яких хто б не переміг – має бути зобов’язаним їх виконати. І, в тому числі, можна не просто підписати папір, а як на енергетичних аукціонах покласти на депозит – державної компанії, в міський бюджет – 50-100 мільйонів гривень. Цим ви гарантуєте, що якщо не виконаєте взяті зобов’язання, то втратите ці гроші. Тоді б склалось ситуація, коли потенційні інвестори будуть точно зацікавлені у виконанні контракту, інакше б вони просто на це не пішли б", — запропонував Журжій.

Розширення функціоналу Житнього. Отже, вже не тільки ринок?

Ще одним цікавим напрямком дискусії, що виникала під час презентації", стала ідея суттєвого розширення функціоналу ринку.

Якщо у двох словах, за ідеєю "Інжуру" Житній має стати не просто місцем, куди люди ходять, щоб, умовно, придбати кіло яблук чи пучок городини, а справжньою (як висловився Журжій) "точкою тяжіння" для усіх киян та гостей міста.

Фактично, ринок пропонують перетворити на культурний центр, основою якого стануть не тільки торгівельні ряди, характерні для "класичних" українських ринків, а й численні фуд-корти, зони для проведення різноманітних культурних та спортивних подій та розваг тощо. У презентації "Інжуру" це виглядає наступним чином.

За словами розробника архітектурного проєкту ревіталізації Житнього ринку, CEO AVR Development Юліана Чаплінського, подібна ідея трансформації базується на глибокому вивченні досвіду кращих європейських ринків. Він зазначив, що наразі формат традиційних ринків (лише торгівельні ряди) все більше втрачає популярність. Відтак, аби забезпечити пристойну кількість відвідувачів – необхідно створити для них додаткові "зачіпки".

"Ринки – еволюціонують. Більше акценту на готову їжу. Навіть у супермаркетах ви сьогодні можете помітити, що вони не просто торгують, вони ще й можуть щось приготувати, і ви можете там сісти і поїсти. Так само й сучасні ринки – зміщується акцент від просто харчових продуктів до більше готової їжі. Це можуть бути і маленькі кав’ярні, і великі ресторани і торгівля харчовими продуктами – вони живуть паралельно. Сучасний ринок – це ще й місце зустрічей, це місце подій. Місце, де можна попліткувати, врешті решт. Наприклад, перший поверх: ми маємо тут прекрасний атріум в центрі, який може бути мультифункційною зоною і змінювати своє призначення протягом дня. Це може бути ринок, потім можуть зсуватися столи і на вечір зібратися якась подія – громадські слухання, перегляд футболу, будь-що. Можна навіть змонтувати сцену і зробити якийсь вечірник", — розповів Чаплінський.

Відтак, за задумом розробників, перший поверх практично повністю відійде під фуд-зону. Щодо, власне, роздрібної торгівлі товарами – то планується, що на другому поверсі та у дворі ринку буде продаватися повний їх спектр: від городини, фруктів, овочів, сирів, вин, м’яса та квітів — до одягу та інших роздрібних товарів від українських виробників.

Щиро кажучи, демонструючи все різноманіття варіантів продажу в рамках презентації "Інжур" занадто перегнув. Під час показу слайдів з явно елітними сирами, хамоном та винами у залі виник відчутний незадоволений шум, а наступні питання стосувалися того, чи не збираються, бува, автори презентації перетворити Житній ринок на якийсь лакшері супермаркет, що стане не по кишені звичайному киянину.

Аналогічне питання стосувалося і українських виробників, зокрема фермерів: чи потягнуть вони оренду за місце, аби продати своє м’ясо, яйця, чи картоплю?

Журжію та Чаплінському зрештою довелося виправдовуватися, що насправді вони не планували перетворювати Житній на ще одну умовну Бесарабку з її захмарними цінами.

"Ми не говоримо про якийсь преміальний сегмент, ми говоримо про середній клас, звичайних фермерів, які роблять своїми руками ту чи іншу продукцію і хочуть її продавати. Але ще раз: ринок — це не означає, що тут повинно бути незатишно і брудно, або навпаки – тільки лакшері і дорогі речі. Ми не говоримо про це. Те, що воно так виглядає (представлені на презентації елітні товари. — Авт.), не означає, що ми не хочемо бачити тут звичайного мешканця Подолу. Ми хочемо бачити звичайний український середній щасливий клас і українських виробників з різних міст", — зазначив Журжій.

Плани та архітектура

На презентації, як виявилося, було чимало архітекторів, тож значна частина питань стосувалася збереження архітектурних особливостей Житнього ринку – від загальних обрисів до панно на його фасаді.

Загалом автори презентації переконують, що вся архітектура Житнього буде збережена, лише суттєво осучаснена. За словами Юліана Чаплінського, ревіталізація не передбачає жодних надбудов чи добудов до існуючих конструкцій. Хіба поруч з ринком з’явиться конструкція ліфта, як обов’язкова умова забезпечення інклюзивності оновленого Житнього. Також планується зробити додаткові інклюзивні входи до ринку і перенести ближче до його центрального входу зупинку громадського транспорту.

Своєю чергою Андрій Журжій наголосив, що те, що його компанія планує зробити на ринку – матиме статус "капітального ремонту". Це питання турбувало, зокрема, активіста Дмитра Перова, який поцікавився чи не йде мова часом про "реконструкцію". Питання принципове, адже законодавство дозволяє в межах реконструкції змінювати геометричні параметри об'єкта, чим нерідко користуються недобросовісні забудовники.

Чаплінський також представив оновлене зонування ринку, яке передбачає низку оптимізацій та нововведень щодо розташування торгівельних та інших зон.

Економіка і ключові цифри

Одним з питань, яке виявилося досить тригерним для авторів презентації, стало питання фінансової моделі та окупності запропонованого проєкту оновлення Житнього ринку. Цю тему, зокрема, підняв у ході презентації ресторатор Євген Клопотенко. Нагадаємо, у Клопотенка і Журжія є спільні погляди щодо кінцевої мети, необхідності відновлення Житнього ринку, але суттєво відрізняються бачення шляхів її досягнення.

Відповідаючи Клопотенку, Андрій Журжій зазначив, що в "Інжура" поки є лише попередні розрахунки.

"Наші попередні розрахунки говорять про те, що ми зможемо заробити в середньому 10% річних для наших інвесторів. Фінальної моделі дійсно немає. Але про неї зараз і не йдеться. Нині говоримо про те, чи може громада об’єднатись, і викупити ринок. Якщо це знайде відгук у громади і у влади – то буде наступна презентація, де ми відкриємо всі цифри і покажемо моделі", — запевнив Журжій.

Схожу тему досить гостро підняв і присутній на презентації Олексій Чумак, який свого часу керував Фундацією оптових ринків Східної Європи та був причетний до реалізації проєктів ринок "Столичний" у Києві та ринок "Шувар" у Львові.

За даними Чумака, лише 0,5% ринків у світі є успішними. Переважна ж більшість ринків, за його словами, є передовсім інфраструктурними та соціальними проєктами, що не мають жодної привабливої для інвестора окупності. При цьому вартість ремонту квадратного метра Житнього ринку Чумак оцінив у досить значну суму – близько 3 тис. євро.

На це Журжій відповів, що порахувати справжню вартість ремонту і окупність ринку може поки лише його компанія, адже лише вона має усі оцифровані параметри Житнього і розрахунки щодо нього. І ці розрахунки свідчать, що ремонтувати Житній справді дорого, але не настільки, як говорить Чумак. Окрім того, як запевнив Журжій, справа у випадку з Житнім не лише в грошах.

"Коли ми нещодавно обговорювали з колегами цей проєкт, один з них сказав гарну фразу: "Слухай, заробити гроші можна значно легше. Але ж ми зараз говоримо про те, що ми хочемо мати душу". А якщо ми хочемо мати душу, то ми можемо погодитися на менший дохід", — сказав Журжій.

Наразі, за результатами презентації та інформаційних повідомлень "Інжуру" відомо про такі основні параметри, пов’язані з відновленням Житнього ринку:

• Строки виконання робіт: до 1 року на проєктування та 1—1,5 року на власне виконання. Якщо процеси вдасться запаралелити, то всі роботи можна виконати у період до 2 років;
• Загальна вартість робіт з відновлення: орієнтовно 500—700 мільйонів гривень;
• Планова відвідуваність ринку: 5—10 тисяч людей щодня;
• Створення нових робочих місць: понад 300;
• Приблизний дохід інвесторів: близько 10% на рік;
• Приблизна оцінка (Журжієм) початкової вартості у випадку продажу на аукціоні: 300—400 доларів за метр квадратний. У випадку інвестиційного конкурсу – може бути й 1 грн, але з вимогою вкласти відповідну значну суму і виконати відповідні роботи.

"Телеграф" і надалі слідкуватиме за розвитком подій навколо Житнього ринку. Не перемикайтеся.