Одна розбита шибка заморозить весь під'їзд: як підготувати будинок до найважчої зими

Українців попереджають про важку зиму через обстріли РФ по енергетиці та проблеми з ППО. Голови ОСББ вже зараз перевіряють підвали, дахи й теплопункти, щоб будинки не лишились без опалення. Про це в ексклюзивному коментарі "Телеграфу" розповіла голова ОСББ та голова ГО "Лідерки управління житлом" Юлія Бородіна. За її словами, дві минулі зими показали: дрібні недоліки, які раніше не заважали, тепер призводять до серйозних наслідків.

Нові й старі будинки готуються по-різному

Юлія Бородіна пояснює, що набір робіт залежить від типу будинку. У нових багатоповерхівках є власний індивідуальний тепловий пункт (ІТП) з насосами й автоматикою всередині будівлі. У старих дев'яти- та п'ятиповерхівках усе обладнання зазвичай на балансі міста, а сам будинок обслуговує центральний тепловий пункт (ЦТП) на кілька будинків одразу.

"Підготовка категорії нові будинки і старі будинки буде суттєво відрізнятися", — каже Юлія Бородіна. Спільне для всіх — огляд самого будинку, за винятком системи опалення.

Розбите вікно в чужій квартирі може заморозити половину будинку

Найбільші втрати тепла, наголошує Юлія Бородіна, пов'язані з дуже простими речами. Через обстріли частина квартир стоїть без мешканців, а в деяких — розбиті чи відчинені вікна.

За оцінкою експертки, приблизно 75% скарг мешканців на відсутність опалення пов'язані саме з такими квартирами без доступу. Тому перше завдання ОСББ — перевірити, чи є у будинку помешкання з пошкодженими чи незачиненими вікнами, і домовитись про доступ до них заздалегідь.

Двері, підвали й горища: три місця, де тепло витікає непомітно

Другий пункт перевірки — двері та вікна в місцях загального користування: під'їздах, тамбурах, на сходових клітках. Тріщини й перекошені рами найлегше знайти взимку, коли з них тягне холодом, але усувати їх варто заздалегідь.

Третій пункт — підвали, де проходять горизонтальні труби опалення й гарячого водопостачання. Якщо труба розташована близько до підвальних дверей чи віконця, вона може розмерзнутись і луснути.

Четверте місце перевірки — горища, де також проходять труби системи опалення. Непрогріті горища з протягами — одна з поширених причин вимерзання труб у старих будинках.

Автономне живлення теплового пункту — вже не розкіш, а необхідність

Окремо експертка звертає увагу на автономне живлення теплових пунктів. В ідеалі індивідуальний тепловий пункт всередині будинку не повинен залежати від наявності електроенергії в мережі.

Юлія Бородіна розповідає, що більшість ОСББ уже встановили акумулятори чи інвертори для насосів, які забезпечують роботу ІТП на 8-10 годин без світла. Мінімумом вона називає хоча б 3 години автономності.

У будинках зі старими центральними тепловими пунктами ситуація гірша: ці об'єкти майже ніхто не заживляє резервним живленням, тож при відключенні світла будинок може лишитись без опалення, навіть якщо тепломережа працює справно.

Проблеми, які видно тільки після старту опалення

Частину несправностей у системі опалення просто неможливо виявити влітку, коли труби порожні, а насоси стоять. Це стосується передусім автоматики та нових будинків, які щойно створили ОСББ і заходять у перший самостійний сезон, пояснює Юлія Бородіна.

Універсального чек-листа немає — є пів року на виправлення помилок

Єдиного стандартного чек-листа для всіх будинків не існує, каже Юлія Бородіна — кожен інженер і керуючий формує власний перелік на основі проблем конкретного будинку. Але спільний принцип є: весь міжопалювальний період, тобто приблизно пів року між сезонами, має йти на аналіз помилок минулої зими та їх усунення.

Роботи інженери починають відразу після завершення опалювального сезону, а не напередодні наступного. "Коли починається опалення, — вже мало що можна зробити", — каже Юлія Бородіна.

Що робити ОСББ без грошей на ремонт

Якщо в будинку немає коштів на всі необхідні роботи, це радше питання стратегії, ніж фінансів, каже Юлія Бородіна. Досвідчене керівництво ОСББ визначає першочергові аварійні проблеми та планує участь у муніципальних і державних програмах компенсації.

Поетапно, за три-п'ять років, будинок може вирішити майже всі проблеми — якщо рухатись послідовно від найкритичніших робіт до менш термінових, переконана експертка.

Дахові котельні як альтернатива — ідея є, а технічних умов немає

Через невпевненість у стабільній роботі ТЕЦ частина ОСББ шукає альтернативні джерела опалення, зокрема дахові котельні — рішення, яким уже понад 10 років користуються нові будинки Києва.

Юлія Бородіна розповідає, що спробувала запустити такий проєкт у власному будинку разом із півтора десятком колег, але зіткнулась із перепоною ще на старті — ОСББ не можуть отримати технічні умови від "Київгазу".

Що точно не можна відкладати

З розповіді експертки випливає перелік робіт, які ОСББ мають завершити до старту опалювального сезону в будь-якому разі:

• перевірити всі квартири на герметичність вікон і домовитись про доступ до пошкоджених;
• полагодити двері й вікна у під'їздах та місцях загального користування;
• утеплити або перенести труби опалення в підвалах і на горищах, якщо вони в зоні ризику вимерзання;
• перевірити роботу акумуляторів та інверторів теплового пункту без електроенергії;
• промити теплообмінники та перевірити щільність усіх з'єднань системи опалення.

Ці роботи, за словами Юлії Бородіної, не залежать від того, скільки тепла зрештою подасть місто. Але саме від них залежить, скільки з цього тепла реально дійде до квартир мешканців.