Як оцінюють українську землю і що буде з ділянками в окупації, – пояснює очільник Держгеокадастру

Реальна ситуація воєнного часу: люди жили в будинку все життя, оформили його у власність. А земельну ділянку— ні. Або недооформили належним чином. Будинок потрапив в окупацію, був зруйнований. А земля з точки зору закону належить громаді. Чи є вихід із даної ситуації сьогодні і що можна зробити?

А також — як складають реєстр замінованих земель, які нові функціонали запроваджує Держгеокадастр, як спростили роботу нотаріусів і формується ціна землі?

Про це "Телеграф" поговорив у другій частині інтерв’ю з очільником Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру Дмитром Макаренком.

*Чому вчасно не оновили карту України, де шукати інформацію про втрачені "земельні" документи і чому ринок землі в країні досі не функціонує повноцінно – читайте в першій частині інтерв’ю.

Про заміновані землі України

– Чи ведете ви реєстр замінованих земель?

– Ми співпрацюємо з ДСНС і Центром протимінної діяльності. І отримаємо від Центру масиви, які вважають умовно замінованими. Але нема інформації, що на цих територіях.

Тож ми на ці масиви земель накладаємо кадастрові ділянки і передаємо у відповідь у вигляді масивів даних – перелік кадастрових номерів земельних ділянок, які попадають в масив, визначений ДСНС як потенційно забруднений вибухонебезпечними речовинам.

На цьому – все. Далі вони з цими даними працюють.

– А податкова?

– Умовно замінованим або забрудненим землям скасовують оподаткування. Ми зараз працюємо над функціоналом, який дозволить передавати інформацію про заміновані землі ДПС. Вона не буде відображена публічно, ці дані не вносять у Державний земельний кадастр, поземельні книги, не відображають у витягах про земельну ділянку.

ДСНС з Мінекономіки зараз працюють над створенням реєстру імовірно забруднених або замінованих земель. Проєкт постанови і порядок функціонування цього реєстру я вже бачив.

Ми поки обговорюємо, як система буде працювати. Ймовірніше за все, утримувачем цього реєстру буде ДСНС, а Держгеокадастр стане учасником процесу. Ми будемо надавати туди інформацію, власником якої є ми, тобто про земельні ділянки.

Думаємо, частина інформації буде відкритою, але це все буде вирішуватись.

Ми постійно впроваджуємо в Державному земельному кадастрі нові функціонали. Єдине, що нам потрібно – щоб цими сервісами користувались так само активно, як користуються, наприклад, реєстрацією земельних ділянок, або, наприклад, витягами з Державного земельного кадастру.

Центр Державного земельного кадастру запровадив можливість внесення відомостей про меліоративні мережі й споруди. Але даних про меліоративні мережі внесено поки небагато.

Також ми розробили можливість розрахунку нормативної грошової оцінки (НГО) для всіх земель у межах територіальної громади. Але якщо тергромада не внесла дані (наприклад, межі громади), цей функціонал не працює.

Ми постійно дослухаємось до ринку і додаємо нові чи вдосконалюємо діючі сервіси.

– Як умовно до вас достукатись?

– Пишуть на пошту, залишають коментарі у Facebook. Я читаю коментарі під моїми постами, мені цікаво розібратись – і, якщо справді можна щось покращити, ми це робимо. Нещодавно працювали з нотаріусами. І їм, наприклад, було дуже незручно при посвідченні угоди про відчуження чи набуття земельної ділянки сільськогосподарського призначення перевіряти набувачів щодо концентрації земель у власності особи.

Вони не могли зайти в систему і отримати зведені дані по конкретній людині. Їм потрібно було заходити в кожну земельну ділянку, підсумовувати площі. Ми розробили функціонал для них – тепер вони можуть по суб'єкту і коду цільового призначення коректно подивитись концентрацію. Це спростило їм роботу і, я сподіваюсь, зменшило транзакційні витрати тих, хто хоче купити землю і платить нотаріусу за відповідні послуги.

Те саме – по дозволам на використання надр. Ми розробили функціонал для нотаріусів, які також можуть перевірити всі дані в системі. Цей функціонал вузькоспеціалізований, його широкий загал навряд чи оцінить, але це суттєво спростило роботу.

Ми постійно аналізуємо потреби ринку. Звісно, хотілось би більшу команду, більший бюджет і більше аналітики, але ми обмежені в ресурсах.

Про оцінювання земельних ділянок

– Ми вже згадували про спрощення для фахівців надання витягів з НГО. Але хотілося б детально: хто зараз здійснює оцінювання, як воно проходить і чи ви бачите якісь схеми для заниження вартості землі?

– У нас є два типи грошової оцінки – експертна і нормативна. Нормативну використовують для оподаткування та розрахунку орендної плати за землю. Експертна зазвичай – для продажу.

Але якщо людина хоче продати свою земельну ділянку, щоб сформувати початкову ціну, вона може замовити НГО (Нормативна грошова оцінка). І потім вже на підставі цього документа формувати ринкову ціну.

Законодавством встановлена мінімальна ціна для земель сільгосппризначення – це розмір НГО. 2018 року провели всеукраїнську НГО земель, розробили технічну документацію і внесли в кадастр.

Нормативне грошове оцінювання відбувається на основі методики НГО. Методика базується на якості ґрунту і розраховується з використанням низки коефіцієнтів залежно від регіону, місця розташування земельної ділянки тощо. Це все затверджується постановою Кабміну. Це досить прозора система і вона спирається на нормативи. Кожен, хто має сумніви, може взяти інформацію про свою ділянку, подивитись, як рахується НГО і перевірити.

Я не знаю випадків, коли занижували суму НГО, тому що вона внесена в кадастр, і можна отримати витяг. Якщо стане відомо про такі випадки, то мені цікаво було б подивитись документи і розібратись, в чому проблема.

У нас з'являються ініціативи щодо вдосконалення методики розрахунку НГО, в тому числі – від аграрних асоціацій. Умовно – в регіоні відбулась зміна клімату, і коефіцієнт вологості вираховували одним чином, а тепер потрібно брати інші показники. Коефіцієнт зволоження впливає на загальну вартість землі: десь потрібно вкладати кошти в меліорацію, додаткове зволоження ґрунту, а десь – ні.

Але Держгеокадастр не приймає рішення щодо зміни методики обчислень. Ми реалізуємо державну політику, а формує її Мінагрополітики. Ми вислуховуємо пропозиції, виносимо їх на обговорення і приймаються рішення. Ви бачите, що земельне законодавство взагалі має досить динамічний характер. Ми ж як Держгеокадастр намагаємось встигнути реагувати на цю динаміку – вносити дані і робити апгрейд функціоналу.

– Те, що змінилось після повномасштабного вторгнення – поява забруднених і потенційно забруднених (замінованих) земель. Вони зараз виведені із сільгоспобороту?

– Органи державної влади не можуть заборонити використовувати землі, якщо вони знаходяться в приватній формі власності. Можливо, фермер сам їх розмінував – такі випадки є.

Але якщо формально заміновані землі використовують, і з них не платять податок, виникає питання – це недоотримання коштів в бюджет. І цей момент потрібно законодавчо врегулювати.

Зараз ми працюємо над проєктом постанови, яка передбачає інспекційні перевірки земель, по яких було надано податкові пільги. Тобто наші інспектори зможуть встановлювати факт фактичного використання земельних ділянок, стосовно яких держава надала пільги.

– З якими запитами до вас сьогодні найчастіше звертаються фізичні і юридичні особи?

– Основна маса запитань – це надання коментарів по змінах нормативно-правових актів. Ми не даємо роз'яснень – законодавство ми не трактуємо, а цитуємо. Але можемо описово давати алгоритми вирішення тих чи інших питань.

В основному питання стосуються ведення державного земельного кадастру: помилки, накладки, невідповідність надання сервісів.

Бувають запити щодо особливостей функціонування земельних відносин у період воєнного стану. Тут дуже багато питань щодо приватизації земельних ділянок – станом на сьогодні заборонено, але існують винятки. Наприклад, якщо людина має право власності на об'єкт нерухомого майна – будинок, і хоче під ним приватизувати земельну ділянку. Це дозволяється.

– Коли включаться всі дозволи по закінченні війни, де прогнозуєте найбільше навантаження для Держгеокадастру?

– Прогнозувати складно. Ми поки не розуміємо повної ситуації по окупованих територіях, там буде багато нюансів саме з кадастром. На територіях, які віднесені наказом Міністерства реінтеграції до окупованих або заблокованих, кадастр не працює. Ми штучно заблокували можливості будь-яких дій щодо земельних ділянок. Але окупанти творять, що хочуть. Тому припускаю, що на цих територіях буде дуже багато роботи з перевірки відповідності документації, відновлення втрачених документів тощо.

До речі, ми зробили пілотний проєкт у співробітництві із Міністерством інфраструктури щодо аналізу збитків, завданих росією. Ми взяли дуже детальний ортофотоплан (фотографічний план місцевості, точно прив’язаний до геодезичної основи; дає змогу максимально правдиво відтворити земну поверхню у цифровій формі. – Ред.) по містечку Посад-Покровське у Чорнобаївській громаді на Херсонщині. Нашою метою було подивитись пошкодження. Ми наклали ортофотоплан на кадастрові ділянки, і виявилось, що, наприклад, є пошкоджений будинок, який чітко видно на фото. А ділянка не сформована, тобто не оформлена власність.

Виходить, що люди жили, оформили свій будинок, але не оформили землю. Тоді автоматично постає запитання, як діяти: суто юридично це комунальна земля. Приватизація в період воєнного стану не дозволена. Можна оформити лише землю під будинком, умовно квадратик.

Ми не займаємось питаннями відшкодування коштів за зруйноване житло, але можемо дати інформацію і прописати алгоритм дій.

– Що можна зробити?

– Можна домовлятись. Питання можна законодавчо врегулювати із органами місцевого самоврядування. Наприклад, вони можуть здати в оренду цю земельну ділянку за одну гривню чи ще за якимись прийнятними умовами. А по завершенні воєнного стану людина може подати заявку, щоб отримати цю земельну ділянку і оформити у власність. Але це один прецедент лише по одному містечку. Таких ортофотокарт у нас буде створено 450 для населених пунктів поблизу лінії фронту.

Тут є ще важливе, але невпорядковане питання: межі населених пунктів і територіальних громад. Ми ці межі теоретично розуміємо. А коли до нас ідуть запити – наприклад, дайте якісну аналітику – ми не можемо її дати по землях у межах територіальних громад, бо в кадастр внесено межі лише 18 територіальних громад із 1462. Ми є утримувачем інформації. Ми, може, й хотіли б з цими даними щось зробити, але внести їх – це питання до місцевих органів виконавчої влади. Їм потрібно розробити технічну документацію про встановлення меж населених пунктів. Є громади, де йдуть територіальні суперечки, з ними складніше. А є такі, де жодних спорів нема і внести дані в кадастр можна досить швидко.

Але це не роблять, і виходить, що ми через це не можемо реалізувати свої повноваження – не можемо дати інформацію.

– Київ – одне з таких міст із проблемами з визначенням територіальних меж. Однак, якщо казати про столицю, тут ще є велика проблема – переведення земель різного призначення в землю під будівництво.

– З того, що я бачу, там зовсім незаконних речей нема. Щодо спроб будувати на територіях природоохоронних зон – боротьба постійно триває.

Змінювати код цільового призначення земельної ділянки можна, якщо земельна ділянка відповідає містобудівній документації. Тобто є витяг з містобудівної документації, де видно, що там планується забудова. Тоді подається екстериторіальна заявка фахівцем – ми говорили про це на початку розмови. Процедура прописана і код ділянки змінюється. Звісно, якщо по документах все чисто.

Якщо це природоохоронна зона з лісом, ви отримаєте відмову. Бувають випадки, коли приходять правоохоронні органи і кажуть: тут точно застосована схема при зміні цільового призначення. Тоді ми даємо спеціалістів й інформацію, і правоохоронні органи займаються питанням.

У нас є інспекція з використання земель і дотримання вимог земельного законодавства. До повномасштабного вторгнення ми проводили інспекції і перевірки. Під час воєнного стану ми не можемо це робити. Отримуємо багато листів і звернень з проханням перевірити. Поки що включаємо їх в план. І як тільки нам дозволять – перевіримо.

Скаржаться на використання земель без договорів, використання чужих земельних ділянок, використання не згідно з законом, зняття родючого шару ґрунту. Проблем багато і це також те, з чим доведеться серйозно працювати по закінченні війни.