Как оценивают украинскую землю и что будет с участками в оккупации, – объясняет руководитель Госгеокадастра

Реальная ситуация военного времени: люди жили в доме всю жизнь, оформили его в собственность. А земельный участок – нет. Или недооформили должным образом. Дом попал в оккупацию, был разрушен. А земля с точки зрения закона принадлежит общине. Есть ли выход из данной ситуации сегодня и что можно сделать?

А также как составляют реестр заминированных земель, какие новые функционалы вводит Госгеокадастр, как упростили работу нотариусов и формируется цена земли?

Об этом "Телеграф" поговорил во второй части интервью с главой Государственной службы Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра Дмитрием Макаренко.

*Почему вовремя не обновили карту Украины, где искать информацию об утраченных "земельных" документах и почему рынок земли в стране до сих пор не функционирует полноценно – читайте в первой части интервью.

О заминированных землях Украины

– Вы ведете реестр заминированных земель?

– Мы сотрудничаем с ГСЧС и Центром противоминной деятельности. И получаем от Центра массивы, которые считаются условно заминированными. Но нет информации, что на этих территориях.

Поэтому мы на эти массивы земель накладываем кадастровые участки и передаем в ответ в виде массивов данных – перечень кадастровых номеров земельных участков, которые попадают в массив, определенный ГСЧС как потенциально загрязненный взрывоопасными веществами.

На этом – все. Дальше они с этими данными работают.

– А налоговая?

– Условно заминированным или загрязненным землям отменяют налогообложение. Мы сейчас работаем над функционалом, который позволит передавать информацию о заминированных землях ГНС. Она не будет отражена публично, эти данные не вносятся в Государственный земельный кадастр, поземельные книги, не отражаются в выдержках о земельном участке.

ГСЧС из Минэкономики сейчас работают над созданием реестра предположительно загрязненных или заминированных земель. Проект постановления и порядок функционирования этого реестра я уже видел.

Мы пока обсуждаем, как система будет работать. Вероятнее всего, держателем этого реестра будет ГСЧС, а Госгеокадастр станет участником процесса. Мы будем предоставлять туда информацию, владельцем которой являемся, то есть, о земельных участках.

Думаем, часть информации будет открыта, но это все будет еще решаться.

Мы постоянно внедряем в Государственном земельном кадастре новые функционалы. Единственное, что нам нужно – чтобы этими сервисами пользовались так же активно, как пользуются, например, регистрацией земельных участков или, например, подъемниками из Государственного земельного кадастра.

Центр Государственного земельного кадастра ввел возможность внесения сведений о мелиоративных сетях и сооружениях. Но данных о мелиоративных сетях внесено пока немного.

Также мы разработали возможность расчета нормативной денежной оценки (НПО) для всех земель в пределах территориального общества. Но если тергромад не внес данных (например, границы общины), этот функционал не работает.

Мы постоянно прислушиваемся к рынку и добавляем новые или совершенствуем действующие сервисы.

– Как условно до вас достучаться?

– Пишут на почту, оставляют комментарии в Facebook. Я читаю комментарии под моими постами, мне интересно разобраться – и если действительно можно что-то улучшить, мы это делаем. Недавно работали с нотариусами. И им, например, было очень неудобно при удостоверении соглашения об отчуждении или приобретении земельного участка сельскохозяйственного назначения проверять приобретателей по поводу концентрации земель в собственности лица.

Они не могли войти в систему и получить сводные данные по конкретному человеку. Им нужно было заходить в каждый земельный участок, суммировать площади. Мы разработали функционал для них – теперь они могут по субъекту и коду целевого назначения корректно взглянуть на концентрацию земель. Это упростило им работу и, я надеюсь, снизило транзакционные расходы тех, кто хочет купить землю и платит нотариусу за соответствующие услуги.

То же – по разрешениям на использование недр. Мы разработали функционал для нотариусов, которые могут проверить все данные в системе. Он узкоспециализирован, его широкая общественность вряд ли оценит, но это существенно упростило работу.

Мы постоянно анализируем потребности рынка. Конечно, хотелось бы большей команды, большего бюджета и больше аналитиков, но мы ограничены в ресурсах.

Об оценке земельных участков

– Мы уже упоминали об упрощении для специалистов предоставления выписок НДО. Но хотелось бы подробно: кто сейчас оценивает, как это проходит, и видите ли вы какие-то схемы по занижению стоимости земли?

– У нас есть два типа денежной оценки – экспертная и нормативная. Нормативную используют для налогообложения и расчета арендной платы за землю. Экспертная обычно – для продажи.

Но если человек хочет продать свой земельный участок, то чтобы сформировать первоначальную цену, он может заказать НДО (Нормативная денежная оценка). И потом уже из этого документа формировать рыночную цену.

Законодательством установлена минимальная цена для земель сельхозназначения – это размер НДО. 2018 провели всеукраинскую НДО земель, разработали техническую документацию и внесли в кадастр.

Нормативное денежное оценивание происходит на основе методики, которая базируется на качестве почвы и рассчитывается с использованием ряда коэффициентов в зависимости от региона, месторасположения земельного участка и т.д. Это все утверждается постановлением Кабмина. Это достаточно прозрачная система, и она опирается на нормативы. Каждый, кто сомневается, может взять информацию о своем участке, посмотреть, как считают НДО и проверить.

Я не знаю случаев, когда занижали сумму НДО, потому что она внесена в кадастр. Если станет известно о таких случаях, мне интересно было бы посмотреть документы и разобраться, в чем проблема.

У нас появляются инициативы по усовершенствованию методики расчета НДО, в том числе – от аграрных ассоциаций. Условно – в регионе произошло изменение климата, и коэффициент влажности вычислялся одним образом, а теперь нужно принимать другие показатели. Коэффициент увлажнения влияет на общую стоимость земли: где-то нужно вкладывать средства в мелиорацию, дополнительное увлажнение почвы, а где-то нет.

Но Госгеокадастр не принимает решения об изменении методики вычислений. Мы реализуем государственную политику, а формирует ее Минагрополитики. Мы выслушиваем предложения, выносим их на обсуждение и принимаются решения. Вы видите, что земельное законодательство вообще носит достаточно динамичный характер. Мы как Госгеокадастр пытаемся успеть реагировать на эту динамику – вносить данные и делать апгрейд функционала.

– То, что изменилось после полномасштабного вторжения – появление загрязненных и потенциально загрязненных (заминированных) земель. Они сейчас выведены из сельхозоборота?

– Органы государственной власти не могут запретить использовать земли, если они находятся в частной форме собственности. Возможно, фермер сам их разминировал – такие случаи есть.

Но если формально заминированные земли используют и с них не платят налог, возникает вопрос – это недополучение средств в бюджет. И этот момент нужно законодательно урегулировать.

Сейчас мы работаем над проектом постановления, предусматривающего инспекционные проверки земель, по которым были предоставлены налоговые льготы. То есть наши инспекторы смогут устанавливать факт фактического использования земельных участков, по которым государство предоставило льготы.

– С какими запросами к вам сегодня чаще всего обращаются физические и юридические лица?

– Основная масса вопросов – это предоставление комментариев по изменениям нормативно-правовых актов. Мы не даем разъяснений – законодательство мы не трактуем, а цитируем. Но можно описывать давать алгоритмы решения тех или иных вопросов.

В основном вопросы касаются ведения государственного земельного кадастра: ошибки, накладки, несоответствие предоставления сервисов.

Бывают запросы об особенностях функционирования земельных отношений в период военного положения. Здесь очень много вопросов по приватизации земельных участков – по состоянию на сегодняшний день запрещено, но существуют исключения. Например, если человек имеет право собственности на объект недвижимого имущества – дом и хочет под ним приватизировать земельный участок. Это разрешается.

– Когда включатся все разрешения по окончании войны, где прогнозируете наибольшую нагрузку для Госгеокадастра?

– Прогнозировать сложно. Мы пока не понимаем полную ситуацию по оккупированным территориям, там будет много нюансов именно с кадастром. На территориях, отнесенных приказом Министерства реинтеграции к оккупированным или заблокированным, кадастр не работает. Мы искусственно заблокировали возможности любых действий по земельным участкам. Но оккупанты творят, что хотят. Поэтому предполагаю, что на этих территориях будет очень много работы по проверке соответствия документации, восстановлению утраченных документов.

Кстати, мы сделали пилотный проект в сотрудничестве с Министерством инфраструктуры по анализу ущерба, нанесенного Россией. Мы взяли очень подробный ортофотоплан (фотографический план местности, точно привязанный к геодезической основы; позволяет максимально правдиво воспроизвести земную поверхность в цифровой форме. – Ред .) по городку Посад-Покровское в Чернобаевской общине Херсонской области. Нашей целью было взглянуть на повреждения. Наложили ортофотоплан на кадастровые участки, и оказалось, что, например, есть поврежденный дом, который четко виден на фото. А участок не сформирован, то есть не оформлен собственность.

Тогда автоматически возникает вопрос, как действовать: сугубо юридически это коммунальная земля. Приватизация в период военного положения не разрешена. Можно оформить только землю под домом, условно квадратик.

Мы не занимаемся вопросами возмещения средств за разрушенное жилье, но можем предоставить информацию и прописать алгоритм действий.

– Что можно сделать?

– Можно договариваться. Вопрос можно законодательно урегулировать с органами местного самоуправления. К примеру, они могут сдать в аренду этот земельный участок за одну гривну или еще по каким-то приемлемым условиям. А после завершения военного положения человек может подать заявку, чтобы получить этот земельный участок и оформить в собственность. Но это один прецедент только по одному городку. Таких ортофотокартов у нас будет создано 450 для населенных пунктов вблизи линии фронта.

Здесь еще важный, но неупорядоченный вопрос: границы населенных пунктов и территориальных общин. Мы эти пределы теоретически понимаем. А когда к нам идут запросы – например, дайте качественную аналитику – мы не можем ее дать по землям в пределах территориальных общин, потому что в кадастр внесены границы только 18 территориальных общин из 1462 года. Мы являемся держателем информации. Мы, может, и хотели бы с этими данными что-то сделать, но внести их – это вопрос местных органов исполнительной власти. Им нужно разработать техническую документацию по установлению границ населенных пунктов. Есть общества, где идут территориальные споры, с ними сложнее. А есть такие, где никаких споров нет, и внести данные в кадастр можно довольно быстро.

Но это не делают, и выходит, что мы поэтому не можем реализовать свои полномочия – не можем дать информацию.

– Киев – один из таких городов с проблемами с определением территориальных границ. Однако, если говорить о столице, здесь еще большая проблема – перевод земель различного назначения в землю под строительство.

– Из того, что я вижу, там совсем незаконных вещей нет. Насчет попыток строить на территориях природоохранных зон – борьба постоянно продолжается.

Изменять код целевого назначения земельного участка можно, если земельный участок соответствует градостроительной документации. То есть есть выписка из градостроительной документации, где видно, что там планируется застройка. Тогда подается экстерриториальная заявка специалистом – мы говорили об этом в начале разговора. Процедура прописана и код участка меняется. Конечно, если по документам все чисто.

Если это природоохранная зона с лесом, вы получите отказ. Бывают случаи, когда приходят правоохранительные органы и говорят, что здесь точно применена схема при изменении целевого назначения. Тогда мы даем специалистам и информацию, и правоохранительные органы занимаются вопросом.

У нас есть инспекция по использованию земель и соблюдению требований земельного законодательства. До полномасштабного вторжения мы проводили инспекции и проверки. Во время военного положения мы не можем этого делать. Получаем много писем и обращений с просьбой проверить. Пока что включаем их в план. И как только нам разрешат – проверим.

Жалуются на использование земель без договоров, использование чужих земельных участков, использование не по закону, снятие плодородного слоя почвы. Проблем много и это тоже то, с чем придется серьезно работать по окончании войны.